沈阳住房公积金二手房贷款指南
沈阳住房公积金二手房贷款指南
  本指南适用于沈阳住房公积金管理中心（以下简称中心）以住房公积金为资金来源，委托银行发放的针对缴存住房公积金的职工购买私有产权转让住房的贷款申请。
★贷款申请条件
  1、在沈阳工作并在中心缴存住房公积金的职工。
    2、申请贷款前申请人或共同申请人所在单位按规定为职工缴存住房公积金满一年。
  3、购房的首付款不低于规定比例。
  申请人及共同申请人在申请住房公积金贷款前有贷款逾期3次以内不良信用记录的，贷款首付比例在现有政策规定基础上按不同房源分别增加10%。贷款逾期连续3次（含3次）以上累计6次的不再受理住房公积金贷款。
    4、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力。
    5、申请人同意提供中心认可的贷款保证方式。
  6、申请人及共同申请人（含配偶）没有尚未还清的贷款或其他债务。
★应提供贷款要件
    1、申请人及共同申请人身份证原件及复印件4份（A4纸双面复印，下同）。
    2、户口簿原件及复印件1份。首页、借款人页及共同申请人页（含配偶）
    3、婚姻证明原件及复印件1份(单身的需提供由户口所在地民政部门开具婚姻信息证明原件1份，有效期1个月）。
    4、房屋评估报告原件2份（公积金管理中心指定的四家评估机构之一出具评估报告，可在中心网站查询评估机构地址及）。
    5、房地产转让登记申请审批书原件或复印件（复印件加盖查档章）2份或中华人民共和国契税完税证（即契税收据）、辽宁省地方税务统一发票（即交易费收据）原件及复印件各2份。
    6、房屋买卖合同原件2份。（通过资金监管的提供《存量房买卖合同》原件2份）
    7、更名后的契税证原件及复印件2份，房屋所有权证原件及全部页数复印件1份（产权人与借款人姓名相符）。
  8、非市内五区（和平、沈河、大东、皇姑、铁西）的房屋，须提供国有土地使用权证原件及复印件2份或区级以上土地管理部门出具的国有土地使用证明原件及复印件2份，如土地证未下发持土地证办理收据原件及复印件2份也可。
  9、通过资金监管的另需提供《沈阳市存量房交易资金监管确认书》原件1份。
    10非常道钟汉良、住房公积金储蓄查询卡。
  以上材料仅为中心、担保所需要件。
★准贷时限及房源规定
    申请人购买私有产权转让住房（即二手房），在办理房屋所有权证过户后的六个月内准予申请。购买的房屋仅限于本市行政区域内，具有国有土地房屋所有权证的住房（平房除外）。
★贷款额度、比例、期限与利率
  申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为25万元；双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元；家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为如何设置开机密码50万元。郊县贷款最高限额按规定执行。
  具体额度计算公式为：申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数×还贷系数×12个月×贷款年限。
  贷款比例按核准价计算（不含房屋装修及除房屋以外其他物品价款），房屋竣工使用年限为五年内的（含五年），贷款比例不高于私有产权转让住房核准价的60%，房屋竣工使用年限为五年以上、二十五年以内，贷款比例不高于核准价的50%。贷款的最低期限为1年，最高期限为20年且男性、女性均不得超过法定退休年龄。房屋竣工使用年限在五年以上、二十五年以内,最长贷款期限为二十五年减房屋竣工使用年限, 房屋竣工使用年限超过二十五年或列入拆迁范围的住房不再受理公积金贷款。
  针对符合以下3个条件的职工男性可放宽到65周岁,女性可放宽到60周岁。（1）男方年满50周岁，女方年满45周岁；（安妮海瑟薇奥斯卡2）连续缴存公积金3年（含3年）以上；（3）缴存公积金以来首次申请公积金贷款。
 
