银行缘何无法“善意取得抵押权”
周末小聚银行缘何无法
一年到头“善意取得抵押权”文/戚剑
身份证丢失，被他人冒用钱财2015年7月，江西人季义在上海某网吧不慎丢失自己的身份证，他做梦也没想到，自己身份证丢失后，会被冒用办理房产买卖和抵押贷款，最终还把自己卷入了一场官司。原来，季义的身份证被四川人程凯捡到，并在数月后派上了用场。2015年9月，江苏常州人袁齐、刘丽珍夫妇准备出售名下一套房产（以下简称“案涉房产”），心术不正的周清获悉后告知朋友杨诚，并提议由其出面冒充房产中介——以为袁齐夫妇代理售房为名预谋骗取购房款。不久，杨诚通过周清提供的手机信息联系到袁齐，谎称自己是房产中介，并与袁齐夫妇签订委托售房协议，约定由杨诚代为签订房屋买卖合同、房屋所有权及土地使用权转移登记、代为收取售房款及办理贷款手续等。接受委托后，杨诚指使程凯使用拾得的季义身份证，冒充季义购买案涉房屋。2015年11月，程凯冒充季义，与得到授权的杨诚签订《常州市存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）一份，约定袁齐夫妇将案涉房产以61万元的价格出客户冒名办理房产抵押贷款，银行工作人员因疏于对人、证是否一致进行审查，不仅导致抵押借款担保合同被认定无效，也使银行因存在过失而无法善意取得抵押权。
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教师节朋友圈售给“季义”，合同签订后，杨诚向袁齐夫妇支付定金5000元。
其间，杨诚还指使程凯冒充季义，以买方身份与袁齐夫妇见面，并由杨诚与对方沟通买房事宜。程凯还与杨诚一起到常州市房产登记中心（以下简称“登记中心”）签订《存量房交易资金自行划
能带动气氛的歌转声明》，声明由双方自行划转结算14万元。后程凯、杨诚又分别以季义和袁齐夫妇名义，与登记中心签订《交易资金监管协议》，约定袁齐夫妇和“季义”委托登记中心监管的交易资金为47万元，由“季义”将购房款存入监管账户，“季义”向银行贷款部分委托银行划入监管账户。登记中心还出具凭证，证明“季义”账户中有存款4.3万元。同日，程凯冒充季义持有上述材料原件、案涉房屋所有权证及季义身份证，与某银行常州分行（以下简称“某分行”）签订《个人购房借款及借款担保合同》（以下简称“借款担保合
同”），约定“季义”将案涉房产抵押给某分行，向该行借款42.7万元。2015年11月16日，登记中心将案涉房屋转移登记到季义名下，并于当日设立抵押权人为某分行的抵押。登记中心向某分行发放他项权证后，于11月17日将监管账户中的资金及贷款总计47万元转至杨诚账户。杨诚取出上述款项后，仅支付袁齐夫妇房款12.5万元，余款29.7万元（扣除定金5000元）被周清和杨诚非法占有。周清、杨诚的上述行为因涉嫌犯罪被提起公诉，于2017年5月被常州市新北区人民法院（以下简称“新北法院”）以犯合同罪分别判处有期徒刑10年和10年6个月，程凯被另案处理。抵押担保购房起争议，引发连环
诉讼由于上述房屋交易出现了冒名的情况，被冒名的季义对房屋买卖及抵押贷款一事并不知情，自然不会按期归还借款。某分行在借款人不履行还款义务时，自然会要求对作为抵押物的案涉房产处置变现。而作为卖方的袁齐夫妇在未收齐购房款的情况下，自然会全力主张房屋买卖合同及借款担保合同无效。由于多方利益相互冲突，围绕房屋买卖及借款担保合同是否有效及某分行是否善意取得抵押权打了多场官司。为主张这一债权，某分行于2017年2月以季义为被告，向常州市钟楼区人民法院（以下简称“钟楼法院”）提起民事诉讼（以下简称“2月诉讼”），要求季义偿还借款本息及罚息等合计44万余元，并判令对已设定抵押权的案涉房屋进行折价、拍卖或变卖，优先清偿上述债务，后钟楼法院缺席判决支持某分行诉讼请求。2017年9月，获悉季义系被程凯冒名与杨诚代理自己进行房产交易后，袁齐夫妇以杨诚、程凯为被告，起诉至新北人民法院，要求确认杨诚代理其二人与程凯冒充季义签订的买卖合同为无效合同。新北人民法院经审理，认定该合同缺乏合同相对方购买房屋的真实意思表示，不存在
