房地产开发商实行资质等级管理
房地产开发商实行资质等级管理
  建设部日前颁布的《房地产开发企业资质管理规定》明确，
我国房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级并实行分级
审批。
  《规定》明确：各资质等级企业应当在规定的业务范围内从
事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。一级资质的房地产
开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，二级资质及二级
资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的
开发建设项目。
  （摘自2000年4月18日《经济日报》，作者：谢然浩）
评定合格的一级房地产开发企业名单
东方网8月21日消息：根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），建设部住宅与房地产业司组织了一级房地产开发企业资质的评审工作。为保证评审质量，增加工作的透明度，根据部领导批示，现将经专家委员会评审通过的一级房地产开发企业的名单在“中
国住宅与房地产信息网（http：//www．realestate．gov．cn）”上进行公示，以广泛接受社会监督。如对所公示的一级房地产开发企业有不同意见需要反映的，请于2002年9月前（以邮戳为准）以书面形式将反映的情况寄（送）到建设部住宅与房地产业司。单位反映情况要加盖公章，个人反映情况要签署真实姓名，并需留下真实的、地址、邮编，特此公示。
来信请寄：建设部住宅与房地产业司住宅建设与房地产开发处 地址：北京市三里河路9号 邮编：100835 建设部住宅与房地产业司
2002年上半年度评定合格的一级房地产开发企业名单：北京城建兴华地产有限公司、北京城市开发股份有限公司、浙江省耀江房地产开发有限公司、天津万隆集团有限公司、天津市津东房地产开发有限公司、天津市泰鸿置业有限责任公司、中国武夷实业股份有限公司、福建三木集团股份有限公司、江西江铃房地产股份有限公司、安徽古井房地产集团有限责任公司、湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司、河南通无置业股份有限公司、黑龙江省义耕房地产开发集团股份有限公司、河北亚太房地产开发股份有限公司。
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关于对部分资质一级房地产开发企业进行年检的通知

建住房开函[2002]079号
各省、自治区、直辖市建委（建设厅、开发办）、上海市房屋土地资源管理局：
  为了配合整顿和规范房地产市场秩序工作，决定对部分一级房地产开发企业进行资质年检。年检由各省、自治区、直辖市房地产主管部门初审，按照年检要求，提出初审意见，于2003年2月28日前将初审意见及相关材料报建设部住宅与房地产业司。其他一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市房地产主管部门代为年检。
  附件:1.参加资质一级房地产开发企业年检名单
  附件:2.资质一级房地产开发企业资质年检需提供的材料
住宅与房地产业司
二OO二年十一月二十日
企业名称
北京天鸿宝业房地产股份有限公司
浙江南都房产集团有限公司
浙江绿城房地产集团有限公司
西安高新技术产业开发区房地产开发公司
中房上海房地产(集团)有限公司
长春长房股份有限公司
银川市众一房地产开发有限公司
银川建发集团股份有限公司
重庆房地综合开发公司
新疆广汇房地产开发有限公司
新疆康普建设发展有限公司
天津市南开区建设开发公司
天津住宅建设发展集团有限公司
天津立达房地产有限公司
天津经济技术开发区房地产开发公司
天津市金厦房地产联合公司
天津市市政建设开发有限责任公司
天津市房地产信托集团公司
天津滨海新技术产业集团股份有限公司
天津经济技术开发区建设集团有限公司
天津市河东区建设开发公司
天津市凯立城市建设开发公司
天津市红桥区建设开发总公司
天津市河西区建设开发总公司
天津市河北区建设开发公司
天津市房地产发展(集团)股份有限公司
广州珠江实业集团有限公司
珠海华发实业股份有限公司
深圳市长城地产(集团)股份有限公司
深圳鹏基(集团)有限公司
深圳南油(集团)有限公司
深圳招商房地产有限公司
广州市城市建设开发集团有限公司
保利房地产股份有限公司
广州市城镇建设开发总公司
深圳市城市建设开发(集团)公司
上海西部企业(集团)有限公司
上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司
