卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持—
张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例
【案情简介】
关于冬天的作文穿越秦时明月之浴火凤凰 原告：王某，女，汉族，196*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。
被告：刘某，男，汉族，196*年*国外劳务输出月*日出生，住河北省**楼**单元**门。
第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称：2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款750万元。原告应于茉莉花的养殖方法2013年1月13日将首付款275万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到**地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款
申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其蓝牙耳机怎么使用 《补充协议》；2、判令被告返还原告已付购房款275万元；3、判定被告向原告支付违约金150万；4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元；5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的要求按照650万元办理网签，被告查了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款，按照650万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。
第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的。
【审理结果】
一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在两次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价650万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价100万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。
被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原告已于2013年7月11日将房屋交还被告，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金50万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉
请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金150万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失65万元和中介费损失72350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金有被告自行承担。
被告不服案件一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院对本案进行了二审，并于2014年6月20日出具了民事判决书，二审法院采纳了一审法院的判决理由，并作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
【律师讲法】
虽然整个案件案情并不十分复杂，但若想做到当事人满意也不容易。我本人从执业以来做过很多二手房纠纷的案件，基本上所有跟二手房有关的纠纷类型都是打过的，所以对这个案子驾轻就熟。最终凭借丰富的经验以及扎实的专业知识，获得了当事人的认可。回顾整个办案过程，我有几点办案经验和心得想和读者分享：
一、原告咨询4d电影院——为当事人安抚情绪，进行心理建设
本案原告在被告拒不配合办理贷款面签，又不承担违约责任的情况下，表现得十分焦虑、手足无措。他到我进行咨询，我首先耐心询问案件的基本情况。由于当事人显得颇为激动，对于案情描述不够全面。细心洞察到此种情形，凭借以往的办案经验，我首先对当事人的情绪进行安抚，并进行心理建设。我用过去办理成功的几个类似案例作为例证，向当事人表明案件胜诉的可能性。此外，还向当事人细心列举了法律法规及司法解释对案件所涉情形的规定，从法律依据的角度为当事人提供心理支持。最后，用心鼓励当事人，违约在于对方，作为守约方应该勇敢地拿起法律武器，切实维护自身的合法权益。当事人被我的话语打动，情绪重新变得平静。
我再次对案件情况进行梳理，抽丝剥茧，详细记录下与案情有相关度的案件描述，循序渐进，一步一步深入案情内部。分析之后，当事人肯定了我的专业知识以及敬业态度，并对此次案件的审理重拾信心。
二、抽丝剥茧——尽可能使得违约金获得全部支持
在房屋买卖合同纠纷类型的案件中，卖方违约，拒不卖房、过户的案件并不少见，尤其是作为国内一线城市的北京，随着房屋价格的不断攀升，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，卖方见房屋价格上涨巨大，不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍，本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。
但是在以往类似案件的法院判决中，大部分案件的违约金都未能获得全部支持。由于经历过百余起二手房买卖的案件，经验在我办理本案过程中发挥了很大的作用。从当事人利益的角度出发，虽然现实中违约金全部支持的案件并不十分常见，但我决定努力尝试一把，尽力丰富证据材料，维护当事人合法权益，力求使得违约金获得全部支持。
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