  贷款利率：贷款利率执行中国人民银行的有关规定，并随中国人民银行利率调整而调整。
  ★贷款的办理程序
    1、申请：申请人及共同申请人持相应贷款要件到缴存住房公积金的所属中心驻各区管理部（以下简称管理部）个人贷款受理窗口填写公积金贷款申请审批表。
  2、初审：受理人员按贷款政策进行材料初审，录入表中信息、复核合格后，系统输出合同文本、贷款借据及委托扣款协议等文本。
    3、签字：申请人及共同申请人在办理银行还款卡（折）后在上述文本签字确认。
    4、办理担保及抵押：申请人及共同申请人到担保公司窗口办理担保与房产抵押登记。
    5、放款：待担保与房产抵押登记办理完毕后，管理部复核贷款材料后委托银行将贷款划入银行卡（折），借款人凭身份证原件到委托银行领取相应回执。
    6、还款：借款人每月按合同约定的时限内偿还当月应还贷款本息，直至贷款全部还清。
★贷款的偿还
  1、还款方式：借款人可选择等额本息法和等额本金法两种方式还款。公式如下：
                                      贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数
  等额本息还款法月还款额 = ───────────────────
                                              （1+月利率）还款月数－1
                                      贷款本金
  等额本金还款法月还款额 = ───── +（贷款本金－已还本金累计额）×月利率
                                    贷款期月数
  2、公积金还款：借款人及其配偶可与中心签订《委托提取住房公积金偿还个人住房公积金贷款协议》，中心每月从借款人及其配偶公积金账户的定期余额中扣还公积金贷款本息。当定期余额不足整期时，从银行卡中代扣。
    3、银行卡代扣：借款人与委托贷款银行签订《住房公积金贷款委托扣款协议》后，委托银行每月从银行卡中扣还贷款本息，借款人应在每月的放款日前将当期应还本息款存入卡内。
    4、逾期罚则：中心及委托银行对没有按期偿还的贷款的借款人，按中国人民银行规定加收罚息。中心有权对逾期连续三个月、累计六个月的借款人进行法律诉讼，不良记录记入个人征信系统。
    5、信息服务：借款人可与中心签订《个人短信服务申请书》，中心定期将公积金的存取情况、公积金贷款还款情况、逾期情况等信息发送至借款人的手机中。
  6、提前部分偿还贷款：借款人正常还贷一年以上，借款人提前部分偿还公积金贷款（不含公积金委托还款），每次偿还本金不低于10000元，提前部分还款最高次数为5次。提前部分还款后中心将重新计算借款人的月还款额。
  7、提前全部偿还贷款：借款人正常还贷一年以上，可以提前全部偿还公积金贷款，则借款人与中心的借款合同在贷款本息还清后即告终止。
　异地购房贷款禁令取消 按二套房政策执行
  遵循以家庭为单位原则 异地购房也将视为“二套房”
  有下列三种情形之一应执行二套房贷款政策
  借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。
  借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。
  贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。
  　作为“新国十条”的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会昨日联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（简称《通知》）规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款申请的二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则。
  但由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，《通知》规定，对于二套房的“认房”原则仅本地适用。此外，与国务院此前表态略有不同，或是考虑到异地人实际自住购房需要，《通知》规定异地购房可以申请贷款，但是贷款人必须按二套房（及以上）的差别化住房信贷政策执行。
  值得一提的是，这也是以上三个部委首次针对“二套房”认定标准联合发文。其实，早在今年让我照顾你歌词4月国务院出台的“新国十条”中，就已明确要求“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”。
　　房产登记将全国联网
  《通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，即以家庭为单位。
  通知要求，具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。《
通知》还要求，各地要加快建设房屋登记信息系统，到2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
  此外，有下列三个情形之一的，银行应对贷款申请人执行第二套及以上差别化住房信贷政策：
  其一，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。
  其二，借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。
  其三，贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。
  “虽然这与之前坊间‘认房又认贷’的说法无异，但这样的明文规定出台后，我们在实际操作中对于二套房的认定就有依可循了。” 昨晚，一位国有大型银行个人信贷部负责人对早报记者透露，此前，各银行在认定二套房时更多只依据申贷人在银行是否有过房贷记录，“毕竟没有明文规定，我们银行也没法通过房屋登记系统查询相关信息。”
  但他同时坦言，由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，正如《通知》中所言，认房原则只能本地适用。“要实现全国联网，没个一年半载是不可能的。”
  此外，他还表示，从《通知》中对“认贷”原则使用“已利用贷款”购买房屋的字眼来看，这意味着只要曾经申请过贷款购房，即使目前已还清也将视为二套房看待。上述人士还透露，待各银行总行针对该《通知》下发细则后，二套房贷款便可按照新规严格执行。
　　异地购房视为“二套房”
  值得注意的是，相比之前国务院“新国十条”，《通知》对于异地购房贷款的限制已有所宽松。
  按照“新国十条”的要求，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”
  这在当时被业界一致理解为限制投机“炒房客”的最严重打击。
  昨日下发的《通知》中的表述则改为，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳
证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。”
  从暂停发放贷款到按照二套房政策执行，这其中是否意味着楼市政策正在“松动”？
  上述银行业人士给出的答案是否定的。在他看来，政策的微调更多的是考虑到异地人真实的自住购房需要，因为按照二套房首付50%以及利率1.1倍的标准，对于投机客而言已是较高的成本。
  此外，按照《通知》要求，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
  虽然4月17日国务院发布的“新国十条”中“差别化信贷政策”已出台1个多月，但目前各地对“第二套房”的认定及“二套房贷”执行标准并不一致。
住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。


  查不到信息者 银行须面谈

  昨日通知中明确，借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房（及以上）的，将被认定为二套房（及以上）。这就是所谓的“认房”。家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女。

  另外一种情况为“认贷”，即借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房。业内人士解释说，就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房（及以上）。

  还有第三种情况，如果申请人已经买了房，但是在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。

  而记者了解到，如果被认定为二套房，申请商业贷款的首付款不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　非本地人仍可买二套房