上海农口房地产(集团)有限公司
上海中虹(集团)有限公司
上海金桥(集团)有限公司
上海奉贤城建(集团)有限公司
上海陆家嘴(集团)有限公司
上海中环投资开发(集团)有限公司
上海长宁房地产经营有限公司
上海新长宁(集团)有限公司
上海石化城市建设综合开发公司
大华(集团)有限公司
上海宝宸(集团)有限公司
上海新黄浦(集团)有限责任公司
上实置业集团(上海)有限公司
上海城开(集团)有限公司
上海金外滩(集团)发展有限公司
上海四平开发经营(集团)有限公司
上海中城企业集团房地产有限公司
中华企业股份有限公司
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司
上海房地产经营(集团)有限公司
上海绿地(集团)有限公司
上海中星(集团)有限公司
上海华东房地产(集团)有限公司
上海外高桥保税区联合发展有限公司
上海中祥（集团）有限公司
上海市上投房地产有限公司
上海新黄浦置业股份有限公司
上海嘉定区房地产(集团)有限公司
上海通联房地产有限公司
上海建城房地产发展公司
上海古北(集团)有限公司
上海静安地产(集团)有限公司
吉林亚泰房地产开发有限公司
长沙城市公用设施建设开发公司
长沙市芙蓉实业公司
中房集团衡阳房地产开发公司
长沙市房地产开发公司
长沙市城市建设开发公司
中房集团西宁房地产开发有限公司
重庆南方集团有限公司
重庆瀛丹物业(集团)有限公司
重庆市新城开发建设股份有限公司
重庆新原兴企业集团有限公司
世纪中天投资股份有限公司
昆明市盘龙区房地产经营开发公司
昆明市官渡区土地房屋开发经营总公司
中房集团昆明房地产开发公司
福州市房地产开发总公司
厦门经济特区工程建设公司
福建元洪房地产有限公司
厦门市东区开发公司
厦门经济特区房地产开发公司
厦门市房地产股份有限公司
厦门汇成建设发展有限公司
合肥市城市建设综合开发总公司
中国房地产开发合肥公司
蚌埠房地产(集团)有限公司
安徽省房地产开发公司马鞍山市公司
合肥城建发展股份有限公司
合肥市房地产开发公司
铜陵市房地产开发总公司
中国房地产开发蚌埠公司
武汉建工富强置业有限公司
武汉市武昌城市综合开发(集团)公司
中房江岸房地产开发(集团)公司
武汉市房地产开发公司
武汉城市综合开发集团有限公司
武汉经济技术开发区建设开发总公司
中房集团襄樊房地产开发股份有限公司
荆州市建筑综合开发公司
中国房地产开发集团洛阳房地产开发公司
中房集团平顶山房地产开发公司
安阳中兴实业集团股份有限公司
中房集团开封房地产开发总公司
建业住宅集团(中国)有限公司
河南德亿房地产开发有限公司
杭州市城市建设综合开发总公司
浙江广通房地产集团有限公司
湖州市房地产开发总公司
杭州广宇房地产集团有限公司
宁波市建设开发公司
宁波房地产总公司
杭州滨江房产集团有限公司
杭州市西湖区房屋建设开发总公司
中国房地产开发宁波公司
宁波联合建设开发有限公司
浙江省浙信房地产公司
浙江金纬房地产开发有限公司
南京市建邺区城镇建设综合开发总公司
南京广厦房地产开发总公司
南京市玄武区城镇建设综合开发公司
苏州市城市建设开发总公司
江苏东方华厦集团公司
江苏信一房产开发有限公司
南京市白下区城镇建设综合开发总公司
南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司
无锡市房地产开发公司
中房集团无锡房地产开发公司
南通市房屋建设开发公司
中房集团徐州房地产开发公司
苏州新港建设集团有限公司
南京市建华房地产综合开发总公司
南京正大经济开发总公司
苏州建设(集团)有限责任公司
南京市下关城市建设开发(集团)公司
南京金鹰国际集团有限公司
南京华阳房地产开发总公司
南京市基础设施开发总公司
南京市城市建设开发(集团)总公司
南京鼓楼城镇建设综合开发(集团)公司
溧阳市昆仑房地产开发公司
南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司
南京万厦(集团)股份有限公司
南京栖霞建设股份有限公司
南京栖霞建设(集团)公司
武进市房地产开发总公司
中建科产业有限公司
中国城乡建设发展总公司
中国航空建设发展总公司
保利建设开发总公司
大通房地产开发公司
华纺房地产开发公司
中国广顺房地产业开发公司
中远房地产开发有限公司
中建城市建设发展公司
长沙市建设综合开发公司
名流投资集团有限公司
杭州市房屋建设开发总公司
杭州市房地产开发实业总公司
温州市房地产开发总公司
温州市城市建设开发公司
瑞安市房地产开发总公司
杭州市下城区房屋建设开发公司
杭州市江干区房屋建设开发公司
宁波宁兴房地产开发有限公司
中房集团南宁房地产开发公司
柳州市房地产开发有限责任公司
北京市朝阳城市建设综合开发公司
北京市崇文区城市建设开发公司
