中国未来15个最具潜⼒的城市（名单）
本篇报告中，以35个⼤中城市为重点分析对象，从供给需求、⾦融信贷、调控政策等⽅⾯，解析驱动和影响房价的多⽅⾯因素；并通过不同城市各因素的量化和排名，判断重点城市的房价⾛势，探析⽬前房价仍具有上涨潜⼒的城市。
从需求、供给以及⾦融三个⾓度分析了本轮房地产⾛势分化的结构性因素。需求因素中，常住⼈⼝/户籍⼈⼝，⼯作⼈⼝/常住⼈⼝以及⼩学⽣在校⼈数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的⼈⼝流⼊以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，⼈均⼴义库存，⼈均⼟地购置⾯积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；⾦融因素中，房价/收⼊⽐代表着购房的风险偏好，其越⾼意味着投机需求越⼤，在利好的刺激下，购房的热情越⾼，越容易推动房地产价格的上涨。实证检验，这七项指标与本次的房价涨幅具有显著的统计相关性，可以较好的解释不同城市本轮房地产价格的分化。
通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。选取35个城市在过去两轮周期中，也即⾃2012年7⽉以来的房价累计涨幅进⾏排名，前15位房价表现良好的“绩优股”城市为：深圳，厦门，⼴州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，⽯家庄，长沙，济南。
通过对⽐房价累计涨幅与该城市房地产基本⾯的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜⼒股”。将过
去两轮周期中35个⼤中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本⾯排名两者计算差值，得到前15位基本⾯排名⽐较靠前，但房价涨幅相对靠后的“潜⼒股”城市为：乌鲁⽊齐、成都、海⼝、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、⽯家庄、兰州、呼和浩特、⼤连、深圳。
最后值得注意的是，上述的量化指标都是衡量的房地产基本⾯。在具体投资某⼀个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些⾮量化指标进⾏判断。
⼀、驱动房价的需求因素：⼈⼝与流动
⼈⼝是影响房价需求的根本因素，我们将⼈⼝因素区分为存量⼈⼝和未来潜在的⼈⼝流⼊。其中，未来潜在的⼈⼝流⼊主要取决于当地的优质资源。
1.1、存量⼈⼝需求
通常来讲，本地户籍⼈⼝拥有家庭提供的存量住房，外来常住⼈⼝是购房的刚性需求来源。常住⼈⼝/户籍⼈⼝越⼤，说明外来常住⼈⼝⽐例越多，购房需求越⼤。在常住⼈⼝中，⼯作⼈⼝的⽐例越⾼，对房地产需求的购买⼒越强。另外，在校⼩学⽣⼈数增速越快，说明该地区有持续的青壮年⼈⼝增长，对房地产的需求也会增⼤。因此，我们使⽤常住⼈⼝/户籍⼈⼝，⼯作⼈⼝/常住⼈⼝，以及⼩学⽣在校⼈数增速来衡量⼀个地区的房地产需求。
1、常住⼈⼝/户籍⼈⼝
本地户籍⼈⼝拥有家庭提供的存量住房，外来常住⼈⼝是购房的刚性需求来源。常住⼈⼝/户籍⼈⼝越⼤，说明外来常住⼈⼝⽐例越多，购房需求越⼤。
我们选取了35个⼤中城市在本轮房价周期中（2015年1⽉到2017年6⽉）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011
年-2015年间的常住⼈⼝/户籍⼈⼝⽐例的均值，作为对⽐和考察的指标。得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区常住⼈⼝/户籍⼈⼝的⽐例具有明显的正相关关系。
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•本轮房价涨幅越⾼的城市，常住⼈⼝/户籍⼈⼝越⾼。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、⼴州和天津。尤其是深圳，常住⼈⼝/户籍⼈⼝为350%，是35个⼤中城市常住⼈⼝/户籍⼈⼝均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最⾼的⼀个原因。
•房价涨幅与常住⼈⼝/户籍⼈⼝之间，拟合⽅程系数显著，拟合优度达0.46，说明⼆者存在紧密的相关性。如果我们将样本缩⼩⾄房价累积涨幅前⼗的⼤中城市（深圳、厦门、合肥、南京、上海、⼴州、北京⽽、杭州、郑州、武汉），发现⽅程的拟合优度进⼀步上升，⾼达0.76。说明房价累积涨幅
越⾼的城市，⼆者的相关性更⾼。
2、⼯作⼈⼝/常住⼈⼝
常住⼈⼝中，⼯作⼈⼝的⽐例越⾼，代表该城市潜在的购买⼒越强，年轻化程度越⾼，住房刚性需求增长的潜⼒越⼤。经典粤语歌曲推荐
