里约是哪个国家的城市刘伟宁、青岛睿海物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2022.06.13
【案件字号】(2022)鲁02民终5974号
【审理程序】二审
【审理法官】陈晓静刘昭阳麻丽
【审理法官】陈晓静刘昭阳麻丽
【文书类型】判决书
【当事人】刘伟宁;青岛睿海物业管理有限公司
【当事人】刘伟宁青岛睿海物业管理有限公司
【当事人-个人】刘伟宁
【当事人-公司】青岛睿海物业管理有限公司
【代理律师/律所】盛雁山东元鼎律师事务所;袁华超山东元鼎律师事务所
【代理律师/律所】盛雁山东元鼎律师事务所袁华超山东元鼎律师事务所
【代理律师】盛雁袁华超
紫微斗数入门【代理律所】山东元鼎律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】刘伟宁
【被告】青岛睿海物业管理有限公司
【本院观点】本案争议的焦点为，刘伟宁是否应向睿海物业公司交纳物业费及车位服务费。
【权责关键词】显失公平合同侵权合同约定新证据质证诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为，刘伟宁是否应向睿海物业公司交纳物业费及车位服务费。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，睿海物业公司与小区开发商以及麦岛金岸小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》和《麦岛金岸小区物业服务合同》不违反法律的强制性规定，合法有效。睿海物业公司已依约履行了物业服务合同，刘伟宁作为小区业主应当按合同约定履行交纳物业费及车位服务
费的义务。根据睿海物业公司提交的物业服务合同，一审确认睿海物业公司在2016年1月20日至2019年12月期间为涉案小区提供物业服务，并根据合同的约定认定刘伟宁应交纳的物业费及位车服务费收费数额符合上述法律规定，本院予以确认。关于刘伟宁主张小区发生的刑事案件问题系个案，并没有证据证明与睿海物业公司的服务存在重大瑕疵；关于刘伟宁主张的车位占用消防通道问题及小区内业主注册办公问题，应由相关管理部门处理；关于烟感器线路损坏系房屋质量问题，刘伟宁以上述等理由拒绝交纳物业费及车位服务费，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，刘伟宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】李凡六百六十六个任务的小说驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费548元，由上诉人刘伟宁负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 23:54:37
【一审法院查明】一审法院经审理查明的事实，2011年10月1日，睿海物业公司(乙方)与案外人海信房地产公司(甲方)签订《麦岛金岸B区前期物业管理服务合同》，约定麦岛金岸小
区小高层、高层：2.45元/月﹒每平方米(不含电梯费)；二次供水费：0.40元/吨；住宅地下停车服务费：40元/月/个；合同期限自2011年10月1日至2013年9月30日。合同落款处有睿海物业公司、海信房地产公司盖章确认。 2016年1月、2019年1月，麦岛金岸小区业主委员会与(甲方)睿海物业公司(乙方)分别签订《麦岛金岸小区物业服务合同》两份，约定合同期限自2016年1月20日至2019年1月21日止、2019年1月21日至2020年1月20日止，由乙方提供物业服务并收取物业费，约定了麦岛金岸小区小高层、高层：2.85元/月﹒每平方米(含电梯费)、住宅地下停车服务费40元/月等收费标准。业主按季缴纳，于每季度的首月10日前交清当季度的物业费，逾期按应交金额的千分之三/每日向乙方支付滞纳金。该合同第七条乙方的权利和义务约定，1、应严格按照山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》五福质量五星级标准，为全体业主提供相应的物业管理服务；2、根据上述标准制定服务方案；3、负责物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；4、负责物业共有绿地、景观的养护；5、负责物业清洁卫生服务；6、负责维护物业公共秩序和做好安全防范工作等。合同还约定了双方的其他权利义务。合同落款处有双方负责人签名及公司盖章确认。上述合同签订后，睿海物业公司为涉案麦岛金岸小区提供物业服务至今。 一审中，睿海物业公司提交其与均豪(山东)物业管理有限
