姜维、湖南阳光靳江投资开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】墙壁开关怎么接线湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2020.01.10
六级考试时间多长【案件字号】(2019)湘01民终12048号
【审理程序】二审 qq建
【审理法官】罗柏寒傅美容黄姝
【审理法官】罗柏寒傅美容黄姝
谷雨的诗【文书类型】判决书
交换机 路由器【当事人】姜维;湖南阳光靳江投资开发有限公司
【当事人】姜维湖南阳光靳江投资开发有限公司
【当事人-个人】姜维
【当事人-公司】湖南阳光靳江投资开发有限公司
伊能静照片【代理律师/律所】刘德文湖南金凯华律师事务所;詹顺志湖南金凯华律师事务所;陈刚湖南正湘律师事务所
【代理律师/律所】刘德文湖南金凯华律师事务所詹顺志湖南金凯华律师事务所陈刚湖南正湘律师事务所
【代理律师】刘德文詹顺志陈刚
【代理律所】湖南金凯华律师事务所湖南正湘律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】姜维
【被告】湖南阳光靳江投资开发有限公司
【本院观点】本案二审的争议焦点是阳光靳江公司是否应当按照涉案商品房买卖合同约定为姜维办理房屋过户登记。
【权责关键词】民事行为能力无效以合法形式掩盖非法目的合同合同约定反证证明诉讼请求撤诉按撤诉处理维持原判
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【本院查明】本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点是阳光靳江公司是否应当按照涉案商品房买
卖合同约定为姜维办理房屋过户登记。根据公安机关对李娅娟、袁绍军、赵大、周政、肖爱民、姜久光、陈支海、陈兴文、尤林南等人的询问笔录，结合转账凭条、银行交易记录单、存取款凭条、银行流水等证据，以及合同交易价格较低、姜维至今未缴纳契税等事实，可以认定阳光靳江公司与姜维之间签订商品房买卖合同，是为姜久光与阳光靳江公司或其法定代表人陈支海之间的民间借贷提供还款担保，而非达成购买涉案商品房的合意。在债务人阳光靳江公司或陈支海未履行还款义务的情况下，债权人应当按照真实的法律关系即原民间借贷关系主张权利。一审判决驳回姜维要求办理房屋过户登记的诉讼请求，并无不当。对于民间借贷的问题，当事人可以另行提起诉讼。公安机关刑侦部门对有关人员所作询问笔录，与本案案情直接相关，且可以与其他证据相印证，一审予以采信并无不当。上诉人姜维主张询问笔录系非法证据，但未提交相应反证，本院不予支持。综上所述，上诉人姜维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6736元，由上诉人姜维负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:47:15
【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年9月，阳光靳江公司的法定代表人陈支海因开发湘江700项目需要资金周转，通过中间人陈兴文、尤林南介绍认识了案外人姜久光，并提出向案外人姜久光借款。姜维系案外人姜久光的儿子。2011年11月28日，阳光靳江公司与姜维签订《长沙市商品房买卖合同》九份（合同编号分别为：ＸＤ11xxx112、ＸＤ11xxx209、ＸＤ11xxx210、ＸＤ11xxx211、ＸＤ11xxx212、ＸＤ11xxx309、ＸＤ11xxx310、ＸＤ11xxx311、ＸＤ11xxx312），约定姜维购买阳光靳江公司开发的位于长沙市岳麓区，其中2112、2211、2212、2311、2312号房建筑面积为89.23平方米，房屋单价为4000元，总金额为356920元；2210、2310号房建筑面积为90.59平方米，房屋单价为4000元，总金额为362360元；2209、2309号房建筑面积为129.06平方米，房屋单价为4000元，总金额为516240元；上述总房款合计为3541800元。购房款为一次性付款，在2011年11月28日前一次性支付。房屋交付时间为2012年6月30日前。该九份合同还就产权登记等问题进行了约定。2011年11月30日，阳光靳江公司向姜维出具授权委托书，要求姜维将3541800元汇入陈支海在中国建设银行长沙书院南路支行账号为43×××13的账户中。同日，案外人姜久光的妻子肖爱民在株洲市建设银行三二Ｏ支行用姜维的账户通过转账向
阳光靳江公司法定代表人陈支海的账户支付了3541800元，阳光靳江公司于当日向出具了该九套房屋的收款收据。现涉案9套房屋网签在姜维名下。
【一审法院认为】一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，首先，阳光靳江公司因资金周转困难，其法定代表人陈支海经案外人陈兴文、尤林南介绍与案外人姜久光相识，经与案外人姜久光协商后双方存在借贷的合意；其次，案外人姜久光以姜维、案外人姜著、彭琴的银行卡向阳光靳江公司法定代表人陈支海支付26套房屋的购房款10581680元后，即刻由陈支海在银行柜台取出现金5500840元退还给姜久光，姜维、案外人姜著、彭琴实际并未按照双方所签订的26份《长沙市商品房买卖合同》的约定足额缴纳购房款，姜久光虽主张该退还款项系返还陈支海在此前的借款，但未提供任何证据证实双方在此前相识并存在借贷关系；最后，姜维与阳光靳江公司所签商品房买卖合同约定房屋单价为4000元／平方米，而阳光靳江公司在2011年8月30日与案外人湖南仁基投资管理有限公司签订
《湘江700项目包销合同》，委托湖南仁基投资管理有限公司包销的涉案房屋所在楼栋商品住宅销售底价（均价）为5500元／㎡，合同约定的价格远低于市场行情，不符合交易习惯，且姜维在此后一直未要求阳光靳江公司交付涉案房屋，亦未向相关部门交纳涉案房屋契税，且直至2019年4月12日才缴纳了九套涉案商品房中一套的维修基金，不符合交易习惯。综合以上分析，一审法院认为，阳光靳江公司与姜维并没有达成购买涉案房屋的合意，双方签订《长沙市商品房买卖合同》并办理网签系为了保证阳光靳江公司亦或其法定代表人陈支海能够履行向案外人姜久光还款的义务，签订《长沙市商品房买卖合同》属于虚假的意思表示，应属无效。因姜维与阳光靳江公司双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》系无效合同，故对姜维根据该合同诉请要求阳光靳江公司将位于长沙市岳麓区过户登记至姜维名下的诉请，不予支持。因合同无效，相关权利人可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《关于适用 的解释》第九十条之规定，判决驳回姜维的全部诉讼请求。案件受理费6736元，由姜维予以承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
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