泗县宏鑫房地产开发有限公司、何坤商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】安徽省宿州市中级人民法院
【审理法院】安徽省宿州市中级人民法院
【审结日期】2021.07.15
【案件字号】(2021)皖13民终2764号
【审理程序】二审
【审理法官】王磊吕庆龙张奥
【审理法官】天字成语王磊吕庆龙张奥
【文书类型】判决书
【当事人】泗县宏鑫房地产开发有限公司;何坤
【当事人】泗县宏鑫房地产开发有限公司何坤
【当事人-个人】何坤
【当事人-公司】泗县宏鑫房地产开发有限公司
【代理律师/律所】李云明北京观韬中茂(南京)律师事务所;曹阳北京观韬中茂(南京)律师事务所
【代理律师/律所】李云明北京观韬中茂(南京)律师事务所曹阳北京观韬中茂(南京)律师事务所
【代理律师】李云明曹阳
【代理律所】北京观韬中茂(南京)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】泗县宏鑫房地产开发有限公司
【被告】何坤
【本院观点】案涉房屋于2020年11月3日在泗县房产管理服务中心办理网签至何坤名下，2020年12月21日办理备案登记至何坤名下本案予以认定。根据何坤和吴洁的银行转账记录，宏鑫公司为何坤、吴洁出具的销售专用收据，宏鑫公司称向何坤支付的利息的打款记录共计39万元，且何坤认可贾亮向其支付了部分款项。
【权责关键词】无效撤销代理实际履行合同约定第三人证据不足证据交换自认质证诉讼请求缺席判决驳回起诉维持原判发回重审清算执行异议查封
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【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，何坤与吴洁系夫妻。贾亮为宏鑫公司股东，2019年6月12日，宏鑫
公司法定代表人由郑国年变更为秦晓兰。 案涉房屋于2020年11月3日在泗县房产管理服务中心办理网签至何坤名下，2020年12月21日办理备案登记至何坤名下。其中106号房在2020年5月7日已经办理了一次网签登记。目前，案涉房屋尚不具备办理权属登记条件。
yy公会名字【本院认为】本院认为，根据何坤和吴洁的银行转账记录，宏鑫公司为何坤、吴洁出具的销售专用收据，宏鑫公司称向何坤支付的利息的打款记录共计39万元，且何坤认可贾亮向其支付了部分款项。可以认定何坤与宏鑫公司之间确实存在债权债务关系。但在2017年12月28日何坤与宏鑫公司签订的商品房买卖合同。案涉商品房销售合同中约定付款方式为“以房折现抵欠款”，且宏鑫公司在2020年之后基本没有再支付何坤利息，原审认定双方签订买卖合同的行为应是达成以物抵债协议并无不当。 虽案涉商品房买卖合同虽在形式上存在瑕疵，但购房合同中对主要条款作出了约定，完成了商品房买卖合同的主要内容。何坤一审诉讼请求即依法确认双方签订的商品房买卖合同有效并判令宏鑫公司立即为何坤办理泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号房屋产权备案及产权登记手续。更何况在案涉房屋被查封期间，何坤提出执行异议时，宏鑫公司亦在答辩状中明确双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示。鉴于案涉房屋在2018年5月12日交付给何坤，且一直由何坤占有并使用，更何况宏鑫公司于2020年8月20日向何坤出具承诺书承诺一年内为其办理房屋备案
登记。因此，宏鑫公司上诉理由与上述事实及宏鑫公司之前的行为相悖，本院不予支持。 综上所述，宏鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15940元，由宏鑫公司负担。 本判决为终审判决。
搞笑歇后语【更新时间】2022-08-23 05:27:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年12月28日，何坤与宏鑫公司签订商品房买卖合同一份，宏鑫公司将泗州华府A-8商铺106、206、301号房卖于何坤，合同约定建筑面积为444.8平方米，总价款为124万元，付款方式为以房折现抵欠款。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同中法定代表人签章为秦晓兰。何坤和其妻子吴洁通过银行转账分别于2017年12月28日转账50万元给贾亮、2018年2月13日转账14万元给贾亮、2018年6月2日转账20万元给贾亮、2019年4月29日转账40万元给徐鹏飞，宏鑫公司在2017年12月28日、2018年2月14日、20
18年6月2日、2019年4月29日对上述4笔款项向何坤、吴洁出具宏鑫公司销售专用收据，并在收据中加盖财务专用章。2018年5月12日，宏鑫公司将案涉3间房屋交付给何坤。 宏鑫公司为证明本案系民间借贷纠纷，出示四份借条，分别为：2017年12月28日，借到何坤伍拾万元整，期限自2017年12月28日至2018年12月27日，月利息为3分，资金用途为宏鑫公司开发，借款人为贾亮，担保单位为宏鑫公司；2018年2月13日，借到何坤壹拾肆万元整，期限自2018年2月23日至2019年2月12日，月息3分，资金用途为宏鑫公司使用，借款人为贾亮，担保单位为宏鑫公司；2018年6月2日，借到何坤贰拾万元整，期限自2018年6月2日至2019年6月1日，月息3分，资金用途为宏鑫公司使用，借款人为贾亮、担保单位为宏鑫公司；2019年4月29日，借到吴洁肆拾万元整，期限自2019年4月29日至2019年10月28日，月息3分，借款人为宏鑫公司，担保人为郑国年，同时该借条约定借款人逾期还款则双方签订的商品房买卖合同生效且借款人不得提出任何抗辩，借款人按期清偿上述借款则由出借人无条件归还双方签订商品房买卖合同原件。出具借条后截止2020年3月4日，宏鑫公司通过徐鹏飞账户向贾亮共计转款37.44万元，向何坤转款共计39万元。 2020年5月，因案涉房屋被查封，何坤向人民法院提起执行异议，法院裁定异议成立，解除对案涉房屋106、206、301号房屋的查封。期间，宏鑫公司提交执行异议答辩状，答辩状中称，
