深圳市西乡中学、杨延英房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书广场舞河岸的好姑娘
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2021.07.06
【案件字号】(2020)粤03民终15480号
【审理程序】二审
【审理法官】唐毅蔡妍婷刘灵玲
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【文书类型】判决书
【当事人】深圳市西乡中学;杨延英
【当事人】深圳市西乡中学杨延英
【当事人-个人】杨延英
【当事人-公司】深圳市西乡中学
【代理律师/律所】傅恒山广东淳锋律师事务所;张江伟广东淳锋律师事务所;汪凌广东金阳律师事务所;赖晓雅广东金阳律师事务所
【代理律师/律所】傅恒山广东淳锋律师事务所张江伟广东淳锋律师事务所汪凌广东金阳律师事务所赖晓雅广东金阳律师事务所
【代理律师】傅恒山张江伟汪凌赖晓雅
【代理律所】广东淳锋律师事务所广东金阳律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】深圳市西乡中学
【被告】杨延英
【本院观点】应届大学生入伍本案为房屋买卖合同纠纷。杨延英作为房屋买卖合同的卖方，移转房屋所有权是其合同义务，涉案房屋非因西乡中学原因而未能转移登记至西乡中学名下，客观上属于杨延英的违约情形。
【权责关键词】无效撤销合同过错不可抗力诚实信用原则证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审强制执行
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，(一)本院二审就西乡中学依据本案合同请求办理过户手续是否受《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(深圳市人民政府办公厅于2018年7月31日发布)规定的政策或其他限购政策限制，以及涉案房产应如何完善转化为商品房的手续，函询深圳市不动产登记中心。根据该中心复函：涉案房屋登记权利人为杨延英，房屋性质为福利商品房、房屋用途为住宅。关
于限购问题，《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(深府办规〔2018〕9号)第一条规定：“通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。”《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》(深规土规〔2018〕7号)第三条规定：“2018年7月31日(含7月31日)之前，企事业单位、社会组织等非自然人购买的住房，可继续完成交易。购买的时间以网签录入时间为基准，具体认定标准如下：1.已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。2.2018年7月31日(含7月31日)之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备(预)录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中(预)录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签(预)录入：(1)支付购房定金、部分或者全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等)；(2)购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。提供上述材料申请一手房(现售)和二手房转移登记的，应当在2018年10月31日(含10月31日)之前申请登记。”关于完善商品房手续问题，《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府〔
2010〕66号)第四条规定：“特殊申请主体的确定(一)原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请办理相关手续。(二)市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区住房主管部门申请；原镇政府统一开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。(三)市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司(包括原市级资产经营公司)或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。(四)合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由其他合作方申请。”第十条规定：“房地产登记1.申请人依照本意见申请办理房地产初始登记的，应当提交以下材料：(1)申请书；(2)身份证明；(3)测绘报告及宗地图；(4)土地权属证明文件；(5)消防安全证明材料或备案证明；(6)已备案的房屋质量检测鉴定文件；(7)规划确认文件；(8)其他必要材料。2.已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。” (二)本院就涉案房产是否已具备转化为商品房的条件，应如何办理转化为商品房的手续，函询深圳市住房保障署。该署函复称：未查询到涉案住房相关房改记录；根据深圳市房改政策有关规定，杨延英须先办理个人名下涉案住房非市场商品房不动产证后，方可办理涉案住房取得全部产权手续并上市交易。
