淀山湖大道两侧地块项目发展策略报告谨呈上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司2009年2月Page 1项目规划框架项目市场总结各物业选址要求项目概念规划项目规划方案1项目规划方案2项目规划方案比较及建议Page 2项目商业办公酒
店物业客户定位总结目标客户2011年2015年2020年工业园：53% 城区蠊ひ翟埃?6% 城区企业：办公工业园：75% 城区企业：25%业：47%34%旺季以会议度假客为商务会议：旅游+购物人商务会议：休闲购物人= 酒店主，淡季主要客户为商=69%：31%85%：15%务及旅游客。以本地居民为主，辅以以本地居民为主，辅以外来以本地居民为主，辅以外来旅商业外来旅游和商务客旅游和商务客游和商务客面积需求比例项目物业客户定位以本地需求为基础，同时利用自身优势吸引上海市区客户，有利于开发风险控制。Page 3项目市场定位说明??项目各期市场服务人定位及其比重2547%本项目区域产业近20期不成熟，办公物业需求在远期放青浦旅游业发展迅1512%量。速，依托自然风光及相对成熟的商业旅游发展，旅游商业在近1031%40%22%期及中期占比较大。生活配套的完善为中后期青27%浦人口导入高531%峰的到来做好48%42%准备。0近期中期远期居民客外来客（包括会议型）商务客中期远期近期旅游及购物客比例仍占较产业趋向成熟，人口增多，以旅游配套为主，其中会议大比例，适合在靠近自然景商业商务需求占比很大，适旅游比重最大，以酒店综合观的西边地块开发。合以办公、商业并进发展；体作为驱动力带动区域发形成淀山湖大道新城中心形展。象。Page 4项目各期开发量??开发开发开发??开发??总??20112011-20152015-20202020办公
16,00031,000103,000150,000M2酒店48,40018,30042,300109,000M2商业景颇族的文化
102,00063,00088,000253,000M2总??166,400112,300233,300512,000M2??考虑物业市场的特殊性，商业和酒店物业前期可考虑超前开发，通过项目的规模效应培养市场。综合考虑地块性质和市场空间的基础上，结合项目的主题打造，项目各期开发量按以上表格调整Page 5青浦办公需求近期空间测算z2011年项目办公需求意向度新城办公需求工业园办公需求服务业??融商贸其他机械制造生物医药新材??其他??业比重42%14%14%30%45%7%7%41%企业总数123287企业扩张意向??30%55%企业
搬迁意向??66%43%公司总部销售研发其他公司总部销售研发其他可引入企业职能38%38%2%11%21%19%5%2%租??承受??70%31%面积需求（平方米）215465项目意向??46%40%项目需求面积（平方米）7,3688,278项目面积总需求（平方米）15,645??注：1、企业增长参照过去八年工业增长率和第三产业增长率，并根据十一五规划和目前金融危机形势进行调整。2、项目意向度是在目标客户在对比现有物业和未来供应物业后对本项目的意向比例。通过目标客户调研结果预测，本项目预在2011年办公需求在16,000平方米Page 6青浦办公需求空间测算假设本项目办公需求预测16办公需求指数15 交通运输、仓储和邮政业14 信息传输、计算机服务和软件业金融业13 房地产业其他服务业12工业11外商投资1020032004200520062007200820092010201120152020历史数据预测数据??青浦办公需求预测模型变??的选择，主要通过区域供应因素、区域产业发展因素以及
区域宏观经济因素，从微观到中观再到宏观三个层次上来确定变??。??考虑到需要对??同统计单位的变??进??引用，因此针对上述变??取对数值，在保??趋势的同时增加??变??之间的可比性。青浦城区办公需求基于青浦工业园及青浦城区第三产业发展进行测算。Page 7项目中远期可发展办公物业z项目中长期可开发量预测
350,00080%75%300,00070%250,00065%200,00060%147,192150,00055%100,00050% 46,94450,00045%16,000040%200520062007200820092010201120152020需求新城其
他区域供应项目地块可开发量入住率??注：1、基于中国经济稳定预期，中远期经济增长??假定为8%的市场增长。2、基于前述假设对青浦新城办公需求进??回归分析，以预测未来新城办公需求总??。3、基于健康市场供应水平，假定未来办公入住??
