王程与顾菁菁、刘炜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
尨【审结日期】2020.07.07
【案件字号】(2020)苏05民终3115号
【审理程序】二审
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【文书类型】判决书
【当事人】王程;顾菁菁;刘炜
【当事人】王程顾菁菁刘炜
【当事人-个人】王程顾菁菁刘炜
【代理律师/律所】宋文舟北京市盈科（苏州）律师事务所;纪慧、胡红霞江苏孚佑律师事务所
言叶之庭【代理律师/律所】宋文舟北京市盈科（苏州）律师事务所纪慧、胡红霞江苏孚佑律师事务所
【代理律师】宋文舟纪慧、胡红霞
【代理律所】北京市盈科（苏州）律师事务所江苏孚佑律师事务所 酸乳酪
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】王程
【被告】顾菁菁;刘炜
【本院观点】签订房屋买卖定金协议时，案涉房屋未交付，不影响合同的效力。
【权责关键词】撤销法定代理实际履行违约金合同约定法定代理人新证据质证财产保全拘留限制出境诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】五一国际劳动节的来历和意义另查明： 1、2019年5月20日，经王程授权（授权事项为“协商房屋买卖履行事项"）的北京市盈科（苏州）律师事务所宋文舟与刘炜通话，其录音58秒处显示宋文舟：“嗯，就是想看能不能适当给他（王程）补点，就是这个意思。补点钱的，这个房子还可以继续，就是双方呢继续，咱们该履行履行，该买卖买卖，这个样子嘛。" 2、2019年5月20日，宝熙营销策划公司中介人员与王程联系，中介发信：“你好，建发独墅湾已于5月17号开始交房，一周时间，统一交房。你什么有空过来把房子交一下"；2019年5月2
5日，该中介又发信：“你好，请问建发的房子你过来办交房手续了吗"；2019年8月2日，该中介又发信：“你好，购房合同复印件我已经交到建发物业，苏小收的。"紧接中介和王程各自与对方进行了语音通话。事后，中介多次发催促王程继续履行合同或语音通话联系王程，王程均未予理睬。 3、2019年5月9日，顾菁菁在中国银行的账户反映，其有存款2855438.84元。事后，顾菁菁将其中280万元购买了嘉实现金添利货币、嘉实货币A、华夏现金的理财产品。 4、2019年11月19日，顾菁菁、刘炜因提起本案诉讼保全而支付中国平安财产保险股份有限公司苏州分公司诉讼保全责任保险费用5796元。同日，顾菁菁、刘炜因本案而与江苏孚佑律师事务所签订“聘请律师合同"，因此支付费用4万元。 审理中，顾菁菁、刘炜首先撤回对王程继续履行合同和交付房屋及违约金的诉讼请求，仅要求确认买卖定金协议书有效；后顾菁菁、刘炜最终变更诉讼请求为：要求解除其与王程之间的“买卖定金协议书"并要求返还定金40万元，赔偿房屋差价损失及律师费4万元、保全担保费5796元。经顾菁菁、刘炜申请，一审法院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋价格进行评估，结果为2019年11月27日价值为556.30万元。顾菁菁、刘炜据此对上述需要鉴定机构鉴定的赔偿部分诉请明确为要求王程赔偿损失73.3万元。王程表示无力涤除抵押，但同意解除“买卖定金协议书"，并认为其未违约，不同意赔偿房屋差价