【本院认为】本院认为，杨延英作为房屋买卖合同的卖方，移转房屋所有权是其合同义务，涉案房屋非因西乡中学原因而未能转移登记至西乡中学名下，客观上属于杨延英的违约情形。涉案房产虽不具备直接过户的条件，但仍具有转移登记的可能性，可以继续履行。杨延英作为合同的违约方，主张解除涉案房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。今后如相关规定明确涉案房屋无变更登记之可 综上所述，西乡中学的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初7323号民事判决； 二、驳回杨延英的全部诉讼请求。 一审案件受理费2496元，由杨延英负担，杨延英应自本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳2496元，拒不缴纳的，由一审法院依法强制执行；深圳市西乡中学已预缴的2496元，由一审法院退回。二审案件受理费2496元，由杨延英负担2496元，杨延英应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳2496元，拒不缴纳的，本院依法强制执行；深圳市西乡中学已预缴的2496元，由本院退回。 本判决为终审判决。
无双大蛇大阪城之战【更新时间】2022-08-22 04:52:54
【一审法院查明】一审法院认定事实：2005年4月30日，杨延英作为甲方，西乡中学作为乙方，双方签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方同意将位于深圳市宝安县XX房屋卖给乙方。该房屋建筑面积为70.54平方米，东至102号，南至空地，西至空地，北至小巷。房屋为混合结构。房屋所有权证为：粤房字第某某。二、双方商定上述房屋售价为人民币：壹拾万零伍仟捌百壹拾元整(105810元)。本合同生效后，乙方一次性将房款付清给甲方。甲方即不再拥有该房屋的房产权。三、甲方必须保证卖给乙方的房屋产权真实、合法及四至界限清楚无瓜葛，且未设置抵押权，如有隐瞒上述事宜，甲方应在交易前办妥，双方交易后如出现上述产权纠纷，一切责任均由甲方负责，与乙方无关。四、甲方收到乙方购房款后，即应将该房产交付乙方使用，并将该房屋的《房屋所有权证》原件及相关资料原件交给乙方。乙方即享有该房产的所有权，享有该房屋出租、居住、出售等权利，对此，任何人不得有异议，也无权干涉。五、该房屋未办理房产过户手续前，如遇政府征收或拆迁，甲方应将所有补偿全部交给乙方所有。六、过户费用如乙方要办理房产过户手续，所需费用由乙方承担，甲方应无条件协助办理。今后办房产证及其他一切税费均由乙方负责。七、违约责任本协议一经签订，双方应严格遵守，不得违约。如甲方违约，要赔
偿双倍购房款给乙方；如乙方违约，则该购房款归甲方所有。八、本协议系双方自愿达成，经双方签字并经宝安区西乡街道法律服务中心见证后生效。九、本协议末尽事宜，双方可协商签订补充协议。十、凡因执行本协议所产生的纠纷，双方应先友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。 2005年4月30日，深圳市宝安区西乡街道法律服务中心出具《见证书》，载明：兹证明甲方杨延英、乙方深圳市宝安区西乡街道办西乡中学于2005年4月30日在深圳市宝安区西乡街道法律服务中心签订《房屋转让协议书》，双方在该《房屋转让协议书》上的签字、打指摸、盖章属实，系双方真实意思表示。 另查，1989年11月16日，宝安县建设委员会房管科向杨延英颁发房屋所有权证，确认杨延英系宝安县XX镇XX路某某某某所有权人，所有权性质为私有，份额为全部，所有权来源为购买，附记载明准成本商品房1991年8月30日前不得转移。 一审庭审中，杨延英、西乡中学确认涉案合同签订后杨延英即将涉案房屋及房屋所有权证原件交付西乡中学，杨延英收取西乡中学支付的购房款105810元，西乡中学将涉案房屋作为学校保安亭使用至今。杨延英主张西乡中学在签署涉案合同后长达13年的时间内未办理过户手续，西乡中学的行为已经构成根本违约，要求解除涉案合同。西乡中学对杨延英的主张不予确认，主张涉案合同已经履行完毕。
鲃鱼【一审法院认为】一审法院认为，杨延英和西乡中学签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。 关于合同的解除。杨延英主张因涉案房产无法依约办理过户手续，要求解除杨延英、西乡中学签订的《房屋转让协议书》，西乡中学对杨延英的主张不予确认，抗辩称杨延英已经收取售房款，并将涉案房屋交付西乡中学使用，涉案合同已经履行完毕。一审法院认为，涉案的《房屋转让协议书》第六条约定：“如乙方要办理房产过户手续，所需费用由乙方承担，甲方应无条件协助办理。今后办房产证及其他一切税费均由乙方负责。”依据该约定，办理涉案房产的转移过户手续属杨延英、西乡中学双方应履行的合同义务。房地产作为一种性质特殊的商品，其交易受国家政策、地方性法规及政策的影响较大。深圳市人民政府办公厅于2018年7月31日发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》第一条规定：“暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。”依据该规定，深圳市暂停西乡中学等法人单位在深圳市购买商品住房，在杨延英、西乡中学无法就受让主体的变更达成一致协议的情况下，涉案房屋买卖合同因存在政策障碍无法办理过户手续，即涉案合同无法继续履行，故杨延英要求解除涉案合同的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于涉案房产的返还。根据一审法院查明的事实，
杨延英已将涉案房产交付给西乡中学使用，合同解除后，西乡中学应当将其根据合同取得的涉案房产返还给杨延英。 关于杨延英要求西乡中学支付自2005年5月1日起的房屋占有使用费的诉求，一审法院认为，杨延英在收到西乡中学支付全部购房款的情况下将涉案房屋交付给西乡中学占有使用，西乡中学依据《房屋转让协议书》的约定占有使用涉案房屋，有合同和法律依据。故杨延英要求西乡中学支付占有使用费的诉求，无合同和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除杨延英和西乡中学于2005年4月30日签订的《房屋转让协议书》；二、西乡中学于判决生效之日起十五日内将位于深圳市宝安区XX房屋返还给杨延英；三、驳回杨延英的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2496元，由西乡中学负担，一审案件受理费杨延英已预交。
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