浅析城市个人住宅70年后产权的归属问题
浅析城市个人住宅70年后产权的归属问题
作者：焦振
期待2020年的说说来源：《法制博览》2013年第07期
        【摘要】2013年新国五条颁布后再次引发了人们对城市个人住宅70年后产权归属的高度关注，而目前我国相关法律对个人住宅70年产权的归属的规定并不明确，本文试着从现有法律规定来分析产权归属的疑问并提出相应的建议。
军区车牌        【关键词】土地所有权；产权归属；个人住宅
        2013年3月1日，新国五条细则发布，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。新细则在公布之前就已经引发了二手房买卖的热潮，同时不少人也在思量我们花了那么大的代价买了房子，那70母亲节祝福语精选大全年后这房子该何去何从呢？
        一、城市个人住宅70年产权期限的由来
        在建国后相当长的时间里，我国并没有专门的土地管理法律和管理机构。随着改革开放的逐步深入，国家土地管理局应运而生。土地管理局一开始提出的是住宅50年产权，理由主
要有三个：一是结合我国国情，土地出让历史上没有可借鉴的经验；二是考虑到个人的工作和退休年限一般就是50年左右；三就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算。后来又经过反复研究和讨论最终确定最高年限为70年。而且在最初讨论产权期限的时候，已经考虑到到期之后怎么办的问题，提出到期之后“无偿收回”，国家为了公共利益需要，就要把土地收回；如果国家不需要，使用者提出申请也可以续期。
        二、我国对个人住宅用地的续期规定及不明确之处
        目前个人购买的商品房产权一般为70年。我们通常说的“70年”指的是房屋所在地块的国有土地的使用年限，而非房屋所有权的年限。70年后，我们的房子会不会因为没有土地使用权而成为空中楼阁？物权法中的土地使用权到期后的规定究竟如何理解？有不少购房者担心花了几十年还贷最终房子还不一定是自己的，种种忧虑如同悬在购房者头上的“达摩克利斯之剑”。笔者结合目前的相关法律法规认为个人所购城市住宅70年后的土地使用权问题，目前不明确的地方大约有四处：
        请示格式范文第一、自动续期是不是意味着购房人不需要办理任何手续？
陕西凉皮是哪个地方的菜        第二、自动续期的期限有何规定？可以续期几次？每次续期多长？
        第三、自动续期是无偿续期还是有偿续期？如是有偿续期，则收费标准又是什么？
        第四、自动续期是否有条件限制？何种情况下国家可以收回？若收回补偿标准是什么？
        三清四帝对于住宅用地的续期，2007年颁布的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。另外《城市房地产管理法》对此有明确规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，该条第2款确实写入了无偿收回的内容并且附上了条件，即“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。由此可以看出，70年后土地使用权到期后收不收回，一要看用地人是否申请续期，二要看收回是否出于“社会公共利益需要”。
        三、如何解决70年产权到期后的一系列问题
        70年产权后的的恐慌与担忧，是一个具有中国特的难题，这一难题肯定会随着经济的发展，国家保护私有产权的法律日益明晰而逐渐破解。不少学者、专家们认为需要完善土地管理法，对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定，完善产权制度。就目前法律政策而言，笔者认为下列三种方案可以参考借鉴：
        方案一：重签合同续缴出让金。在土地使用权期限届满之后，产权人可依据法律法规重新办理土地使用权出让手续，并续缴土地出让金。但是该方案缺点也比较明显：作为分散的小区业主很可能无法在怎样缴纳和缴纳多少土地出让金方面达成共识。如果70年后由于旧城改造需要拆除房屋，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的赔偿。

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