我们选取了35个⼤中城市在本轮房价周期中（2015年1⽉到2017年6⽉）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的⼯作⼈⼝/常住⼈⼝⽐例的均值进⾏对⽐，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区⼯作⼈⼝/常住⼈⼝⽐例具有较为明显的正相关关系。
具体来看：
•房价涨幅越⾼的城市，⼯作⼈⼝/常住⼈⼝的⽐例越⾼。深圳作为本轮房价上涨的领头⽺，⼯作⼈⼝/常住⼈⼝排名第⼀，将近80%，是35个⼤中城市平均值31%的2倍还多。
•房价涨幅与⼯作⼈⼝/常住⼈⼝⽐例相关性的弹性，随着后者的提⾼⽽进⼀步增加。以全部35个⼤中城市为样本观察，每当⼯作⼈⼝/常住⼈⼝上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；⽽我们筛选⼯作⼈⼝/常住⼈⼝⽐例超过50%的前10⼤城市，每当⼯作⼈⼝/常住⼈⼝上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。
懂了歌词3、⼩学⽣在校⼈数增速
⼩学⽣在校⼈数增加，意味着该城市青壮年⼈⼝增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会⼤幅度助推房价的上涨。
选取35个⼤中城市在本轮房价周期中（2015年1⽉到2017年6⽉）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间⼩学⽣的在校⼈数增速的均值进⾏对⽐，可知：房价的上涨幅度与该地区新增⼩学⽣在校⼈数增速正相关。
具体来看：
•房价涨幅越⾼的城市，⼩学⽣在校⼈数增速也偏⾼。35个⼤中城市⼩学⽣在校⼈数增速平均是1.85，⽽厦门、合肥和深圳的⼩学⽣增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较⾼的城市。同时，两个指标线性⽅程的0.4324，在统计上较为显著。
•房价涨幅与⼩学⽣在校⼈数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提⾼⽽进⼀步增加。以全部35个⼤中城市为样本观察，两个指标线性⽅程的拟合优度为0.4324，⼩学⽣在校⼈数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；⽽若只考虑⼩学⽣⼈数增速为正的城市，两个指标线性⽅程的拟合优度提升⾄0.5323，房价涨幅对⼩学⽣在校⼈数增速的弹性也进⼀步上升到6.5左右。
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•如果我们只观察35个⼤中城市⼩学⽣在校⼈数增速前⼗的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、⽯家庄、福州和青岛，回归⽅程的拟合优度进⼀步提⾼到0.663，房价涨幅对⼩学⽣在校⼈数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于⼩学⽣在校⼈数持续增加的城市，⼩学⽣在校⼈数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。
1.2、潜在⼈⼝流⼊需求
⼀个城市优质公共资源越多，该城市潜在的⼈⼝流⼊越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们⽤⼀个城市的211⼤学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211⼤学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的⼈⼝流⼊。
我们选取了35个⼤中城市在本轮房价周期中（2015年1⽉到2017年6⽉）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市的211⼤学数量+三甲医院数量进⾏对⽐，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区211⼤学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。
具体来看，北京、上海、⼴州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的⽀撑本轮房价的上涨。⽽深圳作为本轮房价上涨的领头⽺，其优质公共资源依然匮乏。
⼆、驱动房价的供给因素：库存与⼟地
驱动房价的供给因素主要包括库存和⼟地两个⽅⾯。从理论上看，⼀个城市地产库存越⾼、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越⼩；⽽当⼀个城市地产库存处于历史低位，或供地⾯积收缩，则其房价上涨的潜⼒则较⼤。
2.1、房地产库存
