以房地产增资全资子公司如何纳税
以房地产增资全资⼦公司如何纳税
母公司以房地产增资全资⼦公司，母公司涉及增值税、⼟地增值税、企业所得税、印花税。⼦公司受让的房地产涉及契税、印花税。本⽂结合现⾏税收政策分析如下：
⼀、增值税。营改增之前，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以⽆形资产、不动产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为，不征收营业税。但营改增之后，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第⼗条规定，销售服务、⽆形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让⽆形资产或者不动产。第⼗⼀条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，以房产投资⼊股换取股权⾏为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产⾏为，应缴纳增值税。对于单纯⼟地转让，应当按照转让⽆形资产缴纳增值税；转让建筑物或者构筑物时⼀并转让其所占⼟地的使⽤权的，按照销售不动产缴纳增值税，⽽不能将转让建筑物的部分按照销售不动产缴纳增值税、转让所占⼟地的使⽤权部分按照转让⽆形资产缴纳增值税。舀的意思
1、转让2016年4⽉30⽇前取得的⼟地使⽤权，差额简易计税。根据《财政部、国家税务总局关于进⼀步明确全⾯推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通⾏费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第⼆条规定：纳税⼈转让2016年4⽉30⽇前取得的⼟地使⽤权，可以选择适⽤简易计税⽅法，以取
得的全部价款和价外费⽤减去取得该⼟地使⽤权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
2、转让2016年4⽉30⽇后取得的⼟地使⽤权，全额⼀般计税。《财政部、国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第10条规定:“房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售其开发的房地产项⽬(选择简易计税⽅法的房地产⽼项⽬除外)，以取得的全部价款和价外费⽤，扣除受让⼟地时向政府部门⽀付的⼟地价款后的余额为销售额”。从⽂件中可见，能减去⼟地使⽤权原价的情形只针对“⾃⾏开发的房地产项⽬”。⽽根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第⼆条规定:“⾃⾏开发，是指在依法取得⼟地使⽤权的⼟地上进⾏基础设施和房屋建设。”显然，财税〔2016〕36号中规定能减去⼟地使⽤权原价的情形不包括单纯的转让⼟地使⽤权。另外，《财政部、国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定的简易计税情形也未包括转让2016年4⽉30⽇后取得的⼟地使⽤权。因此，⼀般纳税⼈转让2016年4⽉30⽇后取得的⼟地使⽤权，应全额⼀般计税。
高考考生号3、⼀般纳税⼈销售其2016年4⽉30⽇前取得（不含⾃建）的不动产，可以选择适⽤简易计税⽅法，以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税⼈应按照上述计税⽅法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地
主管税务机关进⾏纳税申报。⼀般纳税⼈销售其2016年4⽉30⽇前取得的不动产（不含⾃建），适⽤⼀般计税⽅法计税的，以取得的全部价款和价外费⽤为销售额计算应纳税额。上述纳税⼈应以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进⾏纳税申报。
4、⼀般纳税⼈销售其2016年4⽉30⽇前⾃建的不动产，可以选择适⽤简易计税⽅法，以取得的全部价款和价外费⽤为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税⼈应按照上述计税⽅法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进⾏纳税申报。⼀般纳税⼈销售其2016年4⽉30⽇前⾃建的不动产，适⽤⼀般计税⽅法计税的，应以取得的全部价款和价外费⽤为销售额计算应纳税额。纳税⼈应以取得的全部价款和价外费⽤，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进⾏纳税申报。
5、⼀般纳税⼈销售其2016年5⽉1⽇后取得（不含⾃建）的不动产，应适⽤⼀般计税⽅法，以取得的全部价款和价外费⽤为销售额计算应纳税额。纳税⼈应以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进⾏纳税申报。
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6、⼀般纳税⼈销售其2016年5⽉1⽇后⾃建的不动产，应适⽤⼀般计税⽅法，以取得的全部价款和价圣诞帽
外费⽤为销售额计算应纳税额。纳税⼈应以取得的全部价款和价外费⽤，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进⾏纳税申报。
