二手房交易资金托管业务操作规程
广州市农村信用合作联社
二手房交易资金托管业务操作规程
第一章总则
张杰 我想
第一条为加强客户二手房交易资金托管业务的管理，规范业务操作，保证交易资金安全，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）和广州市国土房管局与中国人民银行广州分行《关于我市开展存量房交易资金托管工作有关问题的通知》（穗国房字[2008]33号），制定本规程。
第二条二手房交易资金托管业务是指我社根据二手房买卖双方当事人的授权，对其房屋买卖交易资金进行托管，并协助完成交易资金划转等受托事项的业务。托管资金只用于向二手房卖方支付房屋买卖合同中涉及的款项，不得用于其他用途。
第三条我社受理买卖双方交易资金托管业务，不意味着对买方付款义务承担任何保证或其他法律责任。买卖双方在签订和履行买卖合同过程中出现的任何问题及争议均与我社无关，我社对此不承担任何法律责任。
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第四条二手房交易资金托管业务不收手续费，托管资金不计息。
第二章托管业务帐务体系
第五条经办网点应在“2621”内部账户设立专用子户    “二手房交易资金托管专户”，用于管理托管的二手房交易资金。
二手房买卖双方应在我社分别开立个人银行结算账户,用于划付或接收托管资金。
第六条经办网点应设立托管资金手工台账（附件1），按户对托管资金的出入进行登记。
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第七条二手房交易资金托管专户为内部账户，客户必须到托管受理网点办理相关托管手续。
第三章托管业务柜面操作流程
第八条签订交易资金托管协议
二手房买卖双方签订《房地产买卖合同》后，持买卖双方身份证、个人银行结算账户存折
（卡）和《房地产买卖合同》的原件及复印件，与房地产经纪机构（如有）一齐前往我社柜台签订（买卖双方须按手指模）一式四份《存量房交易资金托管协议》（附件2，下简称《托管协议》）。
网点核实买卖双方身份证、银行结算账户存折（卡）以及《房地产买卖合同》原件后留存复印件，并在《托管协议》上填写协议编号（按“所号（6位）+年月日（8位）+序号（2位）”规则编写，例：160101-20080301-01），加盖经办、复核名章及网点业务公章。同时，为客户手工开立托管台账，托管台账号与《托管协议》编号同。
《托管协议》签订后，买方、卖方、房地产经纪机构（如有）各执一份，网点留存一份。留存的《托管协议》连同客户复印件须用专夹保管。
第九条客户（买方）存入交易资金
买方填写取款凭条及进账单，将购房交易资金从其个人银行结算账户中划账存入网点的托管专户。进账单的“收款人全称”应填写“二手房交易资金托管专户”，“备注”栏应注明“根据XXXXXX号《托管协议》存入。”
网点收妥款项后，填写一式三联《存量房交易资金托管凭证》（附件3，下简称《托管凭证》），《托管凭证》号按“托管协议编号+第X号”规则编写，例：160101-20080301-01第1号。《托管凭证》交客户签名确认后，加盖经办、复核名章及网点业务公章。《托管凭证》一联交客户，一联作进账单附件，一联放入专夹保管的客户资料中并据以登记相应托管台账。
客户交易资金可按《托管协议》约定一次性存入或分期存入。客户如在我社办理按揭贷款的，必须在贷款发放前将除按揭款、订金外的首期款存入托管专户。
《托管凭证》是我社支付托管资金的重要凭证，如果客户的《托管凭证》发生遗失或毁损，需凭身份证、《托管协议》约定账户的存折、托管凭证挂失申请书到托管网点办理登记挂失手续，我社经办人员在核实客户身份、存折帐号为《托管协议》所约定的乙方在丙方开立的个人银行结算账户后重新开设《托管凭证》。
第十条交易资金划转
客户划转交易资金可采取以下三种方式：
（一）由买卖双方共同确认划转：
客户达成《托管协议》约定的划转条件的，根据《托管协议》约定的划转方式，由买卖双方凭身份证、《托管凭证》原件，填写一式三联《存量房交易资金支取凭证》（附件4，下简称《支取凭证》）办理托管资金支取手续。其中，《支取凭证》“客户签名”栏须由买卖双方共同签名。
腾讯手游网点核实客户资料及《支取凭证》要素后，填写信用社转账借方传票从托管专户中支取相应资金，并填写一式两联特种转账传票将资金存入《托管协议》指定的卖方账户。资金划妥后，在《支取凭证》上填写凭证号（编写规则与《托管凭证》号同，且与《托管凭证》一并统计顺序号）并加盖经办、复核名章及网点业务公章。《支取凭证》一联连同特种转账传票借方联交买方，一联作信用社转账借方传票附件，一联放入专夹保管的客户资料中并据以登记相应托管台账；特种转账传票贷方联作存入款项传票。
如客户委托他人申请交易资金划转的，代理人须提供经公证的《委托书》、代理人身份证的原件和复印件。网点核实原件后，留存复印件。
（二）由卖方单方确认划转：
此方式在我社系统与房管局二手房交易查询系统对接后适用。客户达成《托管协议》约定的划转条件的，根据《托管协议》约定的划转方式，由卖方提供《托管协议》约定的要件及本人身份证原件，填写一式三联《支取凭证》（“客户签名”栏只需由卖方签名）办理托管资金支取手续。
网点通过房管局二手房交易查询系统核实客户提供要件的真实性、合法性。经核实无误的，打印房管局系统信息并留存客户要件的复印件，然后填写信用社转账借方传票从托管专户中支取相应资金，并填写一式两联特种转账传票将资金存入《托管协议》指定的卖方账户。资金划妥后，在《支取凭证》上填写凭证号并加盖经办、复核名章及网点业务公章。《支取凭证》一联连同特种转账传票借方联交卖方，一联作信用社转账借方传票附件，一联放入专夹保管的客户资料中并据以登记相应托管台账；特种转账传票贷方联作存入款项传票。
如卖方委托他人申请交易资金划转的，代理人须提供经公证的《委托书》、代理人身份证的原件和复印件。网点核实原件后，留存复印件。
（三）买卖双方委托我社在按揭贷款发放后划转：
此方式适用于买方在我社办理按揭贷款的托管业务。客户在我社按揭贷款发放时尚有托管资金未办理划转手续的，可由我社根据《托管协议》的约定，在按揭贷款发放后将剩余托管资金全部划转至《托管协议》指定的卖方账户。
划转手续由托管网点根据按揭贷款经办部门出具的一式三联《存量房交易资金划转通知书》（附件5，下简称《划转通知书》）办理，并在《划转通知书》下方回执处加盖经办、复核名章及网点公章。《划转通知书》一联退按揭贷款经办部门，一联作划转凭证附件，一联连同贷款发放凭条放入专夹保管的客户资料中备查。
第十一条客户查询
客户（含买卖双方、房地产经纪机构）可凭《托管协议》编号向托管网点电话查询交易资金的缴存及划转情况。
第十二条撤销托管
因交易房产不具备登记条件或买卖双方同意终止交易的，经买卖双方书面确认，解除《房地产买卖合同》，同时凭双方身份证、《托管凭证》、合同解除协议，填写《支取凭证》
办理托管资金取款手续。其中，《支取凭证》“客户签名”栏须由买卖双方共同签名。
网点核实客户资料后，留存合同解除协议复印件，然后填写信用社转账借方传票从托管专户中支取相应资金，并填写一式两联特种转账传票将资金存入《托管协议》指定的买方账户。资金划妥后，在《支取凭证》上填写凭证号并加盖经办、复核名章及网点业务公章。《支取凭证》一联连同特种转账传票借方联交买方，一联作信用社转账借方传票附件，一联放入专夹保管的客户资料中并据以登记相应托管台账；特种转账传票贷方联作存入款项传票。
第十三条买卖双方中一方要求支取或退回托管资金，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，我社暂停支付托管资金。
第四章附则
第十四条本规程由广州市农村信用合作联社负责解释、修订。
第十五条本规程自发文之日起执行。
附件：
1、存量房交易资金托管业务台账
2、存量房交易资金托管协议
3、存量房交易资金托管凭证
4、存量房交易资金支取凭证
5、存量房交易资金划转通知书
6、存量房交易资金托管流程

