刁喜德、杨洪玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
中石化今日油价【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审结日期】2021.07.12 公务员年度考核个人总结
【案件字号】(2021)鲁06民终4220号
【审理程序】二审
【审理法官】姜晓静王吉昌王汝娟
【审理法官】姜晓静王吉昌王汝娟
【文书类型】判决书
【当事人】刁喜德;杨洪玲;海阳嘉恒置业有限公司
【当事人】刁喜德杨洪玲海阳嘉恒置业有限公司
【当事人-个人】刁喜德杨洪玲
【当事人-公司】海阳嘉恒置业有限公司
【代理律师/律所】杨雪山东君孚律师事务所;宫明路山东君孚律师事务所;刘莉娜山东德衡(烟台)律师事务所;李振宁山东宁欣英辉律师事务所
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【代理律师】杨雪宫明路刘莉娜李振宁
【代理律所】山东君孚律师事务所山东德衡(烟台)律师事务所山东宁欣英辉律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】刁喜德
【被告】杨洪玲;海阳嘉恒置业有限公司
【本院观点】本案二审审理中当事人各方的争议焦点问题，一是被上诉人杨洪玲与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司就涉案商品房所签订的房屋认购书是否具备商品房买卖合同的效力，二是上诉人刁喜德与被上诉人嘉恒公司就涉案商品房所签订商品房买卖合同是否有效。
【权责关键词】无效恶意串通撤销合同过错第三人证明力诉讼请求维持原判发回重审
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【更新时间】2022-08-18 05:06:40
刁喜德、杨洪玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省烟台市中级人民法院
(2021)鲁06民终4220号
上诉人(原审第三人)：刁喜德，男，1975年3月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：杨雪，山东君孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宫明路，山东君孚律师事务所律师。
五一放假调休5天 还能跨省出行吗 被上诉人(原审原告)：杨洪玲，女，1977年7月24日出生，汉族，住海阳市。
委托诉讼代理人：刘莉娜，山东德衡(烟台)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：海阳嘉恒置业有限公司，住所地海阳市工业园烟凤路86号。
法定代表人：隋喜，该公司经理。
委托诉讼代理人：李振宁，山东宁欣英辉律师事务所律师。
上诉人刁喜德因与被上诉人杨洪玲、被上诉人海阳嘉恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院(2020)鲁0687民初4504号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刁喜德上诉请求：依法撤销海阳市人民法院(2020)鲁0687民初4504号民事判决，改判驳回被上诉人杨洪玲的诉讼请求，或将本案发回重审；依法判令被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人杨洪玲与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司存在涉案商品房买卖关系，并认为双方签订的认购书具有涉案房产商品房买卖合同的效力属于事实与法律认定错误。1、被上诉人杨洪玲与海阳嘉恒置业有限公司签订的认购书属于预约合同，不具备商品房买卖合同的效力。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人杨洪玲提供的《恒嘉·御景豪庭项目房屋认购书》中并未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，应属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的效力。原审判决认为双方签订的认购书具有商品房买卖合同的效力是错误的。2、原审认定被上诉人杨洪玲与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司存在真实的商品房买卖关系错误。杨洪玲未按签订的《恒嘉·御景豪庭项目房屋认购书》约定履行付款义务，根据认购书的约定，杨洪玲不应当再是涉案房屋的购买人。被上诉人杨洪玲主张的顶房，系青岛天鸿钢结构有限公司与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司之间的抵顶协议，并非真实的买卖关系。被上诉人杨洪玲与青
岛天鸿钢结构有限公司是挂靠或抵顶关系，青岛天鸿钢结构有限公司与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司是抵顶关系并签署抵顶协议，原审判决突破了合同的相对性，杨洪玲与青岛天鸿钢结构有限公司及被上诉人海阳嘉恒置业有限公司的权利义务关系只能对其几方产生效力，对上诉人不应当具有约束力。因此杨洪玲仅能依据合同要求被上诉人海阳嘉恒置业有限公司承担责任，所以杨洪玲不是本案适格的原告。抵顶协议履行完毕之前，原债权债务并未消灭，因此尚未发生物权效力，现因上诉人已经签订商品房买卖合同而致使杨洪玲不能最终取得涉案房屋，杨洪玲可以要求被上诉人海阳嘉恒置业有限公司支付其工程款。二、原审认定基本事实错误，不应认定海阳嘉恒置业有限公司和上诉人之间的商品房买卖合同无效。1、原审认定被上诉人海阳嘉恒置业有限公司与上诉人刁喜德签订的商品房买卖合同无效的事实错误。被上诉人海阳嘉恒置业有限公司与上诉人刁喜德签订的商品房买卖合同系以房抵债，是双方已经达成了以房抵债的合意，涉案房屋应归属上诉人所有，双方之所以签订买卖合同并办理网签登记，即为了在被上诉人不能偿还到期债务时，能够保证出借人和担保人的合法权益。在借款人未还款时，海阳嘉恒置业有限公司与上诉人未解除商品房买卖合同的行为，应当视为借款到期后双方以物抵债，该房产应归上诉人所有。2、上诉人2015年11月18日已办理网签备案，房屋网签是在房地产相关部门进行备案，可以通
过网签号码查询，商品房买卖合同网签后是公布在政府网站上，具有公示的效力。而被上诉人海阳嘉恒置业有限公司与青岛天鸿钢结构有限公司在2016年10月13日结算工程款及办理抵顶过程中，以及被上诉人杨洪玲在2016年10月14日办理装修、缴纳物业费等事宜时，均未核实房屋权属，或要求被上诉人海阳嘉恒置业有限公司签署正式购房合同及办理网签登记。上诉人有理由怀疑其明知涉案房产已网签至上诉人名下的情况下，强行霸占涉案房产，与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司恶意串通，其行为已严重侵害到上诉人的合法权益。
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