房贷利率上浮迅猛,提前还款划算吗?
房贷利率上浮迅猛,提前还款划算吗?
作者:暂无
来源:《理财·市场版》 2018年第7期
    随着楼市调控的不断升级,各大银行纷纷上调了房贷利率。比如,今年4月,郑州以平均5.96%的首套房贷款利率继续排名全国第一,平均上浮幅度为22%。面对房贷利率上涨,不少房奴都计划提前还贷,这样划算吗?
    贷款利率持续上涨
性价比最高suv    从2017年2月起,为了应对美联储加息,央行就陆续提高并公开操作市场利率。
    据融360的4月中国房贷市场报告显示,从去年4月至今年4月,首套房贷款利率和二套房贷款利率均呈现持续上涨的态势。
    今年4月,郑州以平均5.96%的首套房贷款利率继续排名全国第一,平均上浮幅度为22%。融360分析认为,虽然首套房贷款的高利率误伤了部分刚需,但总体来说高利率也让投资客
逐渐退场,房价波动减小,对刚需族利大于弊。
    笔者走访河南郑州多家楼盘和银行个贷部后发现,房贷首付、利率已全部上调。对于贷款购买首套普通自住房的居民家庭,最低首付款比例由之前购房合同总价的20%调整为30%,贷款利率由之前不低于基准利率的0.85倍调整为不低于基准利率的1倍;对于贷款购买1套住房后再次申请商业性个人住房贷款的居民家庭,最低首付款比例由之前购房合同总价的30%调整为40%,贷款利率由之前不低于基准利率调整为不低于基准利率的1.1倍。对于贷款购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。
    例如,申请一笔住房贷款100万元,期限为30年的商业贷款,在等额本息的还款方式下,利息支出总计为910616.19元,每月还款5307.27元。利率上浮10%后,也就是5.39%的话,同样贷款100万元、30年期限,每月需还款5609.07元,利息支出总计为1019264.23元,比基准利率多还10万余元。由于各家银行执行利率并不相同,如果按照部分银行15%以上的上浮程度,购房者支出的利息成本将会更多。
    融360监测数据显示,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于在基准利率4.9%的基础上,上浮了13.5%,环比上升0.91%,同比上升23.01%。
    其中,4 月全国首套房贷款平均利率环比 3 月上升 0.91%,同比去年 4 月首套房贷款平均利率 4.52%,上升 23.01%。
电脑设备管理器在哪    在融360监测的35个城市中,首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.13%,较基准利率上浮不到5%,在上海,首套房贷款利率最低的银行还可以打九折。
    4月,全国首套房贷款平均利率最低的城市前十名分别为:上海5.13%、厦门5.21%、北京5.36%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、沈阳5.46%。
    提前还贷收取违约金
    有些银行要求提前还款需要交违约金,一般银行收取违约金的方式有两种:
    首先,按照提前还款时未结余额的2%~5%计算,比如100万元贷款,提前还贷后,还剩下50万元没还,那么要交1万~2.5万元的违约金。
    其次,收取若干个月的利息,比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。
    另外,提前还款方式受银行限制。提前部分还款有两类还款方式:一是缩短贷款年限,月还款额不变;二是减少月还款额,贷款年限不变,前者比后者更能省利息。有些银行默认的是第一种还款方式,购房人没得选,因为这种方式交的利息多,能获得更多收益,当然,各地银行的政策有差异,具体执行时会有不同。
    提前还款有还款时间、额度限制。不仅是还款方式,部分银行对还款时间和还款金额也有要求,有的规定还款满半年或者一年才能申请提前还款,有的规定了还款额度。
    这些情况不必提前还贷简历自我评价范文
    首先,签订贷款合同本身你的优惠幅度在8折左右,那么就不必考虑提前还款,这是因为你已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。
    其次,等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。
    最后,等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分利息,因此提前还贷意义也不大。
    需要提前还贷分情形
污到你那里滴水不止的说说文    首先,跟银行签的固定利率贷款,此后基准利率下降了。
    固定利率贷款就是贷款利率不会随着央行公布基准利率变化而变化,贷款之时签的多少利率,就一直按照这个利率还款。如果当初贷款是跟银行签的固定利率,而现在基准利率已经下降了,这时就有必要进行提前还贷了,因为提前还贷可省下部分利息。
    例如朱某5年前以6.6%的利率向银行贷款80万元,由于用的等额本息贷款,前期还的本金不是很多,前5年一共偿还本金18.5万元,剩下61.5万元未还,期限还剩10年。而今,房贷利率已经下降到4.9%,如果此后10年房贷利率一直维持在4.9%的话,朱某继续以6.6%的贷款利率还款,就相当于无形中多还了5.4万元的利息,所以此时就完全有必要提前还贷。
即便是提前还贷后,再用房子抵押从银行贷出61.5万元,也比继续以6.6%利率还贷要划算得多。
    其次,跟银行签的浮动利率,此后基准利率上调了。
    浮动利率就是贷款利率会跟着央行公布基准利率变化而变化,一般可能是一月、一季度或者一年变一次。如果是浮动利率,那就意味着利率上调贷款利率也会跟着上调,相应的需要还的利息就会增多。如果不想负担更高的利息的话,那就有必要提前还贷了。
    再次,想要把房子出售。
    不少人在经济条件变好之后,可能就想换套更大、更好的房子,从而可能会考虑把之前的房子卖掉。但是,还处于按揭中的房子一般是不能出售的,因为房产证抵押在银行,没有房产证就过不了户,房子自然也就不能卖了。所以,此时如果想卖房子,就需要提前把贷款还了,从银行把房产证拿回来才行。
轻微伤赔偿标准    最后,提前还款后,剩余贷款可能面临利率上浮。
我愿意台词    上面说过,选择缩短贷款年限,月还款额不变的方式更省利息,有的银行会规定,提前还款后剩下的贷款要重新签贷款合同。比如,贷款100万元,已经还了30万元,还剩70万元没还,最开始的贷款利率是9折,申请提前还款20万元,剩下的50万元要重新签合同,贷款利率也按照所在银行最新上浮10%的政策执行,并且银行会重新审核贷款人资质,如果这期间出现过收入不稳定或者逾期问题,会直接影响接下来的申请。
    融360分析认为,虽然首套房贷款的高利率误伤了部分刚需,但总体来说高利率也让投资客逐渐退场,房价波动减小,对刚需族利大于弊。

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