第一单元
（一）选择题
1.组成消费购买决策的整个过程包括（ ）
A.购物前的准备 B. 评价购物方案
C. 选购商品 D. 购买后的活动
ABCD
2.消费者形成了购买某种商品的动机后，会增加对有关广告、谈话等的注意
来搜集信息，一般来说，获得信息的来源有（）
A.经验来源 B.商业性来源 C.公众来源 D.个人来源
ABCD
3.消费者所要收集的信息包括的内容有（ ）
A.驼铃朱之文恰当的评估标准
B.已经存在的各种解决问题的方法
C.各种解决问题的方法所具备的特征
D .所购商品的新旧程度
ABC
4.消费者购买动机是消费者购买商品的目的，包括（ ）等。
A. 生存动机 B. 享受动机 C. 发展动机 D. 惠顾动机
ABCD英文写信格式
（二）思考题
1.简述影响消费者购买行为的主要因素。
吃什么立刻通便答: 消费者的购买行为取决于他们的需要和欲望，而人们的需要和欲望以至 消费习惯和行为，是在许多因素的影响下形成的， 主要包括文化因素、社会因素、 个人因素和心理因素。这四类因素对消费者购买行为的影响产生不同程度。 影响 最深远的是文化因素，它影响到社会的各个阶层和家庭， 进而影响到每个人及其 心理过程。影响最直接的、决定性的因素，是个人及其心理特征。
2.简述消费者的购买决策过程。
答：
购物前 | 评价购 | JS- | 选购 | 购买后 | ||
的准备 | 1 : | 物方案 | 1 』 | ' 商品 | 1 | * 的活动 |
3•你认为消费者的购买动机都有哪些？
答：购买动机可分为生存、享受、发展、情感和惠顾等几种。
4 •消费者如何收集所购的信息？
答：（1）个人来源，即从家庭、朋友、邻居和其他熟人处得到信息； （2）
商业性来源，即从广告、售货员介绍、商品展览与陈列、商品包装、商品说明书 等得到信息；（3）公众来源，即从报刊、电报等大众宣传媒介的客观报道和消费 者团体的评论得到信息；（4）经验来源，即通过触摸、试验和使用商品得到信息
5.如何评价购物方案？
答:在广泛的信息搜寻之后，消费者将会对已经熟识的几种产品与服务和将 要进行的消费进行评价，与能满足需要的各种方案进行比较和评估。消费品自身 有客观的标准和功能指标，但消费者个人的评价却是千差万别的， 因为这牵涉到 消费者的情感（情绪好恶、期望高低、感性强弱的差别）、消费者的态度（信念 是否牢固、意向是否坚定、卷入是否深度等），以及消费者的个性（即消费者个 体的独特性、自我满足感、形象差异性、个人价值实现程度和生活方式的取向程 度）等因素的实现程度。
第二单元
（一）选择题
1．理财规划师通常会建议客户尽可能采用住房公积金贷款买房以降低购房成本， 个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以 （ ） 为资金 来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
A.储畜存款 B .央行存款C .公积金存款 D .派生存款
C
2. | 房地产投资的优势有 （ | ) 。 |
A. | 可观的收益率 | B .财务杠杆效应 |
C. | 所得税优势 | D .对抗通货膨胀 |
ABCD | ||
3. | 房地产投资的劣势有 （ | ) 。 |
A. | 缺乏流动性宣州送裴坦判官往舒州 | B .需要大笔首期投资 |
C. 房地产周期与杠杆带来的不利影响 D.高风险
ABCD
4. 购房规划的基本步骤包括（）
A.评估自家财产 B
C•购房后家庭收支 D
.确定购房的总价和单价
.购房的感受
ABC
5. 影响房价最重要的两个因素是（）
A.区位 B .大小 C
AB
6. 房屋的期初费用包括（）
A.装修费用 B
C•契税 D
.新旧 D .来源
.搬家费用
.办理住房抵押贷款时的律师费
CD
7. 住房抵押贷款的偿还方式有（）
A.偿债基金 B .满期偿还
C•分期偿还 D .延期偿还
ABC
8. 目前，商业性住房贷款可选择的贷款方式包括（）
A.住房抵押贷款担保 B •权利质押贷款担保
C. 第三方保证贷款担保 D •无条件贷款
ABC
9．在比较购房与租房时，理财规划师可以通过年成本法进行计算，帮助客户在 购房与买房之间做出正确的决定， 利用年成本法计算购房成本时需要考虑的因素 有 ( ) 。
ABC
A.房租是否会每年调整 B .房价涨升潜力 C .利率的高低
D. 政府领导人的变动 E •开发商未来的发展前景