公司(以下简称“均豪物业”)分别盖章确认的《麦岛金岸绿化交接确认单》、《麦岛金岸工程档案、设施设备交接确认表》各一份，欲证明2014年11月1日睿海物业公司与均豪物业对先前由均豪物业提供服务的麦岛金岸小区A区域进行的整体文件与物业服务工作交接。经质证，刘伟宁对上述证据真实性及证明事项均不予认可。 刘伟宁提交涉案小区的地下车库及房屋墙体的照片、视频，欲证明睿海物业公司在服务期间，非法擅自增划车位，严重违反了合同约定、影响业主出入；且自交房以来，业主家中墙体裂缝，导致漏雨，房屋质量严重不达标。经质证，睿海物业公司对上述证据的真实性不予认可，认为刘伟宁未出示上述证据的原始载体，对证明事项存有异议，认为睿海物业公司也曾多次向开发商反映刘伟宁提出的上述问题，但该并非物业服务范围，与睿海物业公司无关。
【一审法院认为】一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，睿海物业公司与涉案小区建设单位以及麦岛金岸小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》和《麦岛金岸小区物业服务合同》均是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该两份合同合法、有效，对小区全体业主具有约束力。睿海物业公司依约提供物业管理服务后，刘伟宁作为涉案小区业主，应当按约履行缴纳物业服务费用之义务，睿海物业公司未按期缴纳，已构成违约，应承担给付睿海物业公司其提供物业服务期间物业费及停车服务费的违约责任；
夸张句根据睿海物业公司提交的合同，可以确认睿海物业公司在2016年1月20日至2019年12月期间为涉案小区提供物业服务，故根据合同约定的物业费及停车服务费收费标准及涉案房产的面积，刘伟宁应向睿海物业公司支付的上述期间的物业费为28008.43元(2.85元/月×207.77m2×47.3月)，车位服务费为1892元(40元/月×47.3月)。睿海物业公司所诉，在此范围内的，一审法院予以支持。 关于2014年12月至2016年1月19日期间的费用，睿海物业公司主张自2014年12月起就进驻涉案小区提供物业服务，刘伟宁对此不予认可，在此情况下，睿海物业公司即未出示其提供物业服务的书面合同，亦未提供证据证明其在此期间实际提供了物业服务，仅凭其与前物业公司的交接确认单不足以证明其在涉案小区提供了物业服务及物业费收费标准，故对睿海物业公司要求刘伟宁支付上述期间物业费及停车服务费的主张，一审法院不予支持。 关于刘伟宁提出睿海物业公司提供物业服务存在质量问题的抗辩意见，刘伟宁虽提供部分书面材料佐证，但上述证据刘伟宁未提供原件，一审法院无法核对确认其真实性，且物业服务质量应根据刘伟宁在服务期间为整个小区提供的物业服务情况综合认定，在刘伟宁未提供其他有效证据的情况下，仅凭现有材料不足以认定睿海物业公司物业服务存在质量问题，故对刘伟宁的上述意见，一审法院不予采信。 关于刘伟宁辩称其与物业方沟通因房屋质量问题暂缓缴纳物业费的主张，因睿海物业公司
对此不予认可，刘伟宁未提供证据证明，故对刘伟宁缓交物业费的主张，一审法院不予支持。 关于刘伟宁主张涉案小区私划车位及房屋质量问题，该属刘伟宁作为房屋所有权人与建设单位之间的权益纠纷范畴，该不属睿海物业公司物业管理服务范畴，不能作为刘伟宁不支付物业费的依据，故对刘伟宁该部分主张，一审法院亦不予支持。 关于睿海物业公司主张的滞纳金，因睿海物业公司并未举证证明其实际损失情况，根据本案实际情况及公平原则，一审法院对此不予支持。 另，一审法院希望在日后的物业服务合同履行过程中，睿海物业公司能多听取业主的意见、建议，提高物业服务质量；刘伟宁能及时、足额缴纳物业费；双方如发生争议，应加强沟通，积极协商解决，共同将涉案小区建设成美丽的家园。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条，《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘伟宁于判决生效之日起十日内给付睿海物业公司物业费28008.43元；二、刘伟宁于判决生效之日起十日内给付睿海物业公司车位服务费1892元；三、驳回睿海物业公司的其
他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，由刘伟宁负担1052.5元，由睿海物业公司负担313.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
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