中海怡高控股有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2022.01.01
【案件字号】(2021)粤01民终26768号
【审理程序】二审
【审理法官】李志明张一扬瞿栋
【审理法官】李志明张一扬瞿栋
【文书类型】判决书
【当事人】风景名胜对联中海怡高控股有限公司;广州润荣房地产开发有限公司;颐和地产集团有限公司;广州市惠信企业服务有限公司;广州市TCL电器销售有限公司
【当事人】中海怡高控股有限公司广州润荣房地产开发有限公司颐和地产集团有限公司广州市惠信企业服务有限公司广州市TCL电器销售有限公司
人大主任是什么级别【当事人-公司】中海怡高控股有限公司广州润荣房地产开发有限公司颐和地产集团有限公司广州市惠信企业服务有限公司广州市TCL电器销售有限公司
【代理律师/律所】潘艳萍广东穗港律师事务所;孙高峰广东华璟律师事务所;黄丽君广东任高扬律师事务所
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【代理律师】潘艳萍孙高峰黄丽君
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【法院级别】中级人民法院
【原告】中海怡高控股有限公司;广州市惠信企业服务有限公司;广州市TCL电器销售有限公司 大学生竞选稿
【被告】广州润荣房地产开发有限公司;颐和地产集团有限公司
【本院观点】《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。上述调解协议属于扩张性和解协议，协议中创设了新的法律关系及权利义务，已经超出了本案诉讼标的涵盖的范围，润荣公司在其中表达的退房款意思表示与协议其它内容互为条件，一审法院认定属润荣公司为达成和解协议或和解目的所作的表态，不能在其后的诉讼中作为对其不利的证据，并无不当。第一，本案中，润荣公司虽是颐和公司的全资子公司，但其作为一个有限责任公司，具有独立法人人格，在并无证据证明颐和公司与润荣公司存在人。
【权责关键词】无效欺诈催告撤销实际履行违约金支付违约金合同约定合同签订地第三人
反证关联性质证财产保全诉讼请求维持原判发回重审申请再审终结执行（执行终结）执行和解查封扣押冻结拍卖诉讼标的
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【本院查明】润荣公司、颐和公司辩称，一、润荣公司与中海怡高公司签订的《协议书》实际达成的是以房抵工程款的协议，双方以实际行为履行《协议书》，中海怡高公司现请求解除《协议书》没有依据。二、一审判决认定中海怡高公司起诉时案涉房屋被抵押，该抵押现已涂销，中海怡高公司再以此理由主张解除《协议书》理由不成立，完全正确。三、一审判决认定润荣公司、中海怡高公司买卖双方应以《协议书》约定为准完全正确。中海怡高公司上诉主张《颐和雅轩认购协议》与《协议书》内容并不冲突与事实不符，其上诉理由应不予支持。四、一审判决认定中海怡高公司与润荣公司签订的《协议书》合同目的是取得案涉房屋使用权，并待网签和备案条件成熟后签订网签合同、办理合同备案并办理房产证，中海怡高公司主张案涉房屋无法办证导致合同目的不能实现与《协议书》约定的合同目的不符，有充分的事实和合同依据。中海怡高公司主张签订《协议书》的合同
目的是办理案涉房屋的房产证、取得案涉房屋产权，其合同目的无法实现没有合同和法律依据，应不予支持。五、一审认定案涉房屋无法网签及办证的障碍可通过补缴相关费用消除而非不可消除的客观障碍，认定中海怡高公司主张其合同目的不能实现理据不充分，完全正确。六、一审以调解协议各方并未实际履行、也未最终由法院出具调解书确认调解效力，润荣公司未达成和解协议或和解目的所作的表态，不能在其后的诉讼中作为对润荣公司不利的证据，事实清楚，适用法律正确。一审已查明，调解协议当事人不仅是润荣公司和中海怡高公司双方，而是包括案外多方，涉及多份协议，中海怡高公司及其实际控制人郑文达拒绝履行协议，违反先履行义务，恶意毁约。七、颐和公司2018年12月12日在中海怡高公司实际控制人郑文达向何建梁及颐和公司发函中盖章并回复的内容，该表态并非润荣公司所为，不能约束《协议书》相对人润荣公司。另，中海怡高公司所称何建梁是润荣公司实际控制人，故上述函件上颐和公司盖章所作意思表示应约束润荣公司，是其混淆了何建梁与颐和公司是个人与法人两个不同主体的独立关系，上述函件上仅有颐和公司盖章而何建梁并未在该函件上签字，故此，中海怡高公司上述主张属混淆概念，应不予采纳。八、中海怡高公司上诉要求润荣公司退还购房款、税费，支付逾期利息，赔偿装修损失、赔偿1倍购房款，颐和公司承担连带责任等，均无事实和法律依据。综上，请求二审法院查
