房企⼟增清算造成多缴纳所得税能退吗？怎么解决？今天统⼀回复！来源：中道财税
房地产开发企业经常会⾯临⼀个头疼问题：⼟地增值税清算后都会形成补税的结果，这样就会影响
当年度会计利润，造成⼟增清算年度出现亏损，不需要交纳所得税。但是实务中，由于房地产开发
企业特殊的所得税预缴政策，即在开发阶段就需要按照预计⽑利率预缴所得税，这样就造成各年度
所得税税负不均衡，出现某个开发项⽬多缴纳所得税的情形，这个问题该如何解决呢？答案是房企
可以向税务局申请退税，但是需要符合⼀定的条件，本⽂通过案例进⾏了详细梳理。
秽土转生的秘密⼀
政策⽂件
（⼀）《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总
局公告2010年第29号）规定：
“房地产开发企业由于⼟地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可
在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。”
（⼆）《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》
（国家税务总局公告2016年第81号）
由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内⽆法注销，导致多缴的企业所得税
仍然⽆法申请退税。因此，本公告结合房地产开发企业和开发项⽬的特点，对【2010】29号⽂进
⾏了补充和完善。具体主要内容规定如下：
1、申请退税的时间和条件：
房地产开发企业按规定对所有开发项⽬进⾏⼟地增值税清算后，如⼟地增值税清算当年汇算清缴出
现亏损，且没有后续正在开发以及中标项⽬的，可申请退税。对于房地产开发企业来说是⼀个利好
消息。
2、申请退税需要报送的资料：
房地产开发企业在申请退税时，应向其主管税务机关提供书⾯材料说明应退企业所得税款的计算过
程，具体包括内容如下：
（1）项⽬缴纳的⼟地增值税总额；
（2）项⽬各年度销售收⼊和销售收⼊总额；
（3）各年度应分摊的⼟地增值税；
（4）已经税前扣除的⼟地增值税；
（5）各年度的适⽤税率；
（6）是否存在后续开发项⽬等情况。
⼆
申请退税的计算⽅法：
两个公告的计算⼝径⼀致，即房地产开发企业开发项⽬缴纳的⼟地增值税总额，应按照该项⽬开发
各年度实现的项⽬销售收⼊占整个项⽬销售收⼊总额的⽐例，在项⽬开发各年度进⾏分摊，并计算
各年度及累计应退的税款。现举例如下：
房地产开发A企业于2017年2⽉开始开发某地产项⽬，2019年11⽉项⽬全部竣⼯并销售完毕，12⽉
大闸蟹进⾏⼟地增值税清算，整个项⽬共缴纳⼟地增值税1600万元，其中：2017年—2019年预缴⼟地增
值税分别为300万元、500万元、200万元；2019年清算后补缴⼟地增值税600万元。2017年—
2019年实现项⽬销售收⼊分别为30000万元、50000、20000万元，缴纳的企业所得税分别为30万
元、280万元、0万元。该企业2019年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-300万元。企业若没
有后续开发项⽬，欲申请退税，该如何计算？
计算过程详见下表：（单位：万元）
A公司销售收⼊⼟增预征率1%所得税率缴纳所得
税⼟增
清算
亏损
2017年30000 300 25%30十字路口掉头
2018年50000 500 25%280
2019年20000 200 25%0600-300
类
别
把下面能看湿的句子5000字2017年2018年2019年
预缴
⼟地
增值
税
300500200
补缴
⼟地
增值
税
--600
分摊
⼟地
增值
税
480[1600×（30000÷100000）]800[1600×（50000÷100000）]320[1600×（20000÷100000）]
应纳税所得额调整-180
（300-480）
-360
（500-800-60）
480
（200+600-320）
调整后应
纳税所得额--
180
（-300+480）
应退
企业
所得
朝代列表税
45（180×25%）90（360×25%）-
已缴
纳企
业所
得税
302800
实退
源于历史故事的成语企业
所得
税
3090-
亏损
结转
（调
整
后）
-60[（30-45）÷25%]--应补
企业所得税--
45
（180×25%=45）
累计
退税
额
--75（30+90-45）
三
财税建议：
通常情况，房地产开发企业财务⼈员在⾯对⼟地增值税清算问题的态度是能拖就拖，只要主管税务机关盯得不紧，就会⼀拖再拖。
其实，地产企业的财务⼈员并没有提前规划和意识到开发项⽬在进⾏⼟地增值税清算当年所得税汇
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