1、房地产库存的计算
在计算住房库存之前，我们需要厘清⼀下有关房地产⾯积常⽤的⼏个指标的内涵关系。
•商品房施⼯⾯积：报告期内施⼯的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑⾯积。包括本期新开⼯的⾯积和上年开⼯跨⼊本期继续施⼯的房屋⾯积，以及上期已停建在本期恢复施⼯的房屋⾯积。本期竣⼯和本期施⼯后⼜停建缓建的房屋⾯积仍包括在施⼯⾯积中，多层建筑应填各层建筑⾯积之和。
西方世界的劫难•商品房新开⼯⾯积：在报告期内新开⼯建设的房屋⾯积。
•商品房竣⼯⾯积：报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完⼯，达到住⼈和使⽤条件，经验收鉴定合格或达到竣⼯验收标准，可正式移交使⽤的各栋房屋建筑⾯积的总和。
•商品房待售⾯积：指房地产开发企业报告期末已竣⼯的可供销售或出租的商品房屋建筑⾯积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑⾯积，包括以前年度竣⼯和本期竣⼯的房屋⾯积。
可见，商品房新开⼯⾯积和竣⼯⾯积都包含在施⼯⾯积中。商品房待售⾯积是指已竣⼯但尚未销售或出租的商品房屋建筑⾯积。所谓的库存就是指没有销售的建筑⾯积。狭义的库存⼀般指商品房待售⾯积，⼴义的库存不仅包括已竣⼯未销售⾯积，还包括正在施⼯中还未销售的建筑⾯积。由于期房销售，⼀些还在施⼯的建筑以期房的形式预售。所以：
•狭义的库存=商品房待售⾯积
•⼴义的库存=商品房待售⾯积+（施⼯⾯积-竣⼯⾯积-期房销售）
此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的⼈均库存，等于库存/常住⼈⼝。
2、狭义库存与⼴义库存
理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越⾼。我们选取35个⼤中城市的房价和库存数据进⾏分析：房价的累积涨幅为2015年1⽉到2017年6⽉的累积涨幅（本轮周期），狭义和⼴义库存均为2011年-2015年的累计值，⼈均狭义和⼴义库存为2011年-2015年的平均值。
具体来看：
•累计狭义和⼴义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较⾼的城市，如合肥，南京，⼴州和上海。⽽值得⼀提的是，⼀线城市由于规模较⼤，库存也都普遍较⾼。
•⼈均狭义和⼴义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。为了消除城市规模对库存的影响，我们计算了各城市的⼈均狭义库存和⼈均⼴义库存，并考察其与房价涨幅之间的关系。整体来看，⼈均狭义库存越⾼的城市，房价涨幅越低，⼆者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较
⾼的⼏个城市，⼈均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。⼈均⼴义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的⼈均⼴义库存最低，房价的涨幅也最⾼，⽽其它⼏个涨幅较⾼的城市，如北京，上海，⼴州，天津以及合肥，在过去5年⾥⼈均⼴义库存也较低。
•总的来看，在这四项库存指标⾥，⼈均⼴义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。
2.2、⼟地供给
理论上来讲，⼟地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越⼩。我们将分别⽐较35个⼤中城市⼟地供给以及⼈均⼟地供给与房价涨幅之间的关系。房价的累积涨幅仍为2015年1⽉到2017年6⽉的累积涨幅，累计⼟地购置⾯积为2011年-2015年的累计加总值，⼈均⼟地购置⾯积为2011年-2015年的平均值。
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•⼟地购置⾯积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，⼟地供给⼤幅⾼于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较⾼的城市中，只有深圳和厦门的累计⼟地购置⾯积相对较低。
•⼈均⼟地购置⾯积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个⼤中城市的平均⼈均⼟地购置⾯积为0.4平
⽅⽶，房价涨幅较⾼的城市，如深圳，南京，上海等城市的⼈均⼟地购置⾯积远远低于该⽔平。尤其是深圳，⼈均⼟地购置⾯积不⾜0.1平⽅⽶，在所有城市中是最低⽔平，其房价涨幅也最⾼。
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