  根据通知，对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，如果申请住房贷款，也按照上述三种情况来认定第二套房。

  对不能提供1年以上当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。在那些商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据规定，暂停发放住房贷款。

  解读

  特点1


  二套房既认房又认贷

  此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。酱板鸭

  按照4月17日，国务院出台《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》的规定，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。

  【解读】

  我爱我家副总裁胡景晖昨日向记者表示，这是在贷款人在申请贷款时，以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房。

  特点2

  非本地人仍然有机会

  除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。

  如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。

  而如果对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；而如果在商品住房
价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

  【解读】

  对此，有关房产专家表示，大多数外地炒房者，也是通过贷款炒房，而在北京这样的地区，如果停止对其贷款，必将是对炒房者的一记重拳。但是他同时表示，政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以很可能被地方钻空子。

  特点3

  银行可启动补充调查

  此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外，“贷款人通过查询征信记录、面测
、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查。

  对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。

  【解读】

  个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示，此次的二套房贷认定标准通知，为住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门联合发布的针对二套房信贷具体执行层面有指导意义的文件，使得各个银行机构在执行层面更清晰、有据可依。以文件的形式明确了认房又认贷的操作规范，且对于操作层面可能出现的漏洞细化。

  目前，虽然各大银行基本拿到“钥匙盘”，可以登录后台交易系统查询到购房者交易情况，
但是由于交易系统是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易记录，如部分购房者购买过“老公房”就难以直接查询到购房数据。

  本版采写/本报记者 袁玥 张晓蕊 吴鹏 马力
  影响

  【购房者】

  炒房客被精准打击

  对于二套房的认定标准，中国房地产经理人联盟秘书长峰认为，其合理之处是不以户籍设置购房人门槛，在北京工作、有需求的外地购房人同样有购房机会。

  与此同时，对于不能提供相关证明的，也就是非长期居住、工作的外地人购第一套房也执行二套房信贷政策，比较精准地打击了炒房客。这部分人虽然占购房人比例仅为5%，但他
们占有较大比例的购房资金。

  但是，新标准也可能存在“误伤”。比如说，夫妻两人在婚前各贷款买过一套房，婚后他们想卖掉这两套房、新买一套大的，这次买房会被认定为第三套。实际上，这只是他们成家后的第一套房。

  我爱我家副总裁胡景晖表示，当前调控重点仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房的供给和新房的供给。

  【成交量】

  对于“有松有紧”的二套房认定标准会对楼市成交量有何影响，业内有不同观点。

  一位开发商对记者表示，目前购房者存在观望情绪，其中重要原因是信贷政策不明确，不
知道自己属于哪种贷款类型，因此不敢出手买房。政策细化了二套房的标准，在一定层面上打消了部分购房者的顾虑。“一部分具有刚性需求、符合条件的购房者可能会出手买房，在一定程度上激活成交量。”

  不过，一位从事房产个贷行业的业内人士认为，此次针对外地购房者的政策细化后，在执行层面会更严格，对激活成交量的作用不会十分明显，具体要看执行半个月后的市场效果。
　　二套房如何认定

  1、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
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  2、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

  （一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售
合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

  （二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

  （三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

  3、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

  对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

  北京二套房要求更严格

  纳税未满一年的外地人不放贷；公积金标准将出台；北京开发商称已作好准备

  本报讯 住建部等三部门昨天出台的通知中，对于商业贷款的“二套房”认定，确定为“认房又认贷”。记者昨天从北京市住建委了解到，北京的房屋权属登记已和银行系统对接，买房人所有的信息都实行共享。房屋主管部门会向银行提供房屋权属登记信息，以认定借款人家庭是否有住房。

  三部门规定，对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，是按照第二套房贷政策执行。 不过北京的规定更加严格，这种情况下，是一律不能发放贷款，即只能全款买房。

  北京住房公积金管理中心相关负责人昨天表示，北京住房公积金贷款已经执行了北京此前规定的房贷政策。“我们在汇总各种情况，并不断进行总结，一旦住建部出台公积金贷款二
套房的认定标准，北京将立即落实，并根据住建部的要求，制订具体的实施细则。”

  对于这次的新标准，北京某开发商对记者表示，跟此次的标准相比，北京目前执行的二套房贷款标准更加严格。此前各开发商都以北京的政策为依据，作好了准备。

  该开发商认为，今年的市场条件与2008年不一样，虽然观望情绪较浓，但需求和成交还是有量的。如果房价到达一些购房者的心理预期，他们将会出手。

  据了解，昨天三部门出台的是商贷的二套房认定标准，公积金贷款二套房的认定标准有望另行出台。

  本版采写/本报记者 袁玥 张晓蕊 吴鹏 马力

  你是不是二套房

  1 贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。

  （算）

  2 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。（算）

  3 全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套。（算）

  4 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套算首套。（不算）

  5 当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套

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