明事实，依法驳回中海怡高公司的上诉请求。 惠信公司述称，中海怡高公司与润荣公司、颐和公司的纠纷实际上与惠信公司无关。如人民法院判决要求中海怡高公司退还案涉房屋，惠信公司愿意配合与中海怡高公司解除租赁合同关系，退出以及处理好实际使用人的退租事宜。 TCL公司述称，无陈述意见。
【本院认为】本院认为，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起案涉纠纷发生的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对中海怡高公司上诉请求和事由，本院评析如下： 首先，2018年3月2日《协议书》合法有效，对中海怡高公司和润荣公司具有约束力。中海怡高公司签署合同时对案涉房屋所在项目办理了在建工程抵押、因局部规划调整暂时不能办理网签及过户是知悉且接受的，上述《协议书》中关于“乙方对该商品房只有使用权，乙方知悉并接受这一状况，且不因此向甲方主张任何权利”，系其对自身权利的处分，
双方应按合同约定履行。根据查明事实，润荣公司已依约将案涉房屋交付予中海怡高公司使用至今，现中海怡高公司以不能网签、过户为由，主张合同目的无法实现要求解除合同，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。 其次，各方当事人在争议发生后，达成多份调解协议，经查，最终调解协议并未实际履行，各方当事人也未就此申请司法确认，缺乏强制约束力；而中海怡高公司经询问虽表示调解协议中对无法办证退房款等进行约定，但亦承认该约定是各方当事人与案外人共同签署，并非仅涉本案纠纷及本案当事人各方权益。本院认为，上述调解协议属于扩张性和解协议，协议中创设了新的法律关系及权利义务，已经超出了本案诉讼标的涵盖的范围，润荣公司在其中表达的退房款意思表示与协议其它内容互为条件，一审法院认定属润荣公司为达成和解协议或和解目的所作的表态，不能在其后的诉讼中作为对其不利的证据，并无不当。故，中海怡高公司以润荣公司未能按调解协议约定时间办证证明合同目的无法实现，以及主张润荣公司对案涉纠纷作出退还房款解除合同的意思表示，理由不成立。 再次，中海怡高公司依据《致何建梁董事长及颐和公司函(颐和公司盖章)》及另案生效裁判认定事实，主张颐和公司作出退房退款承诺意思表示且该意思表示对润荣公司产生约束。对此，本院认为，第一，本案中，润荣公司虽是颐和公司的全资子公司，但其作为一个有限责任公司，具有独立法人人格，在并
无证据证明颐和公司与润荣公司存在人格混同，且润荣公司明确表示不同意解除合同的情况下，《致何建梁董事长及颐和公司函(颐和公司盖章)》不应当然约束润荣公司。第二，《致何建梁董事长及颐和公司函(颐和公司盖章)》加盖的是颐和公司公章，中海怡高公司以何建梁是润荣公司的实际控制人为由主张该函件中颐和公司作出的意思表示当然约束润荣公司，缺乏法律关联性。第三，广东省高级人民法院作出的(2020)粤民申1285-1313号民事裁定以及452号案民事判决，虽认定《致何建梁董事长及颐和公司函(颐和公司盖章)》真实性及对颐和公司的约束力，但上述生效裁判文书相关表述“其实质内容是颐和公司与郑文达约定，当颐和高尔夫公司因案涉《订购协议》清理而应向郑文达返还购房款并赔偿损失时。颐和公司为此承担连带保证责任”，并不能视为认定《致何建梁董事长及颐和公司函(颐和公司盖章)》对颐和公司下属关联公司具有当然约束力。综上，中海怡高公司上述上诉主张依据不足，本院不予支持。 最后，根据一审查明事实，案涉房屋所在项目抵押已涂销，现暂时无法网签和办证的障碍可通过补缴相关费用消除，并非不可消除的客观障碍，且据润荣公司提交证据反映，颐和雅轩项目所涉执行案件，润荣公司已与申请执行人达成执行和解并积极履行，现该案已作全部执行完毕结案处理。润荣公司依约交付房屋、筹措资金涂销抵押、主动履行执行和解协议等行为，反映其对案涉《协议书》继续履行的
你知不知道寂寞的滋味积极态度；而双方于2018年订立合同至今，尚属因抵押、规划调整等原因暂时无法网签和办证合理预期期限。故中海怡高公司以润荣公司怠于履行合同义务、缺乏履约能力为由诉请解除合同，理据不足。结合查明事实，中海怡高公司将案涉房屋租予惠信公司，惠信公司又另行转租，现尚有多套仍在租期内，案涉《协议书》解除势必涉及实际使用人权益，综合考虑包括社会效果等各方面因素，一审法院判处驳回中海怡高公司的诉讼请求合法有据，本院予以认可。 综上所述，中海怡高控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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