商品房买卖合同网签备案的分析
商品房买卖合同网签备案的分析
摘要：为了防止商品房开发商做出“一房数卖”的行为，也为了更好地保护交易安全，减少交易风险，商品房买卖合同网签备案制度逐渐应用到商品房买卖交易中。本文就商品房买卖合同网签备案的法律性质及作用进行了简单的分析，总结了在实践中出现的问题，并有针对性地提出了一系列建议，希望能够进一步完善网签备案工作，保证当事人的交易安全和交易便利。
关键词:商品房；买卖合同；网签
对于房屋交易管理来说，买卖合同网签备案制度十分关键。从2018年到2020年，住建部连续三年接连出台与网签备案相关的法律文件，足以证明党和政府对网签备案工作的重视以及对人民众切身利益的关注。尽管三部文件在某种程度上解决了网签备案工作中的很多问题，但商品房买卖合同网签备案工作仍然存在着一定不足之处。因此，为了更好地服务于人民众，有关部门应当加强对网签备案工作的完善与健全。
一、商品房买卖合同网签备案的法律性质及作用
（一）商品房买卖合同网签备案的法律性质
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第一，网签备案是行政管理行为。作为商品房预售监管制度的重要组成部分，网签备案的主要目的就在于对房源进行锁定，准确把握商品房销售的具体情况，针对开放商的售卖行为进行监管，避免出现“一房多卖”等损害买受人利益的现象，同时也能够将预售信息面向全社会进行公示，保证销售的公开透明。由此可见，网签备案是政府对房地产企业进行监管的一种行政手段。
第二，网签备案是对合同信息的采集与公示。商品房买卖合同的当事人借助网签系统完成合同签订和备案工作，房管部门会对有关信息进行采集，并在政府网站上进行公示，能够有效减少商品房买卖过程中出现的风险问题。然而，以网签备案形式开展的公示活动仅仅能够起到信息披露的作用，不能发生物权效力。
第三，网签备案不是合同生效要件。对于商品房买卖合同来说，其生效要件与一般买卖合同相同，仅要求双方当事人均为完全民事行为能力人，其意思表示真实，并且不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗。而网签备案并非商品房买卖合同的生效要件，仅是开发商履行行政管理义务的一种方式，最高院出台的司法解释也明确认可这一观点。
（二）商品房买卖合同网签备案的作用
首先，有助于将“房住不炒”的理念贯彻落实下去。由于房地产交易涉及的金额较大，买卖双方的信息不对称，很容易出现法律纠纷。网签备案有助于促进房地产交易的透明化与公开化，减少“炒房”和“一房数卖”等现象的出现，发挥对投机购房的限制作用，更好地满足人民众合理化的住房需求。其次，有助于推动一房一价制度的有效落实。房管部门在网签备案中采集的一项重要数据就是申报成交价格，能够实现对房地产行业的有力监管，避免开放商瞒报假报交易价格。最后，还更好地监管房地产交易市场，减少国家税收流失。
二、当前商品房买卖合同网签备案中存在的问题
（一）商品房现售合同备案缺少依据
今年立冬是几月几日2022在《城市房地产管理办法》中，明确规定了新建商品房预售合同的网签备案制度。但在具体的司法实践中，现售商品房也应当办理网签备案。正如住建部出台的有关文件中所用表达为“新建商品房网签备案”，其中即应当包括预售商品房，也应当包括现售商品房。由此可见，商品房现售合同备案缺少依据。
（二）房管部门在网签备案中是否有审核职责
在开放商以“备案”名义将有关信息告知房管部门时，房管部门仅对合同进行存档即可。但事实上，房管部门会对合同的规范填写、是否符合有关法律规范等进行审核，尽管这有助于更好地监督房地产企业，保护人民众的合法利益，但却缺少相应的法律依据。
（三）买受人在网签备案中权利缺位
在《城市房地产管理法》中明确规定，网签备案的主体是房地产企业，这也是法律施加给房地产企业的一项义务。然而，申请权实际上仍然掌握在房地产企业手中，在买受人已经支付房款后，开放商拖延办理网签备案的现象时有发生，买受人无法及时掌握网签备案的进度，权利缺位与信息不对称给买受人带来了很大的风险。
（四）网签备案有关程序问题未明确