保持在80%。中远期通过回归模型分析得出，2015年本项目办公物业开发量在47,000平方米，远期办公开发量在150,000平方米。Page 8本项目办公物业可开发量本项目办公需求预测??影响办公楼市场需求因素较多，其中以生产性服务业影160000150,000响较大。140000120000??预测模型综合考虑第三产业相关产值（金融、信息电100000子、交通物流以及其他相关80000产业）、工业产值、外商投资、办公楼供应等数据进行6000047,000线性回归得出。4000016,00020000??受当前金融危机影响，本模型对未来发展速度进行了相0应调整。201120152020总需求受目前市场影响，项目前期不宜
苹果夜间模式怎么设置开发大量办公，中远期在办公市场培养后可逐步放量供应。Page 9办公开发类型建议传统多层生态独栋SOHO LOFT产品品质高较高高租购客企业客户中小型企业、投资客、个人为主大型企业客户为主经济指标容积??高、绿化??低容积??高、绿化??低容积??低、绿化??高去化速??较慢较快较快发展空间需求稳定具备一定发展空间适合低密??地块开发基于办公用户需求，项目前期建市场存在一定空间，项目中后期可发展时序建议议发展传统多层办公楼。项目中目前需求??大，未来视情况而定适??发展后期保持一定比??发展。基于目前办公需求，项目前期建议以传统办公为主，中远期可开发少量SOHO 和生态独栋办公物业。Page 10
酒店目标客户特征对高星级酒店对本项目近期明客户分类区域来源组成比重客户特征意向??需求确意向??/外资51.7%z外资比??高，对高星级酒店有需工业园区求，但目前青浦高星级酒店市场港澳台资20.2%间天0.9 /22%空白，因此大多选择虹桥区域酒本土企业常规28.1%店。商务客户z中资本地企业比??较高，规模外资2%青浦区小，对高星级酒店需求一般，目办公楼港澳台资4%间天0.5 /23%前商务接待大都选青浦本地酒本土企业94%店。上海79.6%朱家角z以上海本地??客为主，消费低，2%7%古镇外??10.2%??龄以中为主。港澳台及国外10.2%??游客户上海86.8%z青少??培训、成人礼举??地。周淀山湖11%10%外??末家庭??游客较多，游客平均??7.5%龄较小。国外5.7%z以上海游客为主，外??游客中来上海55.6%自江苏占较大比??，游客消费能赵巷外??22.2%商业客户级较高。16%39%奥特莱斯z对高星级酒店和休闲商业感兴港澳台及国外22.2%趣。z偏好高星级，有服务特
的酒会议型有??会需求上海市100%店；内部需会议、团体宴会设施--企业商务客户齐全。青浦工业园区的外资企业占比较大，是高星级酒店的主力客；每年来召开年会的上海市企业是酒店旺季的主要客户。Page 11资料来源: DTZ Consultancy近期酒店体量预测
（2010-2011年）z根据商务及旅游客户的酒店需求得出近期酒店市场空间为：常规商务客??游客工业园区城区办公淀山湖赵巷朱家角企业企业（东方绿舟）（奥特莱斯）总数家）总人数（万人次??）(23385/222172130住酒店频次（次??）住宿需求/98.03 52.14 13%15%29%有住宿需求者逗??天数（天）3.51.351.021.11.26平均逗??天数（天）高星级酒店需求（间天家）高星级酒店需求比??//0.9 0.5 2%11%16%对近期本项目高星级酒店对近期本项目酒店22%23%7%10%39%意向??意向??市场需求（间）市场需求（间）46101983需求总??（间）需求总??（间）5693淡季酒店需求（间）149 / 75%