北京市宣武区城市建设综合开发总公司
北京市西城区住宅建设开发公司
华润置地（北京）股份有限公司
北京市天创房地产开发公司
北京市丰台区城市建设综合开发公司
北京天鸿集团公司
北京市东开城市建设综合开发公司
北京海开房地产集团公司
北京市通州区房地产开发总公司
北京建工集团有限责任公司
北京住总房地产开发有限责任公司
北京市房山房地产开发总公司
北京城市开发集团有限责任公司
北京大成开发集团有限公司
北京市顺义大龙城乡建设开发总公司
北京市石景山区城市建设开发公司
北京市大兴城镇建设综合开发集团公司
北京城建房地产开发有限公司
北京北辰房地产开发股份有限公司
北京新中实经济发展有限责任公司
北京高校房地产开发总公司
大庆市振富房地产开发有限公司
大连泰安房地产开发有限公司
吉林市东部住宅开发有限公司
长春星宇集团房地产开发有限责任公司
吉林国联集团有限公司
吉林市鸿博房地产开发集团公司
长春房地产开发（集团）有限公司
华通置业有限公司
鞍钢集团房地产开发总公司
大连市建设控股有限公司
大连新型房地产开发有限公司
鞍山市城市建设开发有限公司
沈阳市大开发房地产有限责任公司
大连亿达房地产股份有限公司
抚顺矿业集团房地产综合开发有限责任公司
大连丰源房地产开发有限公司
大连中瓈房屋开发公司
本溪华厦房地产综合开发有限责任公司
大连天河房地产开发集团有限公司
丹东市沿江开发区开发建设总公司
沈阳市城建房地产开发有限公司
鞍山万嘉房地产开发有限公司
鞍山市房地产综合开发股份有限公司
中房集团牡丹江房地产开发有限公司
哈尔滨市综合开发建设总公司
牡丹江华威房地产开发建筑有限责任公司
大庆石油管理局房屋建设开发公司
哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司
哈尔滨市房屋土地综合开发公司
中房集团哈尔滨房地产开发公司
中国房地产开发荆沙公司
襄樊市住宅经营公司
武汉安居工程发展有限责任公司
武汉新世界康居发展有限公司
黑龙江信大集团股份有限公司
滕州市房地产综合开发公司
烟台市房屋建设综合开发公司
枣庄市市中区房地产开发总公司
潍坊市城市建设综合开发公司
中房集团淄博市城市建设综合开发公司
淄博鲁中房地产开发股份有限公司
青岛城市建设集团股份有限公司
青岛房地产实业发展总公司
中房集团青岛市房地产开发公司
烟台市城市建设综合开发公司
泰安市中房城市建设综合开发公司
济南天发房地产（集团）总公司
济南市市中区房地产开发（集团）总公司
烟台中翔置业有限公司
济南市房地产开发总公司
济南市高新技术产业开发建设总公司
烟台房地产开发集团有限公司
大连万达房地产有限公司
四川金丰实业股份有限公司
达州市房地产开发总公司
四川银河实业（集团）股份有限公司
成都市岷江房地产开发总公司
成都华成股份有限公司
中房集团成都房地产开发总公司
成都金房集团公司
成都武城实业（集团）股份有限公司
洛阳中泰房地产置业有限公司
中房集团新乡市房地产开发总公司
大同市城市建设开发公司
西安市房地产开发总公司
咸阳市房地产开发公司
西安市城市建设开发总公司
乌鲁木齐城市建设综合开发公司
中房集团银川房地产开发有限责任公司
中房集团芜湖房地产开发公司
中房集团安庆房地产开发有限公司
淮南市房屋建设开发(集团)有限公司
广州东华实业股份有限公司
广东省汕头经济特区建设(集团)公司
汕头市城市建设开发总公司
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
广州珠江实业开发股份有限公司
茂名市城市综合开发公司
贵州遵义东方实业股份有限公司
上海中房置业股份有限公司
天津市华厦经济房建设发展公司
厦门市住宅建设总公司
福建宏利工程有限公司
厦门市筼筜新市区开发建设公司
中国农房公司
中国房地产开发集团公司
重庆华宇物业（集团）有限公司
重庆中渝物业发展有限公司
重庆工程建设总公司人力资源管理战略
中国房地产开发集团许昌公司
大连富华房地产有限公司
丹东金海（集团）有限公司
三联集团城建开发总公司
山东鲁能拓展置业有限公司
山东金地建筑集团公司
天津顺驰投资集团有限公司
重庆渝开发股份有限公司
中房集团遵义房地产开发公司
青海汇通房地产开发有限责任公司
浙江天元置业股份有限公司
厦门大唐房地产有限公司
乌鲁木齐华源房地产有限公司
新疆三联房地产开发有限责任公司
大连宏大房地产有限公司
北京华汇房地产开发中心
德州市房屋建设综合开发集团总公司
济南汇统房地产开发有限公司
大连房地产发展集团公司
大连经济技术开发区房地产开发有限公司
中房集团连云港建设开发有限公司
南京市栖霞区房地产综合开发总公司
宁波华能房地产开发公司
宁波华泰股份有限公司
宜兴市陶都商品房开发有限公司
本溪市城乡建设综合开发公司