损失及律师费、保全担保费。 顾菁菁、刘炜认为，根据“买卖定金协议书"，涉案中介已多次要求王程去办理王程自己的不动产权证，但王程一直不理会，也不告知其相关交房及不动产权证办证情况，反而提出涨价要求；现王程在涉案房屋上设置抵押债权305万元并不予涤除，且王程办出自己产证时间在2019年11月12日，根据“买卖定金协议书"约定的2019年10月31日基础上再顺延12日及办理网签10日期限，至今王程办理网签已逾期10日以上，同时其也无力替王程涤除涉案房屋上305万元抵押并再支付首付款，故只能要求解除合同。 以上事实有顾菁菁、刘炜提供的买卖定金协议书1份、授权委托书和录音文字整理稿各1份、银行支付凭证3份、房屋交付通知书及送达依据各1份、房屋交接书及物品清单各1份、聊天记录5份、律师函及送达依据各2份、诉讼财产保全责任保险发票1份、聘请律师合同及发票各1份、鉴定报告及发票各1份、银行流水30页及双方当事人陈述笔录在案佐证。
【本院认为】本院认为，签订房屋买卖定金协议时，案涉房屋未交付，不影响合同的效力。双方当事人签订的案涉买卖定金协议，系自愿签订，不违反法律规定，合法有效。该定金协议明确了合同当事人、具体的房屋、房屋价款及支付方式、产权证办理时间及具体途径等内容，具备房屋买卖合同主要条款，一审法院认定双方当事人之间成立房屋买卖合
母亲节对母亲的祝福同关系正确。案涉房屋登记至王程名下后，其应按照合同约定配合办理房屋过户手续。而对于顾菁菁、刘炜的发函及中介人员联系，王程均未回复配合办理过户手续，未与顾菁菁、刘炜及中介人员积极联系，亦未涤除抵押，一审法院认定王程违约拒不履行合同义务正确。顾菁菁、刘炜选择解除合同，王程同意解除合同，不免除王程因为违约应承担的赔偿责任。顾菁菁、刘炜根据房屋价值差价鉴定，要求王程赔偿损失符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。2019年12月2日，一审法院通知双方根据顾菁菁、刘炜的请求对房屋进行评估。一审法院在2020年1月3日组织双方进行了质证，由双方发表意见。王程认为顾菁菁、刘炜于2019年11月20日变更了全部诉讼请求，一审法院未给其答辩和举证期限与事实不符。 综上所述，王程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31200元，由王程负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-25 02:48:06
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年3月2日，在作为丙方的江苏正宝熙房地产营销策划有限公司（以下简称正宝熙营销策划公司）居间下，作为甲方的王程与作为乙方的顾菁菁、刘炜签订“买卖定金协议书"，该协议书约定：乙方买受甲方位于苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅湾雅苑12幢108室房屋，该房已设置抵押，抵押金额305万元；乙方应于本协议签署时支付甲方定金40万元；此定金在签署“苏州市存量房买卖合同"前为缔约定金，在签署“苏州市存量房买卖合同"后为履约定金（格式条款）；房屋合同价483万元，此房价由首期款458224元和网签价4371776元组成，二者不可分离，乙方于2019年3月2日支付3万元，同年3月9日支付27万元，同年5月15日支付10万元，于办理过户前支付58224元（手写条款）；甲方贷款合同编号为2018年相中零住借字508号，甲方苏州市商品房买卖合同编号为苏房商吴中合同21711010035（手写条款）；甲方于2019年10月31日前办理出独墅湾雅苑12幢108室房屋不动产权证，丙方在该时间段内无条件配合甲方办理此房屋的不动产权事宜（手写条款）；若甲方在此期间以任何理由拒绝办理此房屋不动产权证导致未按约定的时间内办理完毕，则甲方违约并承担违约责任，若在此期间非因甲方因素导致此房屋的不动产权证未能及时办出则甲方无责，超出时间后，合同继续履行，丙方有责任继续配合甲方直至办理完毕（手写条款）；若因买卖双方任何一方原因导致逾期10天以内