宏鑫公司因杨亚飞等人的，于2017年初才重新回到原宏鑫公司股东郑国年、秦晓兰等人手中，由于当时公司资金十分紧张，只能低价出售给何坤，双方在平等协商的基础上签订了商品房买卖合同，该合同详细约定了房款总价、房产座落、房屋总面积、房屋层数等内容，完全是双方的真实意思表示，具有法律约束力。 2020年8月20日，宏鑫公司向何坤出具承诺书一份，载明，何坤购买本公司泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号楼房，由于公司诸多原因而迟迟没有给何坤办理上述房屋所有权证备案登记手续，致使双方产生纠纷，为解决纠纷，宏鑫公司郑重承诺：一年内为何坤办理上述房屋备案登记，否则自愿承担所有法律和经济责任。
【一审法院认为】人社部辟谣不认证停发养老金一审法院认为，本案争议焦点，基础法律关系是商品房销售还是民间借贷。根据银行转账记录，何坤和吴洁的打款时间是在2017年12月28日转账50万元，2018年2月13日转账14万元，2018年6月2日转账20万元，2019年4月29日转账40万元。宏鑫公司为何坤、吴洁出具的销售发票的票号分别为0002938、0002939、0002940、0002941，可见四张收据是在同一时间出具。在宏鑫公司称向何坤支付的利息的打款记录中，按照月息三分计算，14万元支付了21个月利息，20万元支付了18个月利息，40万元支付了10个月的利息，其中50万元按照月息三分计息每月利息为1.5万元，但是宏鑫公司按照季度结息，
每季度打款5.76万元，超出按照三分计息的4.5万元，即50万元按照月息三分支付24个月的利息为36万元，宏鑫公司实际打款44.82万元，该部分款项大部分打给了贾亮的账户，说明贾亮和宏鑫公司存在其他财务关系。按照宏鑫公司关于利息的计算方式，宏鑫公司打款中有67.62万元为支付给何坤的利息，但实际打款中向贾亮共计转款37.44万元，向何坤转款共计39万元，何坤认可贾亮向其支付了部分款项。由此说明何坤与宏鑫公司之间确实存在债权债务关系。
【二审上诉人诉称】宏鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回何坤的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由何坤承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，证据不足。宏鑫公司未在诉讼期间为涉案房屋办理网签事宜，更未协理备案登记手续，一审认定宏鑫公司于2020年11月3日办理网签，同年12月21日办理备案登记错误。2.何坤一审未变更诉请为民间借贷，应驳回起诉。宏鑫公司与何伸及妻子共签订四次借款协议，一审确认双方存在借贷关系。经法院释明，何坤坚持商品房买卖合同关系，不主张民间借贷，一审认定系民间借贷与诉讼主张不一致。3.本案《商品房买卖合同》非真实意思表示，且系对借贷关系的让与担保，应为无效。涉案《商品房买卖合同》存在瑕疵及事实不符，何坤称向公司汇款为购房款，但汇出的金额与借贷协议约定利息基本一致。4.即便按民间借2022年入伏时间和出伏时间表
贷关系审理，将涉案房屋抵偿借款外，超出部分一审未计算返还。本案房屋价值200多万元，一审查明债务124万元，其已还款764400元，完全超出欠款数额。另当庭补充，1.何坤向法院提供了4张收款收据，记载的时间是2017、2018、2019年，但4张收据的编号是连号，说明4张收据不是真实的。本案中何坤只向宏鑫公司提供了124万元，凭证注明都是借款。现在何坤主张本案房屋办理买卖合同，何坤的购房款是如何支付的，目前没有任何证据。2.何坤借款之后，宏鑫公司作为担保一方按月支付利息，合计支付764400元，如果说何坤支付的124万元是购房款，为什么还要收取宏鑫公司的利息。并且宏鑫公司的利息是对照何坤的打的4笔借款按月支付。何坤借款本金14万元，约定3分，每月利息4200元，宏鑫公司每3个月支付一次，转款12600元。另一笔借款20万元，每月利息6000元，宏鑫公司每月支付18000元。另一笔40万元，每月利息12000元，宏鑫公司在2019年按月支付12000元。另一笔50万元，每月利息19200元，上述4笔借款合计124万元，宏鑫公司按月支付利息，可以证明何坤支付124万元就是借款，不是购房款。何坤汇出124万元，按月收取利息，借款和买房，何坤只能得一样。不能一方收取利息，一方用借款冲抵购房款。3.由于何坤没有支付任何购房款，何坤想要办理的房屋3层的门面市场价在200万元左右，如果要求办理过户手续，应当支付200万元的购房款，如果何坤认为拿124万元冲抵购房款，
抚州景点应当将收取的76万元利息返还给宏鑫公司，并且补足70余万元的差价，否则应当驳回其一审诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何坤提供合同备案手续，证明房屋已经备案，房屋备案到何坤的名下。宏鑫公司质证意见，不同意作为本案证据，本案应当发回重审。本院认证认为，案涉房屋于2020年11月3日在泗县房产管理服务中心办理网签至何坤名下，2020年12月21日办理备案登记至何坤名下本案予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。 综上所述，宏鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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