7、房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产⽼项⽬，可以选择适⽤简易计税⽅法按照5%的征收率计税。⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产⽼项⽬适⽤简易计税⽅法计税的，以取得的全部价款和价外费⽤为销售额，不得扣除对应的⼟地价款。
⼆、⼟地增值税。根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关⼟地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号第四条规定:“单位、个⼈在改制重组时以房地产作价⼊股进⾏投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征⼟地增值税。”同时第五条规定“上述改制重组有关⼟地增值税政策不适⽤于房地产转移任意⼀⽅为房地产开发企业的情形。”因此，投资⽅与被投资⽅均为⾮房地产开发企业，则不征⼟地增值税；投资⽅或被投资⽅中有⼀⽅为房地产开金属的腐蚀与防护
情形。”因此，投资⽅与被投资⽅均为⾮房地产开发企业，则不征⼟地增值税；投资⽅或被投资⽅中有⼀⽅为房地产开发企业则应缴纳⼟地增值税。
三、企业所得税。母公司以房产对全资⼦公司投资，房产产权由母公司转到全资⼦公司，因资产所有
权属已经发⽣改变(该⼦公司与母公司虽为同⼀控制，但属于两个独⽴的法⼈单位，企业所得税单独申报纳税)，该房地产应视同销售，按照公允价值确定相应利得。但符合特殊性税务处理条件的，可以不确认利得。根据《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）与《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）的规定，对100%直接控制的居民企业之间按账⾯净值划转资产，凡具有合理商业⽬的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要⽬的，资产划转后连续12个⽉内不改变被划转资产原来实质性经营活动，且划出⽅企业和划⼊⽅企业均未在会计上确认损益的，企业所得税可以选择进⾏特殊性税务处理，即母公司和⼦公司均不确认所得，母公司被划转资产的计税基础，以被划转资产的原账⾯净值确定，取得的固定资产和⽆形资产⽆需取得发票⼊账，⽽是以资产划转的重组备案表和重组相关的资料作为附件⼊账，并且按照其原账⾯净值和合同约定的剩余使⽤年限计算折旧、摊销扣除。
另外，根据《财政部、国家税务总局关于⾮货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税〔2014〕116号第⼀条规定“居民企业(以下简称企业)以⾮货币性资产对外投资确认的⾮货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计⼊相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以⾮货币性资产对外投资，应于投资协议⽣效并办理股权登记⼿续时，确认⾮货币性资产转让收⼊的实现。”因此，以房地产投资⼊股，在不符合特殊性税务处理条件或虽符合但不选择特殊性税务处理的，投资⽅还可以选择将⼟地转让所得税按不超过5年均匀计⼊相应年度的应纳税所得额。奶德附魔
四、契税。根据《财政部、税务总局关于继续⽀持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）规定：“同⼀投资主体内部所属企业之间⼟地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资⼦公司之间，同⼀公司所属全资⼦公司之间，同⼀⾃然⼈与其设⽴的个⼈独资企业、⼀⼈有限公司之间⼟地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以⼟地、房屋权属向其全资⼦公司增资，视同划转，免征契税。”因此，母公司以房地产增值全资⼦公司，⼦公司受让的房地产应当免征契税。
五、印花税。根据《印花税暂⾏条例》的规定：“产权转移书据按所载⾦额万分之五贴花。包括财产所有权和版权、商标专有权、专利权、专有技术使⽤权等转移书据，均应当按规定缴纳印花税。”因此，投资⽅和被投资⽅均应当按照产权转移书据缴纳印花税，适⽤税率为0.05%。《印花税暂⾏条例实施细则》规定：记载资⾦的帐薄按固定资产原值和⾃有流动资⾦总额贴花后，以后年度资⾦总额⽐已贴花资⾦总额增加的，增加部分应按规定贴花。《国家税务总局关于资⾦账簿印花税问题的通知》（国税发〔1994〕025号）规定，“记载资⾦的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计⾦额。企业执⾏“两则”启⽤新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计⾦额⼤于原已贴花资⾦的，就增加的部分补贴印花。因此，被投资⽅按实收资本与资本公积增加额缴纳印花税。适⽤税率为0.05%。根据《财政部、国家税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，⾃2018年5⽉1⽇起，对按万分之五税率贴花的资⾦账簿减半征收印花.

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