本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司
本溪金鼎（集团）有限责任公司
湛江万象房地产开发有限公司
中房集团镇江房地产开发公司
武汉统建城市开发有限责任公司
四川天信房地产发展有限公司
成都倍特建设开发有限公司
北京市裕发房地产开发集团
北京房开置业股份有限公司
北京顺天通房地产开发有限责任公司
北京市云建房地产开发有限责任公司
北京兴隆置业有限公司
北京市密云县房地产开发总公司
深圳市万科房地产有限公司
深圳市星河房地产开发有限公司
珠海格力置业股份有限公司
公务员年休假规定深圳市东部开发（集团）有限公司
上海建工房产有限公司
深圳华侨城房地产有限公司
泰华房地产（中国）有限公司
金地（集团）股份有限公司
乌鲁木齐大湾房地产开发有限公司
北京城建兴华地产有限公司
北京城市开发股份有限公司
浙江省耀江房地产开发有限公司
天津万隆集团有限公司
天津市津东房地产开发有限公司
天津市泰鸿置业有限责任公司
中国武夷实业股份有限公司
福建三木集团股份有限公司
江西江铃房地产股份有限公司
安徽古井房地产集团有限责任公司
湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司
河南通元置业股份有限公司
黑龙江省义耕房地产开发集团股份有限公司
大庆市龙田建设开发有限公司
河北亚太房地产开发股份有限公司
央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这个建议一提出，就如在房地产市场投下一枚重磅，立即引起房地产开发商们的集体性恐慌。同时，建设部对此立即做出反应，召集了若干房地产开发商“论证”一番，并由建设部新闻发言人于8月24日宣布：近期不会取消商品房预售制度，理由为：“从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”
取消房屋预售，一石击起千层浪
央行研究报告中一个小小的建议，为什么会引起房地产市场如此紧张与哗然？为什么会让房地产开发商处于一片恐惧之中？更有人说这个建议无疑会给房地产市场带来一场灭顶之灾。事实上真的有这样严重吗？如果真是这样，不仅表明房地产市场确实存在很大问题，更可以看出央行的《报告》点到房地产市场的死穴，房地产业真的把国内银行业捆绑住了。房地产开发商个个对央行《报告》咬牙切齿，纷纷指责该建议的不是，甚至于一些所谓的房地产大佬出来代央行发言，安慰同行说央行的《报告》只是建议而不是政策，房屋
预售制度是世界盛行的制度，中国不可以取消这种制度；甚至于一些地方政府职能部门的官员越俎代庖，说他们的地方不取消房屋预售政策。
三环六层电梯板楼
其实，央行研究《报告》关于房屋预售制度取消确实是一项建议而不是政策，因此，无论是房地产开发商还是相应政府职能部门根本不需要这样紧张，不需要这样兴师动众，更不需要匆匆忙忙出来表态。不就是一项建议吗？建议是什么？建议是《报告》者有这样一个想法，把这个想法告诉社会，告诉相关的人，看看这些人是如何反映的。既然是一个想法，大家还可以一起来讨论，一起来商量，看看这个建议合不合适。如果合适在什么时候可以采用；如果不合适，又有什么好的方式来改善。
另外，对于房地产预售制度取不取消并不重要，重要的是看看这种房屋预售制度是不是房地产市场许多问题的根源，它引起了房地产市场的哪些问题。如果回答是肯定的，那么我们就得看房地产预售制度给我们的市场带来哪些风险？这些风险目前又是谁在承担，这样承担公平不公平。如果不公平，政府应该采取样的方式来调整与改进。
房屋预售与房地产市场风险探究
我们知道，房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期的产物。1994年出台的《城市房地产管理法》对房屋预售制度有相关功能有所规定。房屋预售作为给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，在国内房地产市场发展初期原本旨在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来说，尽管房屋预售制度曾推动中国房地产市场的繁荣，同时，也为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富、民众财富制造可乘之机。如通过炒楼花制造出楼市供应的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等种种行为侵犯购房者的权益；更有甚者把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。正如央行房地产金融报告所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。