未签订“苏州市存量房买卖合同"，则违约方按日向守约方支付房屋交易总价款的万分之五作为违约金，逾期超过10天未签订“苏州市存量房买卖合同"，则守约方有权单方面解除合同并按本协议第六条第一款约定的违约责任要求违约方承担违约责任（格式条款）；买方于卖方收取定金同意出售后有反悔不买或不按照上述规定按时签订“苏州市存量房买卖合同"等行为的，则上述定金由出卖方全部没收，卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方（格式条款）；等等。 合同签订后，顾菁菁、刘炜于2019年3月2日转账王程9900元、100元、1万元、1万元；2019年3月9日转账王程2万元、5万元、5万元、5万元、5万元、5万元；2019年5月5日转账王程5万元、5万元；以上合计40万元。2019年4月27日，苏州兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房地产公司）向王程发出“建发独墅湾雅苑房屋交付通知书"1份，王程于2019年4月30日签收。2019年5月30日，王程在兆祥房地产公司的“房屋交接书"上签名已交付。2019年11月7日和2019年11月15日，顾菁菁、刘炜委托江苏孚佑律师事务所分别向王程发出律师函，要求王程继续履行合同；王程分别于2019年11月8日和2019年11月18日签收。2019年11月12日，涉案房屋被登记在王程名下，且同时设置抵押，抵押金额305万元。因顾菁菁、刘炜认为王程拒不履行合同，遂引发本案。
梦见有人给钱
【一审法院认为】一审法院认为，案涉买卖定金协议书系双方真实意思表示，应认定合法有效。但是，该协议书名义上虽还包含预约合同内容，但性质是转为本约合同，其理由如下：1、“买卖定金协议书"中以机打形式出现的有些约定虽有预约合同意思表述，但以手写形式出现的约定不仅涵盖了买卖主体、合同标的、成交价格等合同主要条款，还涉及了具体的房款支付时间、产权证办理时间及实现途径等细节性约定，且在用词上不但无预约合同应有的可期待性的、有回旋余地的表述，反而使用了“超出时间后合同继续履行"等类似不可撤销的表述，根据手写条款意思比机打条款意思更能反映买卖双方真意的通识，在意思表示出现矛盾时，应当优先采信手写条款表示的意思；2、现本市房屋产权交易部门使用的“苏州市存量房买卖合同"即网签合同实为具有行政管理的、准强制性的程序性质，其相关条款并不能完整反映房屋买卖一方或双方的复杂意思，现实中，一般情况下买卖双方多按“苏州市存量房买卖合同"即网签合同前所签订的合同予以执行。故涉案“买卖定金协议书"在形式上虽为预约合同，但因添加具有本约合同性质的手写条款而转为本约合同。 基于上述认定，涉案的“买卖定金协议书"应由双方全面履行。王程在办好不动产权证后即在约定2019年10月31日基础上顺延至2019年11月12日后应当继续履行合同，即进行涤除涉案房屋抵押并配合顾菁菁、刘炜完成签订形式上的“苏州市存量房买卖合同"即网签合同在
内的一系列继续履行合同的行为。因王程明确表示不愿涤除涉案房屋抵押但同意解除“买卖定金协议书"，故涉案协议书可作为协商一致方式予以解除；但是，由于涤除抵押是王程的合同义务，王程明确加以拒绝已构成违约，且该违约行为已致顾菁菁、刘炜不能实现合同目的，因此而发生的损失，应当由王程予以赔偿。顾菁菁、刘炜以“买卖定金协议书"中约定的“超过10天未签订苏州市存量房买卖合同，守约方有权单方解除合同"为由要求作为认定其可以行使单方解除权的依据，因为这一格式条款是因违反预约合同而制作的违约责任，而因违反本约合同的违约条款并不清晰可见，且违反本约合同的违约责任是否援用“买卖定金协议书"中的违反预约合同性质的格式违约条款还存疑义，为谨慎起见，按法律规定确定违约责任为宜。据此，顾菁菁、刘炜请求返还定金并偿付涉案房屋的目前市场评估价与合同价之差的损失，符合法律规定，一审法院予以支持。至于顾菁菁、刘炜主张的律师费及保全担保费均非必要性支出，故不予支持。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论