二手房交易过程中谜局重重
【二手房交易过程中谜局重重】
第十二秒小说
二手房交易过程中涉及的各种税费及手续费繁杂，哪些费用是可以省下来的?买方承担了多少本应由卖方支付的费用?通过“阴阳合同”逃避税费，要承担怎样的风险?对于这些问题，不仅买卖双方知之甚少，甚至资深房产经纪人也常常一头雾水。
谜局一
无奈缴了不必缴的费
二手房交易过程中的公正费是笔可以省下的费用，然而，如果真省去公证，就需要房管局对买卖合同的价格、真实性等情况进行审查，拖下去可能要等几个月……
王女士国庆节前通过某中介公司在西市区购买了一套二手房，房价为88万元，但办理过户手续当天又缴纳了各种税费和手续费4万余元。但她却被丈夫埋怨花了冤枉钱还不知道。身为律师的丈夫，挑出四五张总额4000余元的单据告诉王女士，这些钱都是可以省掉的。其中，近3000元的买卖合同公证费是最大的一笔，而这笔钱按国家法律根本就不需要交。
王女士的丈夫表示，国家法律有明确规定，房产继承、为分房产设立遗嘱、赠与房产和有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，才需要去公证处办理“继承权公证书”、“遗嘱公证书”或“赠与合同公证
书”等公证书，其他情况下，是由买卖双方“自愿”选择是否公证。而王女士和卖方属于房产交易，且双方均为昆明户口，根本不需要进行合同公证。感到受骗的王女士到了中介，但中介的一番话让王女士哑口无言。
据这家中介公司解释，产权交易中心核税窗口是按照房屋买卖合同公证书上的公证价格进行核税。如果没有公证书，就需要房管局对买卖合同的价格、真实性等情况进行审查，那拖下去可能要几个月才有结果。缴纳这近3000元是值得的。
对于其他几张写有抵押登记费、抵押登记代办费、工本费、贴花税的单据，这位中介人员说了半天也没解释清楚。最后，该中介公司一位副经理解释说，因为王女士要办理按揭贷
款，抵押登记费是房管局收取的服务费用，抵押登记代办费是银行收取的代为办理抵押贷款的服务费。至于收费的依据，中介公司不知道，房管局和银行才知道。
糊里糊涂交了4000余元，王女士担心还有其他收费项目也没有依据。在昆明市住建局，一位工作人员表示具体收费细则要问昆明市房产交易中心。市房产交易中心办公室一位工作人员含糊不清地介绍了交易手续费、契税、土地出让金等费用后表示，房屋产权过户的收费项目根据房屋面积、房屋性质、居住年限、是否贷款等具体情况有所不同，并没有一个统一的细则。
一位在房产交易行业从业超过10年的资深房产经纪人表示，房产交易和房屋产权过户涉及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》等多个国家性法律法规，加上税务、公证、银行、中介机构等行业的法律法规以及大量的地方性法规条例，想要弄清楚每一笔收费的依据太难了。
在这些糊里糊涂的费用中，金额和所占比例最高的就是合同公证费。昆明市房产交易中心一位工作人员表示，买卖合同公证完全自愿，但他也承认，几乎没有不经过公证的买卖合同能完成产权过户。而昆明荣城房产经纪有限公司的办证员也表示，没有公证书根本就交不了件。
谜局二
“规则”不合理但却存在
一位中介说，两年以来，他手上的交易超过100单，没一例是卖方出了任何税费、手续费的。至于这些规则何时产生，即使从业10年以上资深房产经纪人也说不清道不明。
桃之夭夭灼灼其华在二手房交易过程中，一条不成文的规矩已经成为业界共识：交易过程中所有费用，都由买家承担。这条规则不仅让买方处于弱势地位，承担了所有说得清和说不清的税费、手续
交房流程费，更没有道理的是，中介费用也全部由买方承担。在所有二手房买卖合同签订前，中介公司都会告
知买房者这条规则，而合同上都有“买方愿意为卖方承担所有费用”这一条款，这一项上都是要打钩的。昆明荣城房屋经纪有限公司的一位中介说：“我从业两年多，交易超过100单，没有一例是卖方出了任何税费、手续费的。”甚至大多数情况下，对于把所有的费用都转嫁到买方身上，在交易中几乎是明摆着的规则。
