辽宁中江房地产开发有限公司、赵宇翔等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审结日期】2021.12.27
【案件字号】(2021)辽03民终3526号
【审理程序】二审
【审理法官】刘振涛周瑞单琬甜
【审理法官】刘振涛周瑞单琬甜
【文书类型】判决书
【当事人】辽宁中江房地产开发有限公司;赵宇翔;刘紫冰;张梅;徐小艳 望穿秋裤
【当事人】辽宁中江房地产开发有限公司赵宇翔刘紫冰张梅徐小艳
【当事人-个人】赵宇翔刘紫冰张梅徐小艳
【当事人-公司】辽宁中江房地产开发有限公司
【代理律师/律所】谷军辽宁汇璟律师事务所;高洁辽宁博越律师事务所
中国领土【代理律师/律所】谷军辽宁汇璟律师事务所高洁辽宁博越律师事务所
【代理律师】谷军高洁
【代理律所】辽宁汇璟律师事务所辽宁博越律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】辽宁中江房地产开发有限公司;刘紫冰;张梅;徐小艳
稼穑【被告】赵宇翔
【本院观点】古诗苑漫步因上述证据均系徐小艳与陈焕平、陈焕清之间的债务纠纷，对本案被上诉人与中江公司之间签订认购书的效力不具有实质性影响，故本院对该组证据不予采信。因该组证据与本案认购书效力的认定无关联性，且中江公司不认可与张梅存在真实的商品房买卖合同关系，故本院不予采信。本案的争议焦点为案涉《中江帝景认购书》是否有效，是否应当继续履行。结合涉及中江公司的系列案中徐小艳在多次询问笔录的陈述，可以印证徐小艳在自认为其是中江帝景项目的共同投资人的情况下，将中江公司的房屋在售楼处出售，并签订认购书、出具收款收据等事实，且根据案外人郭忠堂在中江公司的系列案中提供的情况说明及到庭陈述情况，可以证明2015年期间。
【权责关键词】无效追认撤销表见代理实际履行第三人自认新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审执行
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【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确定。
端午节高速公路免费吗?【本院认为】本院认为：本案的争议焦点为案涉《中江帝景认购书》是否有效，是否应当继续履行。 关于《中江帝景认购书》的效力问题。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案被上诉人在中江公司售楼处签订《中江帝景认购书》，认购书及收款收据均盖有“中江帝景销售部”，故被上诉人有理由相信销售给其房屋的人员有代理权，中江公司应当承担该行为的法律后果，上诉人称徐小艳没有权利出售房屋、上诉人没有收到购房款等上诉理由，本院不予支持。一审法院认定中江公司与被上诉人签订的《中江帝景认购书》合法有效并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人称在售楼处签订认购书没有证据，认购书签订时上诉人售楼处已关门一节。本院认
为，结合涉及中江公司的系列案中徐小艳在多次询问笔录的陈述，可以印证徐小艳在自认为其是中江帝景项目的共同投资人的情况下，将中江公司的房屋在售楼处出售，并签订认购书、出具收款收据等事实，且根据案外人郭忠堂在中江公司的系列案中提供的情况说明及到庭陈述情况，可以证明2015年期间郭忠堂在中江公司售楼处工作的事实，与上诉人主张的认购书签订时售楼处已关门相互矛盾。故上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。 关于上诉人主张案涉房屋已经网签给第三人，一审判决继续履行无法执行一节。本院认为，原审第三人与中江公司是何种法律关系并不影响被上诉人与中江公司签订认购书的效力，且本案的原审第三人张梅已明确表示其与中江公司并非真实的商品房买卖关系。被上诉人与中江公司签订的《中江帝景认购书》已被认定为合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务，继续履行认购书是认购书合法有效的应有之义。《中江帝景认购书》对于签订商品房买卖合同及不签订合同的法律后果均有明确约定，该认购书并非无法履行，一审判决继续履行认购书并无不当，本院予以维持。如果后续各方当事人就履行问题产生争议可另行诉讼解决。 综上所述，中江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9882元，由上诉人辽宁中江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 09:11:01
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年4月14日赵宇翔在中江公司售楼处签订“中江帝景认购书”，认购书载明，赵宇翔购买中江公司开发的位于鞍山市铁东区交汇处“中江帝景”之住宅、商业及车库物业。赵宇翔认购物业“中江帝景”A栋X单元XXX房屋，建筑面积121.64平方米，每平方米5000元，房屋总价款为608200元。合同还约定，赵宇翔须依照协议书约定时间付清各期房款。赵宇翔必须在签订认购书后7天内到中江公司指定地处签署辽宁省《商品房买卖合同》，如不依照约定时间签署辽宁省《商品房买卖合同》或违反本认购书之其他条款，视为乙方违约，甲方可无条件单方面解除认购书。同时，协议中注明该房屋“刘子冰顶账房，杨总和会长都同意按单价5000/平”。协议书上有赵宇翔签字及名头为辽宁中江房地产开发有限公司合同专用章的公章。赵宇翔将全部房款按中江公司售楼处工作人员的指示在银行转账到徐小艳账户内，赵宇翔在售楼处的财务部门收到一份盖有“辽宁中江房地产开发有限公司现金收讫”公章的收款收据。 再查，涉案房屋已网签在张梅名下。
【一审法院认为】一审法院认为，赵宇翔提供的《中江帝景认购书》和收款收据均为中江公司售楼处形成，赵翔宇有理由相信该认购书及收据是中江公司的真实意思表示，故该认购书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。关于中江公司提出刘紫冰与徐小艳之间的借贷关系，在没有中江公司授权的情况下，擅自将中江公司已网签给他人的房屋出售给赵宇翔，未实际收取房屋价款的辩解意见。该院认为，赵宇翔在中江公司的售楼处购买涉案房屋，虽然赵宇翔将购房款转账给第三人徐晓艳，但其与中江公司签订了认购书且加盖公章，并由中江公司出具了收款收据，赵宇翔就有理由相信该认购书及收款收据是中江公司的真实意思表示，故对中江公司的上述辩解意见，该院不予支持。 关于第三人张梅提出中江公司应把购房款还给我们，解除网签合同，把房屋给现在的购买人一节，该院认为，因张梅向中江公司借款，中江公司将诉争房屋办理了网签，但张梅并未实际入住，未向中江公司再支付房款，但该过程非正常购房流程，仅凭网签不能认定张梅为案涉房屋的真正权利人，故对张梅同意将诉争房屋给赵翔宇予以确认。
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