= 198旺季酒店需求（间）228 / 70%= 326旺季各类市场需求比??常规商务需求：??游需求：企业??会、??假需求：：= 19%11%70%酒店需求数??（??）（××）间-20111987 + 326512 = 252酒店体??可上下浮动。*5%预测已考虑未来周边竞争项目的影响，按照淡季和旺季需求??加权平均测算。* 淡季需求??通过非周末和周末加权平均得出。* Page 12近期酒店定位根据市场测算、目标客户需求和案例对比，得近期酒店如下：建议星级：四星级建议类型：会议、度假建议规模：252间建议开发时间：2009后–??用青浦新城东西节点–符合项目地块核心位置的有??地形及酒店配套–至2011??市场可
支撑本项和地标形象。商业，成为青浦新城淀目252间的市场容??。–与未来三家五星级酒店山湖大道起点的高星级错位定位。–酒店开发需以整体市场经酒店。–上海市四星级酒店客房数–目标客户对客房价的接济情况为背景。??集中在200-300间之受??一般为400-800元/–与区域内现有会议型五间，为酒店运营商接受范间，符合四星级房价水星级酒店形成错位竞围内。平。争。–兼顾区域内商务客及??游客和企业??会休闲的的需求。Page 13中期酒店定位建议星级：四星级建议类型：商务、休闲建议规模：152间建议配套–符合新城地块位置形–??用淀山湖大道西侧优–2011??至2015??市场可支–商务、会议设施。象。美自然环境和未来本地撑本项目152间的市场容块商务区。??。–团体宴会、餐饮配套。–与未朱家角五星级水上酒店错位定位。–与区域内现有纯会议型–增加自身疗养、康乐设施华美达酒店形成错位竞配套，与大道西侧自然景–目标客户对客房价的接争。观协调。受??一般为400-800元/间，符合四星级房价水–兼顾区域内商务客及??平。游客的的需求。Page 14
远期酒店定位建议星级：五星级建议类型：景观商务建议规模：265间建议配套–为未来淀山湖大道办公–符合新城地块核心商务–商务、会议设施。的企业配套为主。区地标形象。–团体宴会、餐饮配套。–2015??至2020??市场可支–??用大道以??的水系打–与本项目近期及中期四撑本项目265间的市场容造景观五星级酒店。星级酒店错位定位。–健身房、游泳池等健身设??。施。–兼顾中间地块商务客及部分购物客的的需求。Page 15项目商业开发总量及构成本项目商业开发总??及构成本项目各期商业开发各业态
比??120,000100%90%100,00029333780%33,60070%80,00025,90060%22182550%60,0 0018,50019,50023,60040%40,00030%494915,80020%3749,50043,00020,00010%23,60 00%0近期中期远期近期(2011年)中期(2011-2015年)远期(2015-2020年)购物餐饮休闲娱乐购物餐饮休闲娱乐??本项目预计在2011年商业物业可开发总量为10.2万平方米，2011-2015年可开发总量为6.3万平方米，2015-2020年可开发总量在8.8万平方米。预计到2020年末，本项目商业开发总量累计可达到25.3万平方米。??目前青浦城区的中低档购物面积较多，娱乐休闲设施较少而且未来可统计规划面积也相对很少，因此近期和中期的商业组合中娱乐休闲设施所占比例相对较高。到2020年，项目商业物业开发总量达到约25.3万平方米，购物、餐饮和休闲娱乐业态的比例为46%：21%: 33%。Page 16本项目近期商业定位于社区商业中心项目周边居住人口导入进程(辐射范围3公里以内)辐射范围内现有家庭年收入结构（万人）