石斛泡水喝的功效在这些费用中，房子未满5年出售的，要向卖方收取的营业税是最大的一笔，而这笔费用还是转嫁到买方身上。一位房产经纪人表示，他曾经做过一笔别墅的产权过户单子，单是营业税一项，买方就为卖方承担了近10万元。不过，这位房产经纪人也表示，现在已经有许多购房者知道这条潜规则，他们会把这笔费用算作房价的一部分整体考虑。但由于这条潜规则的存在，人山人海的市产权交易大厅里经常会出现这样滑稽的场面：工作人员叫着卖方的名字，却是买方奋力推开人上前交费，然后拿着写有卖方名字的发票收据办理下一个流程。
昆明市住建局办公室一位工作人员表示，理论上按照相关规定，卖方要缴纳的费用主要有：交易手续费、营业税(产权证未满5年)、个人所得税、土地出让金等。标准格式的房产交易合同上也有卖方应承担的税费这一项。但实际上，直到整个交易都完成，卖方一分钱都不用花，所有的税费都转嫁到买方身上了。既然有规定的费用都可以转嫁到买方身上，一些为买卖双方共同服务的费用更是理也理不清。比如中介费，中介公司在二手房交易过程中提供的服务，包括提供信息、居中调解房屋买卖、帮助办理产权交易和银行贷款等。这些服务同属于买卖双方，但最终，中介费全部由买方买单。同样的，
如买卖合同公证的费用、交易手续费，也都是双方受益而买方花钱。
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这些规则，即使从业10年以上资深房产经纪人也无法说清是从什么时候、因为什么原因产生的。昆明市住建局办公室一位工作人员表示，理论上按照相关规定，卖方确实需要缴纳相应费用，主要有：中介费、交易手续费、营业税(产权证未满5年)、个人所得税、土地出
让金等。标准格式的房产交易合同上也有卖方应承担的税费这一项。但实际上，直到整个交易都完成，卖方一分钱都不用花，所有的税费都转嫁到买方身上了。
谜局三
“阴阳合同”风险无处不在
在市房产交易中心，20几位买房者竟然没有一例是按照实际买卖价格办理过户手续的，他们或多或少存在偷逃契税行为。一旦被税务部门查出，可能将和卖家一样受到补缴税款、等行政处罚。
一位中介人士表示，在二手房交易中，一般要涉及实际成交价、银行评估价和网签价。随着全国房价的一路上涨，政府制订的最低指导价与大部分实际成交价都存在很大落差。但房管部门也不会按照最低指导价格让双方过户，实际上还有一个地税部门用作参考的政府最低指导价。一般中介公司都会通过各种关系知道这个指导价格，也就是可以顺利过户的最低价格。现在昆明的房管部门不负责对买卖
合同的审查，只要买卖双方私下协商好，在公证处按照这个最低指导价进行买卖合同公证，房产交易部门就直接承认公证价格，从而达到避税的目的。
“除了想办法少缴税外，还可以在贷款时想办法从银行多拿贷款。”这位中介人员说，可以关系，让房屋评估公司在评估房产价值时将价格抬高，银行就会多放点贷款。一名银行工作人员透露，各家银行对二套房贷款的审核门坎高低不一，虚高的二套房贷在个别对贷款审核不严格的银行确实有可能钻到“空子”。
而为了降低税费，增加贷款，签订“阴阳合同”的现象几乎是所有中介公司都知道的“秘密”。昨日上午，在市房产交易中心，20几位受访买房者竟然没有一例是按照实际买卖价格办理过户手续的。但是，看似占了便宜的“阴阳合同”却存在大量风险，中介公司却几乎不会告知买卖双方。
本科一本二本的区别首先，做低成交价逃避税费对买方来说，再售时要承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。此外还有合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还订金和其他赔偿。最后是行政处罚和刑事追究的风险。“阴阳合同”中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、等行政处罚。其
次，为了多贷款而做高房价同样具有极大风险。一般来说，买卖双方要签订两份合同，已经做高房价的合同交给房地产交易中心，卖房者与购房者再签订一份秘密补充协议，上面才是真实的房价。这种行为实际上损害的是银行的利益，因此，当买卖双方产生争执时，这份私下拟定的合同没有任何法律效力。当双方产生纠纷，万一卖方坚持要让买家按照提交房产交易中心的那份合同付钱，买家利益很有可能受损。

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