商品房买卖合同审核注意事项有哪些
商品房买卖合同审核注意事项有哪些
由于商品房买卖合同⼀旦签订后就很难反悔，所以店铺⼩编提醒⼤家，在签订买卖合同前，⼀定要注意进⾏商品房买卖合同审核。那商品房买卖合同审核注意事项有哪些呢？下⾯我们⼀起来看看。
商品房买卖合同审核注意事项：
⼀、注意审核⼟地使⽤权是否存在抵押
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购房者购买前可向当地⼟资源管理机构查核该开发⼟地使⽤权是否办理抵押登记⼿续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将⼟地使⽤权抵押给银⾏贷款进⾏项⽬开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房⼈构成法律障碍，影响购房⼈的顺利购房。水土流失的原因
⼆、仔细审核开发商应当办理的法定⼿续和相关证件
1、开发许可⼿续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以⾄关重要。
商品房开发的法定⼿续(许可程序)包括：⽴项批准、规划许可、⼟地使⽤权证书、施⼯许可、商品房预售许可等。对于开发⼿续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发⼟地⽤途、开发⼟地范围等必须相互⼀致;⼟地使⽤权的年限也应特别关注，有⼟地使⽤年限的是出让⼟地使⽤权，没有使⽤年限的是划拨⼟地使⽤权，⽽划拨⼟地是不能⽤于商品房开发的。
2、注意查看卖⽅的“⼀照”、“两书”、“五证”
①“⼀照”：即企业法⼈营业执照。
②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使⽤说明书。
③“五证：即国有⼟地使⽤权证、建设⼯程⽤地许可证、建设⼯程规划许可证、建筑⼯程施⼯证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是⼟地使⽤权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
⼤多购房者购房需要贷款。因此，向银⾏申请贷款时，最好能够熟悉申请银⾏贷款的政策，从⽽使贷款的申请能够顺利被批准。
1、⼀般来说，向银⾏提供收⼊证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法⼈代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买⽅贷到希望的数额。
2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
广告牌制作合同四、注意订⽴合同时部分条款是可以修改或补充约定的
1、合同是双⽅真实意思表⽰的体现，⼀旦确定合同就成为双⽅共同遵守的准则，发⽣纠纷时，便成为双⽅解决争议的依据。
2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单⽅意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确⼀点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本⾝是可以进⾏修改或补充约定的。
五、约定违约责任条款须详细、具体
1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，⼀般违约⾦额都不多，因此，购房者⼀定要注意这些细节。
2、同时，还应该约定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银⾏利息，还应承担⼀定⾦额的违约⾦。
②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。
③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利，才能从根本上遏制开发商恶意违约。
六、合同附件须重视
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1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主⽂条款具有同样的法律效⼒。
液晶电视选购指南2、常有的合同附件包括所购房屋平⾯⾯积图、公摊⾯积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使⽤说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。
歌颂老师的歌可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主⽂，对合同的附件应当给予⾜够的重视。
七、妥善保管商品房的销售⼴告、宣传资料
商品房的销售⼴告和宣传资料⼀般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
⼋、商品房买卖合同的定⾦问题
《商品房销售管理办法》第22条及最⾼⼈民法院《关于适⽤(中华⼈民共和国担保法)若⼲问题的解释》第115条规定：当事⼈约定以交付定⾦作为订⽴主合同担保的，给付定⾦的⼀⽅拒绝订⽴主合同的，⽆权要求返还定⾦；收受定⾦的⼀⽅拒绝订⽴主合同的，应当双倍返还定⾦。
在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种
定⾦或订⾦的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于⼈的境地，在签约谈判时双⽅因为合同的⼀些条款达不成协议⽽导致谈判失败的，开发商都以对⽅没有签约违反定⾦的约定为由，拒不退还定⾦。但现实情况是，如果不交定⾦，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，⼀旦有⼈看中这套房⼦并在你之前交了定⾦，他们就会将房⼦卖掉。所以，如果想买房，交定⾦(或订⾦)是不可逾越的⼀个步骤。
我国法律规定的定⾦有两种形式，⼀种是履约定⾦，是为保证合同顺利履⾏⽽约定的；另⼀种是⽴约定⾦，是为了订⽴正式合同⽽约定的。律师认为，商品房的认购书应该算作预约合同，是消费者与房地产商为了保证正式的《商品房买卖合同》的签订⽽订⽴的⼀种协议。从这个层⾯上讲，认购书中的定⾦是⼀种⽴约定⾦(订约定⾦)。如果因为⼀⽅的过错⽽导致《商品房买卖合同》没有成⽴的，另⼀⽅可以依据定⾦条款来追究过错⽅的违约责任。“如果购房者在签订购房合同中，出现不属于⾃⼰责任的情况，⽐如：在订⽴《商品房买卖合同》时开发商的⼿续尚不全；购房者依约定时间去签合同，但由于⼀些实质性条款未达成⼀致协议等，导致《商品房买卖合同》⽆法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定⾦是完全可以的。”
综上所述，就是⼩编总结的上述问题的答案，⼤家可以仔细阅读本⽂，并结合⾃⼰的实际，做出明智的决定与处理。如果你还有什么不懂的地⽅或者有其他任何法律问题，可来店铺，会有专业的律师为你解答，定能完美解决你的烦恼。
店铺温馨提⽰：
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