100%00%1%2.0%1.6%1%%3.9%2.3%3.7304.3%8%8%13%80%2537%41%35%60%8. 42040%1.648%44%43%20%153.41.118.10%16.51013.112.012.011-33-5距项目公里内距项目公里距项目公里50-5万元5-10万元10-20万元20-30万元20072011201320152020年年年年年30-50万元5-100万元100万元以上存量新增??在
本项目辐射范围3公里以内目前有12万人，到2020年有26.5万人，新增人口有14.5万人；??在本项目辐射范围内，现有青浦城区的家庭年收入在5万元以上的比例平均达到55%，具有一定的消费能力；管理科学专业
综合考虑项目地块自身条件、周边住宅产品定位和青浦房价，近期地块西边的规划导入人口将以中高收入为主。综合考虑辐射范围内消费人口的规模和收入结构以及市场需求调研，近期项目商业定位于社区商业中心，服务对象主要为辐射范围内的中高收入人Page 17商业物业需求量预测—数据假设消费者商业需求量预测模型数据假设消费者特征单位??本项目规划人口导入计划依据青浦新城开发公司提供的《2009-消费单位户人/2011年土地储备计划表》和项目开发顺序计划进行测算，未明确消费概??%之处则按照《上海青浦新城总体规划》进行估算。核心商圈消费频??次月/??假设在规划期内，上海及青浦区经济发展稳健，基本保持现有的增长速度。单次消费??额元次/??本项目商业的发展程度与项目开发顺序紧密相关，按照自东向西消费单位户人/的步骤进行推进，因此各级商圈的辐射范围和效果将以此为基础消费概??%进行变化。次级商圈消费频??次月/??基于最近五年青浦区城镇居民家庭收支变化情况，假设未来人口单次消费??额元次/
的人均生活消费支出保持年均5%的增长速度。消费单位户人/??假设未来人口的消费习惯与现在基本一致，但随着未来人均收入消费概??%的增长，休闲娱乐类的消费概率相对于购物和餐饮会有更大幅度边缘商圈的提高。消费频??次月/??假设商业地效以目前的地效为基数，未来将保持年均1.5%的增长单次消费??额元次/率。汇总万元天/??消费者消费特征等数据以我行完成的项目消费者需求调研数据为地效元㎡
天//基础，同时综合以往类似项目数据予以调整，确保本项目的计算商业需求面积㎡偏于稳健。Page
18本项目近期商业中心规模预测(2011年)单位消费者特征购物餐饮娱乐单位消费者特征购物餐饮娱乐项目规%消费概??70%79%79%元次/单次消费??额497515615划地块次月/消费频??3.73.9 3.1 万元月/消费??额合计70 7939居民办公配元次/单次消费??额377120186元平米天//地效22 1210套商业项目核平方米新增商业面积1,0592,182 1,293%消费概??60%75%75%面积合心商圈计次月/消费频??3.23.63.0平方米新增商业面积合计4,534居民元次/单次消费??额332126173朱家角%消费概??7.8%4.8%7.6%项目次镇区??%消费概??55%70%70%次天/消费次数
防辐射服如何检测1.3
2.0 1.5级商圈游客次月/消费频??
3.63.6 3.1元次/单次消费??额816846居民元次/单次消费??额384120220淀山湖%消费概??9.3%5.7%9.2%项目边??假??%消费
概??50%65%65%次月/消费频??1.21.42.4缘商圈游客次月/消费频??3.53.7 2.9元次/单次消费??额984269居民元次/单次消费??额398128183赵巷目%消费
概??7.7%9.6%9.1%万元月/消费??额合计2758 537677的性购次月/ 哑祫0?2.12.3 1.6物游客居住商元平米天//地效22 12 10元次/单次消费??额1156486业面积平方米新增商业面积41,78414,91922,555合计万元月/消费??额合计43950292新增商业面积合??