尽管住建部有关文件明确说明申请人可以对网签备案进行变更和注销，但缺少规范化的业务流程要求，对于细节性问题也缺少规定。例如，网签备案的变更与注销是否需要双方共同申请？是否需要设置一些限制性条件？房屋作为抵押财产时或被查封时，能否进行网签
备案的变更与注销？由此可见，网签备案的有关程序问题和细节问题都未明确。
青木原森林三、商品房买卖合同网签备案的有关建议
（一）赋予商品房买卖合同网签备案明确法律效力
作为一种行政管理途径，商品房买卖合同网签备案应当具有明确的法律效力，以减少交易风险的出现，更好地维护购房人的利益。因此，针对这一问题，可以从以下几点入手：首先，将有关法律文件中的“登记备案”改成“备案”，进一步明确相关概念。其次，法办【2011】442号第16条中明确规定：针对“一房多卖”的问题，应当按照物权登记、合法占有、合同成立的顺序来确定对各个买受人的权利保护位阶。在确定合同成立时间时，应当全面考量备案时间、签订时间以及其他证据能够证明的合同时间。商品房买卖合同网签备案的立法工作也可以借鉴这一规定，站在法律的角度上认可网签备案的物权性效力。
（二）将备案范围扩张到现售合同
如上文所说，商品房买卖合同网签备案的对象一般为预售合同，现售合同不在其中，这一实践做法从某种程度上曲解了立法原意。因此，在工作实践中应当将备案范围扩张到现售
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合同中。虽然现售商品房已经建造完成，购房人无需等待太长时间就能够实际取得房屋所有权并现实占有房屋，交易风险较预售商品房更小，但其交易中存在的风险问题仍然不容忽视。
（三）赋予买受人备案申请权
在网签备案制度中，买受人并非是备案的主体，但网签备案活动却与买受人的利益有着直接联系，这就使得买受人一直处在一种不利益的状态下。因此，为了更好地保护买受人的利益，可以赋予买受人一定的备案申请权。当开发商与买受人签订商品房买卖合同以后，倘若不能根据约定的内容及时办理备案登记，或者由于各种原因无法办理备案登记的，买受人可依据商品房买卖合同要求房管部门办理备案手续。对于企业怠于履行备案义务的，部分省市采用将其行为记录于诚信档案的方法，但实践效果并没有达到预期。笔者建议可以从“不完全履行合同义务”的角度主张违约责任，要求开发商承担一定的民事责任。同时，也可以给予房管部门相应的行政处罚权，允许其采用行政处罚或者其他监管措施，保证备案制度更好地执行下去。
（四）完善网签备案程序规范
为了将党和政府的政策与要求落实地位，严格遵守“房住不炒”的要求，坚决避免利用变更买受人、撤销备案登记等方法进行炒房。在必要时，可以将网签备案登记的变更和注销活动以规范的程序性规定落实下来。一方面，针对以下情形，可以赋予房管部门一定的审批权限，如变更合同买受人、变更合同标的、注销网签备案等。另一方面，对于网签备案的具体情形、办理程序和时限要求等予以明确规定。这样一来，能够进一步规范网签备案工作，保证各项工作的开展都能够有章可循、有法可依。
四、结束语
总而言之，做好商品房买卖合同网签备案工作意义重大。有关部门应当赋予其明确的法律效力，将备案网签的范围扩张至现售合同，给予买受人相应的备案申请权，进一步完善网签备案程序性规范。这样一来，能够充分发挥网签备案工作在交易安全、交易效率的重要价值，让人民众更安心、更放心地购买商品房。
作者简介：杨军（1975年12月-），-男，回族，陕西安康人，大专学历，助理工程师。
参考文献：
[1]王大龙.新建商品房交易合同网签备案的变更和注销[J].中国房地产,2022(16):48-52.
[2]王娟.新建商品房买卖合同网签备案若干问题[J].中国房地产,2020(25):43-45.
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[3]邓慧琼.浅谈商品房网签合同备案对保障购房人合法权益的重要性[J].现代经济信息,2017(10):315+317.
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