房地产开发商为什么会对央行的建议反应如此激烈？最大的问题就是这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式获取暴利的主要途径。银行和承建商给房地产开发商垫付了大部分成本，房屋建筑刚一开始，开发商就可以通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这种方式不仅让房地产开发商投入成本十分低、投资资金少，而且也可以让房地产开发商将开发风险完全转移给消费者和银行。因此，房屋预售制度对消费者与银行来说是一种风险甚高的制
度。而且这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，必然会增加国内银行的风险。而银行的风险是什么？就是银行的不良资产，它最后一定会归结到整个社会风险上，最后会归结到整个社会民众都要来承担的风险上。
从已有的研究表明，国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都来源于银行。如2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；就房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。同时，统计局数据显示，上海2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30%。2004年，上海全市中金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，借助的工具就是房屋预售制度。
有人说房地产金融风险与房屋预售制度关系不大，其理由是上面所指的房屋预售制度的风险即使在现房销售中也会伴随发生。这种观点混淆了一个最基本的经济常识，即如果要现房销售，那么房地产开发商必须具备一定的经济实力、或企业持有一定量的资金才得以经营，否则就只好退出该市场。也就是说，现房交易房地产企业一开始就得承担房地产开发的风险。但在房屋预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度，把它经营过程中的所有风险转移到他人身上。
据我了解，不少房地产开发商之所以能够“空手套白狼”，就在于他们看上一个房地产项目后，就先通过种种方式募集到资金，甚至于有时借也在所不惜，把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证，该证一办成房屋就准备销售。房屋一销售，银行的钱流入开发商的手中，开发商就会先把已经借的钱还清，其后卖出的房子都是净利润了，就开始逐渐地提高房价慢慢卖。很简单，在这种房屋预售制度下，房地产开发不仅资金使用的成本十分低，而且是使用银行的资金，不要成本、不要承担风险，持房待售，房地产开发商一定会让房价持续上升。这就是购房民众看到的所谓期房价格低的幻觉。实际上，如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金成
本，二则要承担房子卖不出来的风险。在这种情况下，房价多半会越卖越低，特别在市场竞争激烈的情况下更是如此。
还有，我们知道，企业创办注册时，为什么会强调企业自有资金多少比重的重要性，就在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险的极限。一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，购买人力资源及其他生产要素才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是像房地产这种资金密集型产业，不仅项目大而且资金要求多，如果一家房地产企业没有大量的充足资本，是没有办法参与竞争和维持生存的。这就是银监会明确规定房地产企业要到银行贷款、自有资金必须达到35%比重要求的关键所在。但是房屋预售制度却改变了这种经济生活中最基本的规则，让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。从这个意义上，房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利，而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。在这意义上来说，央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然了。

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