游配平方米79,258计套商业元平米天//地效2212 10规划地面积合平方米新增商业面积%消费概??15%90%20%6,657 1,399 9,752计块办公次月/消费频??4.1222.0 2.32平
方米新增商业面积合计17,808人元次/单次消费??额381525平方米新增商业面积49,50018,50033,600辐射范%消费概??62%50%70%合计平方米新增商业面积合计101,600围内办次月/消费频??4.25.94.5公企业%比??491833项目近期商业需求的总开发量为101,600米，其中按业态划分，购物、餐饮、休闲娱乐的比例为49%：18%：33%；按需求来源划分，居民、办公商务客、外来游客的比例为78%：4%：18%Page权志龙的纹身
涨工资申请书19本项目近期商业中心的意向度调研总结消费者期望兴建的购物类业态消费者期望兴建的餐饮类业态3%3%5%18%13%7%服装27%大型餐饮化妆品、珠宝4%特中餐鞋类15%休闲餐饮箱包12%特美食广场家庭日常用品12%建材家居用品中西式快餐30%13%运动用品其他21%13%4%童装、玩具数码音像其他消费者期望兴建的休闲娱乐类业态综合居民、商务办公和外来客（旅游）对本项目的意向度如下：3%电影院??在购物产品选择方面，消费者首选服装、家庭日常用品和鞋类5%15%8%健身运动中心用品，累计比例达到53%。KTV??在餐饮选择方面，消费者最喜欢的类型是特中餐、休闲餐饮5%10%游艺中心和大型餐饮，三者比例之和达到69%。5%儿童乐园??在休闲娱乐选择方面，消费者首选电影院、儿童乐园、健身运书吧\书城10%动中心和KTV，四者的总和达到46%。10%多功能舞厅美容SPA8%10%11%茶坊酒吧消费者对于近期项目商业业态的选择集中于日常生活中心类型其他
Page 20项目规划框架项目市场总结各物业选址要求项目概念规划项目规划方案1项目规划方案2项目规划方案比较及建议Page 21物业选址要求—办公楼选址及建造标准地块基本条件位置通常位于成熟区域，或区级商务区CBD交通位于次级以上主干道??沿线，??于进入主干道??具备基本的公用交通条件物业基本条件总建筑面积无特殊要求单层面积通常??低于平方米1200实用??通常％以上65进深办公区域柱网密??较低，以??于有效??用空间净层高通常??低于米2.7通常??低于楼板承重
3kpa??从客户需求调研显示，高品质的传统写字楼是未来需求的重点；??本案是青浦新城未来主要的商务区，因此办公产品发展参照甲级标准能够更有前瞻性。在地块选址上，办公产品主要考虑交通和周边商业商务环境，因此应选择在主干道旁，并在后期项目具有一定商业商务氛围后进行主要的办公产品开发。Page 22物业选址要求—酒店选址要求酒店类型目标客建筑面积建议经营方式选址条件??召开年会的企业公司酒店综合体??综合部分商业协同??酒店公司管理??地标性建筑（Hotel ??青浦区内商务客考虑总建面。??开发商持有??道路交叉口，或主路口Mal）l??少量旅游客??交通便利，近水系商务??假??周边商务区内商务客??建筑面积1.8万左右??酒店管理公司管理??靠近商务楼主题酒店??消费能级较高游客??占地面积3-5万??景优美??主要为本地块商务区客户??交通便利??建筑面积3.6万??酒店管理公司管理商务酒店??包括少量其他客户??近商务楼或持有皆可（旅游客户或商业客??周边商业氛围较成熟户）Page 23青浦酒店功能组合??青浦酒店功能组合功能GFA（平方米）餐饮+酒吧数量GFA多功能厅（宴会、会议、展销、表演）7500中式美食11500豪华泳池（标准池、按
摩池）2000西式美食21400日式1500酒店大堂、房间及其他酒店经营所需用地23000酒吧31000水疗中心3500合共4400温室花园2000健身中心1000多功能厅数量GFA商务中心1000大型会议、宴会34500酒店配套生活型购物1000中型会议厅+展览厅52500迷宫庭院3000小型会议厅5500餐厅+酒吧4400合共7500合共48400Page 24酒店各部分收益测算1??会议酒店各功能收益比例客房6%5%5%餐饮46%会议室与会议设备休闲娱乐38%会议其他（礼品、设计制作、广告、额外服务、附加活动）资料来源：2008中国会议酒店调查报告??酒店收益最大部分来自客房和餐饮，两者约占84%；??会议为酒店带来多重收益，除了会议室与设备租用、礼品、设计制作以外还有客房、餐饮以及休闲娱乐活动的收入。??根据调查报告，受访酒店每年举行会议约484场，会议宿客约占酒店所有客户的28.3%。年客房出租收益= 157×550（上海四星级平均客房价格）
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