2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院
中国房地产指数系统
中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日
【报告要点】
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控
二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高
三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降
四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长
五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位
如何安装ghost【报告正文】
三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市
场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预
期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应
被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三
角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。住宅用地推地量环比减少，但仍高于去
年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。房企推盘力度不减，
线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦
屏幕保护热点城市。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房
地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间
在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价
运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发
投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控
与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，以稳定市场预期。 图：中央部署的多项调控举措
资料来源：中指研究院综合整理
7.24韩正副总理主持召开的房地产工作座谈会为下半年调控政策起到关键性指导作用。会议强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”，对下半年市场预期、后续政策的跟进等均起到了重要指导作用。
一方面，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端均有加强。监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，推动行业健康发展，同时，行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业的优势也将进一步凸显。
另一方面，多地收紧楼市调控，保障刚需体住房需求。7月以来，杭州、宁波、深圳、成都等城市先后收紧调控政策，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，更多的聚焦在保障刚需体的住房需求，抑
金融
•要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场•增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，……，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则
财税
•要发挥财税政策作用，有效调节住房需求
土地
•要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况•要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城
市要增加住宅及用地供应
市场监管
•要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为
自古逢秋悲寂寥 我言秋日胜春朝
•要整顿规范市场秩序，做好舆论和预期引导
•因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题•完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度
住房保障
制投资投机需求。
图：7月以来多地出台的调控政策
资料来源：中指研究院综合整理
除收紧政策频出之外，部分城市或地区亦从公积金贷款额度提升、公积金异地信息互认、人才落户放宽等方面着手，促进各要素更好地自由流动、不断引才强化城市竞争力的同时，也将进一步促进房地产市场的发展。天津提出要深入实施“海河英才”行动计划，加大人才引进力度；吉林省全面取消落户限制；郑州发布“3.0版”人才新政，对不同层次的人才给予不同额度的首次购房补贴，最高可达300万元；上海扩大人才引进范围，在沪“世界一流大学建设高校”应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户。
三季度热点城市已先后收紧楼市调控政策，为市场预期的稳定起到积极作用，展望四季度，短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。与此同时，部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。
二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高
百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示：2020年9月，百城新建住宅均价15643元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅连续39个月在0.6%以内，7月以来房地产调控政策收紧态势明显，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。累计来看，2020
调控收紧
限购升级
夫妻离异限购深圳（3年内）无锡（2年内）南京（2年内）限贷升级首付比例提升
深圳（非普宅首付比例提升）
中秋贺卡
税收调节
增值税免征年限提升深圳（2→5）无锡（2→5）沈阳（2→5）成都（2→5）
加强市场监管严禁资金违规流入房地产市场、捂盘惜售、虚假宣传等深圳杭州宁波南京郑州长春海口三亚成都
土地出让条件收紧
网签“三价合一”深圳无锡
热点楼盘优先无房家庭深圳杭州（倾斜比例80%）南京（倾斜比例30%）
强调“限房价、竞地价”杭州无锡沈阳（溢价率管控）南京长春
统一税收
杭州（在办理房屋不动产证时缴纳契税）
父母投靠限购
杭州（落户满三年）
无房家庭认定或限定登记项目数杭州（单身、离异单身）杭州（意向登记一个项目）
严格落实开发企业购地使用自有资金规定
无锡南京
无锡（二套首付提升）沈阳（二套首付提升）常州（二套贷款未结清）长春
停止疫情期间纾困政策商品房预售许可及资金监管等方面无锡常州
限售
人才或优先购房家庭限售杭州（5年）宁波（5年）
新购限售
东莞（7月25日后新购限售3年）常州（4年）
年1-9月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.08个百分点，三季度累计上涨1.18%，较二季度和去年同期均小幅扩大。
图：2018年至2020年9月各梯队城市住宅均价累计涨幅对比图
数据来源：CREIS 中指数据从各梯队城市来看，今年以来一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大，三四线代表城市涨幅收窄最为明显。三季度，一线城市价格累计涨幅较二季度收窄，二线城市涨幅小幅扩大：一线城市三季度累计上涨0.84%，较二季度收窄0.75个百分点；二线城市累计上涨1.50%，较二季度扩大0.53个百分点；三四线代表城市累计上涨1.06%。
从各城市来看，2020年1-9月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平，亦位居各主要城市首位。三季度，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅继续领涨，其中长三角部分热点城市调控政策效果显现，房价涨幅明显收窄；珠三角累计涨幅较二季度有所扩大。
二手住宅价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据，2020年1-9月，百城二
手住宅均价累计上涨2.11%，低于新房价格涨幅，其中三季度百城二手住宅均价累计上涨0.39%，较二季度收窄0.81个百分点，7月以来调控政策不断收紧，市场观望情绪增加，价格整体保持平稳发展态势。
0.20%0.58%
2.84%
5.93%
3.82%
2.65%
6.46%
3.03%
1.65%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
2018:1-9
2019:1-92020:1-9
2018:1-9
2019:1-92020:1-9
2018:1-9
2019:1-9
2020:1-9
一线
二线
三四线
图：2017-2020年9月50个代表城市1商品住宅月度成交面积走势
数据来源：CREIS 中指数据
三季度重点城市商品住宅市场整体成交规模达2017年以来季度最高水平，但旺季效应整体前置，“金九”成略显不足。据初步统计，2020年1-9月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约2820万平方米，整体仍处2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至6%左右。值得关注的是，三季度重点城市商品住宅市场规模恢复节奏加快，整体成交规模创2017年以来季度最高水平，同比增长约10%，尤
其是7-8月，在房企持续积极推盘带动下，叠加政策效果尚未明显显现，需求释放积极性维持高位，淡季效应被明显弱化，成交规模延续6月高位水平。进入9月，一方面，需求经历前几月持续快速释放后逐步归于平稳；另一方面，楼市调控持续收紧进一步导致需求释放积极性走弱，据初步估算，9月50个重点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至4%左右，绝对规模较6-8月有所回落。
图：2019年一季度至2020年三季度各城市梯队商品住宅月均成交规模及同比走势
数据来源：CREIS 中指数据
不同梯队城市来看，据初步估算，2020年三季度，一线城市商品住宅月均成交面积约81万平方米，同比增长38.1%，增幅领衔各梯队城市；其中北上广深成交面积同环比均增长，且同比增幅均在两成以上。二线代表城市商品住宅月均成交面积约90万平方米，同比
1
50个代表城市含一线城市：北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市：天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三四线城市：三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐
州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。与历史数据不同的是，本报告中杭州统计范围纳入萧山、余杭；苏州纳入吴江；重庆统计口径由商品房变更为商品住宅；惠州统计范围由惠城区扩展至全市。
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米2017
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2019
2020
2017-2019均值
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20%
40%
60%
02040
6080100
一线二线
三线
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