附件1
存量房交易资金托管业务台账
台账编号：     
工作能力描述抵押质押
客户类型
姓名
证件号码
证件名称
买  方
卖  方
房地产经纪机构
交易房产地址
建筑面积
房产交易价格
小写（￥）：
协议托管总金额
小写（￥）：
大写（人民币）：
买方账号
卖方账号
托  管  明  细
序号
时间
存入/支取
发生额（元）
余额（元）
凭证号
1
2
……

附件2
存量房交易资金托管协议
编号：           
立协议人  甲方（卖方）：                     
          乙方（买方）：                     
丙方（银行）：                     
丁方（中介公司）                   
鉴于甲方与乙方签订了相关房地产买卖合同（合同号        ，以下简称买卖合同），甲、乙、丙、丁四方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就丙方为甲乙双方提供交易资金托管服务，订立本协议。
第一条 甲、乙双方自愿将房款委托丙方管理。办理托管手续时，甲、乙双方需出示有效身份证件、买卖合同、甲方的房地产权证以及双方银行结算账户的原件及其复印件。
第二条 甲、乙双方委托丙方托管交易资金人民币（大写）          元，并完成交易资金的划转。
第三条 甲、乙双方经协商一致，将第二条所述的交易资金存入以丙方名义开立的存量房交易资金托管专户：
户名：                                     
账号：                                     
开户行：                                   
第四条 为保证交易的顺利进行，甲、乙、丙、丁四方作出如下承诺：
（一）甲方承诺
1．从事的与本协议有关的任何活动均符合法律法规，因违反法律法规并给丙方造成任何损失的，将对丙方的损失承担赔偿责任。
2．根据本协议第五条有关规定，以在丙方开立的个人银行结算账户（账号： _                      ）接收交易资金。
3．如违反以上承诺，同意丙方依本协议约定采取救济措施。
（二）乙方承诺
1．从事的与本协议有关的任何活动均符合法律法规，因违反法律法规并给丙方造成任何损失的，将对丙方的损失承担赔偿责任。
2．根据本协议第五条有关规定，按时将交易资金从其在丙方开立的个人银行结算账户（账号：                      ）中转账存入托管账户。
3．该笔交易资金只用于向甲方支付本协议第一条所述买卖合同中涉及的款项，不用于其他用途。
4．该笔交易资金不计利息；乙方同意丙方对该笔资金做不计利息的相关会计处理。
5．如违反以上承诺，同意丙方依本协议约定采取救济措施。
（三）丙方承诺
1．办理本协议下交易资金托管业务不收取服务费。
2．依本协议约定和甲乙双方的授权托管交易资金，并协助完成交易资金划转等受托事项。

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