( 二 ) 计算题
1.在北京市最繁华地段工作的李女士， 看中一处房产。 若是租的话，房租每年租 金 40 万
元。李女士打算要在该处住满 5年。购的话总价 700万元，假设 5 年后 售房所得为 1000 万元。以存款利率 6％为机会成本的计算依据。请运用所学知 识为李女士进行租房或购房决策。
答：
P=年金40万元X标准年金现值系数(n= 5, i = 6%)
二 40 (P/A, 6 %, 5 )
=40 X 提心吊胆4.2124
=168.496 (万元)
租房的净现金流现值为 -168.496 万元
购房净现金流量现值应该等于 5 年后售房净所得的现值减去购房现值， 而5年后售房净所得的现值：
P= 5年后售房所得为1000万元X标准复利现值系数(n = 5, i = 6双拥标语%)
=1000 万元 X( P/F, 6 %, 5 )
=1000X 0.74726
=747.26 (万元)
购房净现金流量现值
二5年后售房净所得的现值-购房现值
=747.26 — 700
=47.26 （万元）
购房净现金流现值为 47.26 万元 购房净现金流量现值远远小于租房的净现金流现值， 因此购房比租房划算。
2.假设上题中的李女士采用商业性个人住房贷款，总额 700万元，贷款期为 8 个月，年利率 5.2 ％，则到期一次还本付息额是多少 ?
答：利息额=700X 5.2 %X 8/12=24.27 （万元）
（三）思考题
1 ．如何进行购房／租房的决策 ?
答：（ 1 ）年成本法：购房者的使用成本是首付款的占用造成的机会成本， 以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。购房（或租房）者在进行决策 时就会比较购房和租房成本的大小， 选择成本小的方案。 除此外还要虑以下因素：
①房租是否会每年调整；②房价升值潜力；③利率的高低。
（ 2）净现值法：净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房 的现金流量还原为现值， 比较两者的现值， 支付的净现金流越小越好。 净现值法 考虑居住年数，值得参考的决策标准是，如果不打算在同一个地方住 3 年以上， 最好还是以租代购。 一个地方住越久， 用净现值法计算的购房比租房划算的机会 越大。
2．如何根据自己的承担能力选择大小适合、区位最适合的住宅 ? 首先，为避免“买房增加
生活负担”这一风险，购房前，先对自家的财产 做周密细致的评估， 根据自己的经济能力出相应的地段和楼盘， 要比完房子 再算价钱明智得多。
其次，要根据自家财产和还款能力确定购房的总价和单价。确定购房的总 价主要看购房者可负担的首付款以及可负担的房贷总额的能力， 确定购房的单价 主要看购房者对房屋的区位、结构等的选择。
最后，购房后的家庭收支状况， 在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源， 如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、 水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用等。据专业理财人士测算，如果购房 还贷支出只占到家庭总收入的 30%以下，应该是安全的。需要看月还贷支出占家
庭月总收入比例。大部分买房人都是贷款买房。如果家庭月收入 5 000元，每月
的房款月供应该不超出 1 500元。但如果收入预期增长前景比较看好，也可以适 当提高比例。
3．怎么才能知道自己能够负担得起的房屋总价款及相应的首付款 ?
答：（ 1）以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价
1） 可负担的首付款二目前年收入X收入中负担首付和房贷的比率上限（或 称为储蓄率上限）X年金终值系数（n =离购房年数，r=投资报酬率或市场利率） +目前净资产X复利终值系数（n =离购房年数，r =投资报酬率或市场利率）
2） 可负担的房贷总额=目前年收入X复利终值系数（ n=离购房年数，r = 预计的收入成长率）X收入中负担首付和房贷的比率上限X年金现值系数（ n= 贷款年限，i二房贷利率）
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