买房过程
作者 刘筱瑛博士 段昌平 博士
献给在美国寻梦幻家园的龙的传人
2008年五月第一版
目录
序言 ………………………………………………………………………… 3
第一章 准备买房 …………………………………………………………… 5
第二章 选经纪人 …………………………………………………………… 7
第三章 予审贷款 …………………………………………………………… 9
第四章 搜索看房 …………………………………………………………… 11
第五章 签署合同 …………………………………………………………… 13
第六章 检查房屋 …………………………………………………………… 16
第七章 申请贷款 …………………………………………………………… 19
第八章 什么牌子洗发水最好购买保险 …………………………………………………………… 22
第九章 结交过户 …………………………………………………………… 24
第一十章 乔迁搬家 …………………………………………………………… 27
序言
买房过程可分为以下十个步骤。
1．准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备，三思而行。虽然你没有必要象我这样为了了解买房过程读了许多书，看了无数房，最后发展到上课考试拿执照。但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程，这本小册子就是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备，三思而行。虽然你没有必要象我这样为了了解买房过程读了许多书，看了无数房，最后发展到上课考试拿执照。但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程，这本小册子就是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷
款额为家庭年收入的四倍（假定贷款利率是6%）。然后是决定在什么地方买。是优先考虑小孩上学，还是上班的远近，购物的方便。最后是决定房型。同样的价钱，在有的地方可以买独立屋，在有的地方只能买连栋屋或者公寓。
2．选经纪人
买房一定要经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱，从而为你提供初选的依据。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我可以列出很多的理由来说服你，但这里有一条最好的理由，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。
买房一定要经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱，从而为你提供初选的依据。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我可以列出很多的理由来说服你，但这里有一条最好的理由，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。
3．予审贷款
好经纪人后，经纪人会让你填写一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书。你如果已经与其它贷款公司联系过，你就可以用你自己贷款公司的贷款予审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款予审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款予审批准书是报价合同的附件之一。
好经纪人后，经纪人会让你填写一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书。你如果已经与其它贷款公司联系过，你就可以用你自己贷款公司的贷款予审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款予审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款予审批准书是报价合同的附件之一。
4．搜索看房
经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个，一次可看5-6栋房子。
经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个，一次可看5-6栋房子。
5．签署合同
选定满意的房子，经纪人会进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱，定金外，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了。
选定满意的房子，经纪人会进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱，定金外，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了。
6．检查房屋
除了房屋检查，常做的还有氡气检查和白蚁检查。在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是七天。在七天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低，质量好，有执照的检查师。
除了房屋检查，常做的还有氡气检查和白蚁检查。在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是七天。在七天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低，质量好，有执照的检查师。
检查结果出来后，经纪人会为你把关，向你指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。
7．申请贷款
买主向贷款公司或银行提出贷款申请后，贷款公司或银行首先会请估价师给房屋估价。在报价合同中，还可以选择房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般也是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到昭20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。
买主向贷款公司或银行提出贷款申请后，贷款公司或银行首先会请估价师给房屋估价。在报价合同中，还可以选择房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般也是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到昭20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。
8．购买保险
除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险。如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只需买$300,000指甲油怎么洗的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。除了减低保险额，减少房屋保险费的方法还有提高自付费，房屋与汽车同保，增加房屋安全性等等。
除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险。如果你买了一栋$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只需买$300,000指甲油怎么洗的房屋保险，因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。除了减低保险额，减少房屋保险费的方法还有提高自付费，房屋与汽车同保，增加房屋安全性等等。
9．结交过户
经纪人会向你推荐几家过户律师供你选择。律师在过户前会检查产权史。马州的规定是查60年的历史。为了防止意外，贷款银行还会要求买主买产权保险。买主在过户前还要把房子再检查一遍。除了看该修的东西都修好了，还要记录水电气仪表的数字。过户时买主还要交房屋买卖税，贷款手续费，过户律师费，等等。一般过户费是房价的2%到4%。过户时要带有效证件（如驾照），屋主保险保单，和银行开的现金支票。
经纪人会向你推荐几家过户律师供你选择。律师在过户前会检查产权史。马州的规定是查60年的历史。为了防止意外，贷款银行还会要求买主买产权保险。买主在过户前还要把房子再检查一遍。除了看该修的东西都修好了，还要记录水电气仪表的数字。过户时买主还要交房屋买卖税，贷款手续费，过户律师费，等等。一般过户费是房价的2%到4%。过户时要带有效证件（如驾照），屋主保险保单，和银行开的现金支票。
10．乔迁搬家
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事情。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字，有的公司会自己去读仪表。电话，电视，网络服务可能要提前10到20天予约。搬家公司或租车公司也要提前两周予约。
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事情。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字，有的公司会自己去读仪表。电话，电视，网络服务可能要提前10到20天予约。搬家公司或租车公司也要提前两周予约。
第一章 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽可能
多地了解买房知识是绝对必要的。
一 了解买房全过程 (Home Buying Steps)
这本小册子的前言部分概括了买房全过程。在这个过程中，你要做许多事情：看房子（苹果手机怎么连接到电脑Show House），签合同（Sales Contract），检查房子（Home Inspection），申请贷款（遗体残骸是什么意思Loan Application），购买保险（Home Insurance），过户（Settlement），搬家（Moving）。在这个过程中，你还要接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检查师（Home Inspector），贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（Baker），保险经纪人（Insurance Agent），过户律师（Settlement Lawyer），搬家公司员工（Mover）。你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。
这本小册子的前言部分概括了买房全过程。在这个过程中，你要做许多事情：看房子（苹果手机怎么连接到电脑Show House），签合同（Sales Contract），检查房子（Home Inspection），申请贷款（遗体残骸是什么意思Loan Application），购买保险（Home Insurance），过户（Settlement），搬家（Moving）。在这个过程中，你还要接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检查师（Home Inspector），贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（Baker），保险经纪人（Insurance Agent），过户律师（Settlement Lawyer），搬家公司员工（Mover）。你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。
二 确定房价范围 (Price Range)
你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四倍（假定贷款利率是6%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000的房子。
你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四倍（假定贷款利率是6%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000的房子。
如果你没有房价3%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。2007年税法是每年每人可给任何人$12,000以下的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$11,000，你就有$22,000。如果你的父母再各给你的配偶$11,000，你们就有$44,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$88,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。如果填贷款礼品表格，每人不要超过$12,000，否则要付税。
三 决定买房地点 (Location)
上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的
上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的
地方。会做饭的下班先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。
同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。
有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超
过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。
四 选择房型(House Type)
同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。
同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。
严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。虽然估税单上包括地价，你也要付地税，恐怕没有人能告诉你你那块地在哪。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(Home Owner Asso
ciation Fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。
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