徐州市华辰丽景房产开发有限公司与刘雪源、孟抒商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
存在 歌词【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审结日期】2020.03.25
【案件字号】(2019)苏03民终8339号
【审理程序】二审
晨岛先祖位置【审理法官】祝杰宋新河孟娟
【审理法官】祝杰宋新河孟娟
【文书类型】判决书
【当事人】徐州市华辰丽景房产开发有限公司;刘雪源;孟抒
【当事人】徐州市华辰丽景房产开发有限公司刘雪源孟抒
启动项管理【当事人-个人】刘雪源孟抒
【当事人-公司】徐州市华辰丽景房产开发有限公司
【代理律师/律所】汤茂灵江苏金合律师事务所;刘莉江苏红杉树律师事务所
【代理律师/律所】汤茂灵江苏金合律师事务所刘莉江苏红杉树律师事务所
【代理律师】汤茂灵刘莉 学什么技术有前途
【代理律所】江苏金合律师事务所江苏红杉树律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】徐州市华辰丽景房产开发有限公司
【被告】刘雪源;孟抒
【本院观点】上诉人于2017年5月17日与被上诉人签订的《水榭春天房屋认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，且双方在认购书中也约定了需签订《商品房买卖合同》及补充协议的内容，故该认购书应系预约合同，该预约合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。
【权责关键词】显失公平撤销违约金过错合同约定证据诉讼请求增加诉讼请求发回重审
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，上诉人于2017年5月17日与被上诉人签订的《水榭春天房屋认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，且双方在认购书中也约定了需签订《商品房买卖合同》及补充协议的内容，故该认购书应系预约合同，该预约合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。但上诉人在2015年8月28日就将涉案房屋出售给案外人孙树勇，至今未能履行与被上诉人签订涉案房屋商品房买卖合同并办理了网签备
案手续的义务，已构成违约，被上诉人要求上诉人双倍返还定金，有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《水榭春天房屋认购书》中约定定金为5万元，而被上诉人向上诉人共计支付了6万元款项，故上诉人应向被上诉人支付定金5万元并返还被上诉人缴纳的6万元款项，一审法院遗漏了其中1万元，本院予以纠正。 关于赔偿损失378072元的问题。涉案预约合同是缔结本约的先契约，上诉人违反预约合同侵害了被上诉人的信赖利益，应承担违约责任，故上诉人应双倍返还定金以弥补被上诉人的损失，而一审法院认定上诉人向被上诉人赔偿的损失378072元，系本约合同中的可得利益损失，故一审法院判决错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4944号民事判决； 二、徐州市华辰丽景房产开发有限公司与刘雪源、孟抒于2017年5月17日签订的《水榭春天房屋认购书》于2020年1月1日解除； 三、徐州市华辰丽景房产开发有限公司于本
判决生效后15日内返还刘雪源、孟抒预交的款项6万元并支付定金5万元； 四、驳回刘雪源、孟抒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6140元，由徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担2500元，由刘雪源、孟抒负担3640元；二审案件受理费12280元，由刘雪源、孟抒负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-25 05:07:50
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2017年5月17日，刘雪源、孟抒与徐州华辰公司签订《水榭春天房屋认购书》，约定刘雪源、孟抒认购徐州华辰公司开发的位于水榭春天17号楼3单元1401室房产，建筑面积111.46平方米，房屋总价款为847988元，同时约定定金50000元。上述《认购书》签订后，刘雪源、孟抒于同日向徐州华辰公司支付60000元款项，但此后，虽然刘雪源、孟抒多次催促，徐州华辰公司一直未与刘雪源、孟抒签订案涉房产的《商品房买卖合同》，刘雪源、孟抒遂诉至法院。一审另查明，2015年8月28日，徐州华辰公司与孙树勇签订《商品房买卖合同》，徐州华辰公司将涉案房屋以772000元出售给孙树勇，并办理了网签备案手续。
【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐州华辰公司与刘雪源、孟抒自愿签订《水榭春天房屋认购书》，该合同内容不违反强制性规定，应认定合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘雪源、孟抒按照合同约定履行了自己的义务，但涉案房产徐州华辰公司已于2015年8月28日出售给孙树勇，徐州华辰公司一直未能将与孙树勇签订的《商品买卖合同》解除，并履行与刘雪源、孟抒签订案涉房产的《商品买卖合同》并办理了网签备案手续的义务，徐州华辰公司的行为已构成违约，刘雪源、孟抒要求徐州华辰公司于2019年12月31日前与其签订商品房买卖合同，办理网签备案手续，徐州华辰公司称已向上级进行汇报，暂时不能确定。如徐州华辰公司于2019年12月31日止，仍不能与刘雪源、孟抒签订商品房买卖合同，办理网签备案手续，徐州华辰公司的违约行为将导致刘雪源、孟抒无法取得涉案房屋所有权，刘雪源、孟抒签订合同的目的不能实现，刘雪源、孟抒要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，故对刘雪源、孟抒要求解除合同的诉讼请求予以支持。双方在签订的《水榭春天房屋认购书》约定刘雪源、孟抒需交付定金50000元，故刘雪源、孟抒向徐州华辰公司支付60000元的款项中有50000元定金，解除合同后，徐州华辰公司应双倍返还定金100000元，刘雪源、孟抒要求
徐州华辰公司双倍返还定金120000元，无事实和法律依据，仅支持双倍返还定金100000元；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条可知，法律禁止的是违约金和定金条款的同时适用，而法律并没禁止定金条款与赔偿损失的同时适用，故徐州华辰公司双倍返还刘雪源、孟抒定金后，还应赔偿刘雪源、孟抒损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同签订后涉案房屋市场价值出现波动，这属于合同签订时双方均能预见到的情况。根据规定，涉案房屋价格上涨的差价部分属于合同履行后刘雪源、孟抒可以获得的利益，该差价属于徐州华辰公司违约给刘雪源、孟抒造成的损失。一审中双方均认可涉案房屋现价格为每平方米为11000元，因此，法院认定涉案房屋价格上涨的差价为378072元，徐州华辰公司应予赔偿给刘雪源、孟抒，刘雪源、孟抒其他诉请不予支持。遂判决：一、徐州市华辰丽景房产开发有限公司于2019年12月31日前与刘雪源、孟抒签订位于徐州市泉山区产的《商品房买卖合同》并办理网签备案手续。二、如徐州市华辰丽景房产开发有限公司不能于2019年12月31日前与刘雪源、孟抒签订位于水榭春天17号楼3单元1401室房产的《商
品房买卖合同》并办理网签备案手续，双方在2017年5月17日签订的《水榭春天房屋认购书》于2020年1月1日解除，徐州市华辰丽景房产开发有限公司于合同解除后十日内向刘雪源、孟抒支付定金50000元并返还刘雪源、孟抒预交定金50000元、赔偿刘雪源、孟抒损失378072元。
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