真实买家，遂于2018年8月判决买卖合同无效。
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2022年第10期2019年5月，季义以某分行为被告，向钟楼法院提起诉讼，要求确认借款担保合同无效。钟楼法院经审理，认为该案与2月诉讼的当事人及诉讼标的相同，构成重复起诉，遂裁定驳回起
诉。但因上述房产交易存在冒名及情形，导致2月诉讼判决结果确有错误，应当通过审判监督程序纠正，钟楼法院遂裁定该案进入再审，并追加程凯为被告、袁齐、刘丽珍为第三人参加诉讼。2021年4月12日，钟楼法院经再审审理后认定某分行对案涉抵押权构成善意取得，遂判决：撤销原审民事判决；某分行有权对案涉房产进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；驳回某分行其他诉讼请求。这一判决结果明显对袁齐夫妇不利，意味着两人所有的房产将被银行通过折价或拍卖以实现抵押权，而自己只能向实施行为的周清、杨诚、程凯等人主张权利，一旦这三人无力偿还，自己的购房款就会落空。袁齐夫妇不服该判决，于2021年9月向常州市中级人民法院（以下简称“常州中院”）提起上诉，要求改判驳回某分行诉讼请求。善意取得抗辩被否，银行诉请被驳回常州中院在二审中，围绕案涉借款担保合同是否有效及某分行能否依据善意取得获得案涉房屋抵押权进行了辨法析理。关于借款担保合同效力问题，二审法院认为，本案中杨诚指使程凯冒充买家季义与袁齐夫妇签订买卖合同，程凯以季义身份向某分行申请贷款并签订借款担保合同。对此，新北法院相关判决已认定
案涉买卖合同系无效合同，对该生效判决应当予以认可。关于某分行能否依据善意取得制度获得案涉房屋抵押权问题，二审法院认为：首先，程凯冒名季义签订合同，合同自始无效。案涉买卖合同、借款担保合同均
系程凯为谋取非法利益利用季义的身份信息办理的虚假合同，是以合法形式掩盖其非法获取银行贷款的目的，季义并无购房、过户、贷款、抵押、还贷的真实意思表示，故程凯上述行为均系无效民事行
为，自始无效。其次，合同违反法律及有关规定，应当无效。案涉合同属于我国合同法第五十二条第三款规定的以合法形式掩盖法官点评善意取得是指无处分权人将他人所有的财产转让，受让人若出于善意，即在不知道转让人无处分权，也尽到审查义务且无重大过失时，即使对方无权处分，其仍可依法取得该财产所有权。本案中，某分行在办理抵押借款手续时未及时查验程凯与其所持身份证件是否人、证一致，导致其冒用季义名义办理借款手续，某分行因此存在重大过失，不构成善意取得，故设置抵押权的借款担保合同无效。金融机构对抵押房屋未尽到审慎、合理的注意义务，不享有抵押权 （图/网络）
非法目的的情形，因而合同无效。根据相关司法解释关于“善意取得制度适用的排除规定”，本案房屋买卖因受让人存在欺诈情形应被撤销，某分行不得依据善意取得制度取得抵押权。最后，某分行的行为不符合善意取得的条件，不能享有房屋抵押权。本案程凯冒名以季义的身份向某分行借款，并且以“季义”的房产办理贷款抵押，银行具有核对人、证一致性的义务，某分行未尽审慎注意义务，存在重大过失，不符合善意取得的构成要件，故其不能善意取得案涉房屋的抵押权。2021年11月30日，江苏省常州市中级人民法院作出二审判决，某分行诉讼请求被驳回。（文中人名均为化名）编辑：黄灵********************

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