“带押过户”,让二手房交易更顺畅
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上海有什么好玩的“带押过户”，让二手房交易更顺畅文/严跃进
二手房买卖中一直存在一个问题，即如果房东的二手房还有贷款没有结清，那么此时想出售二手房就会比较困难。原因是此类房产是抵押给银行的。不过此类问题在今年下半年已经有了解决方案，即各地推出了“带押过户”新政。客观看待这个政策，并积极用好它，是房东、购房者和中介等所需要积极关注的内容。
“带押过户”模式逐渐在探索
关于“带押过户”的政策讨论，源于今年第三季度昆明的操作。8月2日，昆明市成功办理了云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。从操作流程方面看，买方、卖方和银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。总结来说，过去的模式是：房东筹钱偿还二手房剩余贷款—房东卖房—下家付款—房东收款，而现在的模式是：房东卖房—下家付款—房东偿还二手房剩余贷款和收款。另外，昆明模式也强调了便捷、高效和安全的导向。其中，便捷是指买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可，相关交易和过户业务就可以完成。高效是指此类业务过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。从安全的角度看，全程的交易均是在资金监管协议下进行
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的，买卖双方的交易均有保障。
9月一线城市也探索了此类模式。9月1日，深圳坪山公证处首次完成“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。从推进的时间节点看，深圳坪山公证处于6月中旬与交易各方签署了“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议。到了7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。该操作有两个重要的特点。第一，引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全。即便是遇到查封风险，此类资金也会原路返回。第二，此类操作改变了原先的“先赎楼再过户”的模式，使得二手房的交易流程简化，降低了资金成本，提高了效率。
随着各地政策的创新，系统性的文件也开始出现。9月21日，广东发布了《中国人民银行广州分行关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》。这是地方金融部门首个公开对带押过户进行支持的系统性文件。此次政策的发布，强调了二手房对一手房的带动作用。该政策明确，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
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除了上面提及的几个城市以外，实际上全国其他城市也纷纷推进了创新和改革，具有积极意义。包括
济南、南京、福州、无锡、青岛、珠海、金华等都有类似的政策，这也说明，“带押过户”政策是二手房交易改革的重点方向，具有非常好的市场基础。这也是由于此类操作破解了传统二手房交易的难题。
传统二手房交易会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败，或者通俗说是“非常费劲”。过去针对此类二手房的交易，在解决方面，一般是让购房者或下家先垫资，即拿首付来垫资，让房东先拿这部分钱去偿还贷款和解除抵押，然后再进行二手房的买卖和过户。但这样显然也是有问题和风险的。第一，从购房者或下家的角度看，房子没到手，却要先垫资，这显然是不太踏实的。万一垫资后房东挪用资金怎么办？现实中，确实存在借垫资的名义来违规挪用资金的操作，比如说房东做生意失败了，就会借这个名义来变相骗取下家的资金。第二，此类垫资至少使得交易的周期拉长了，尤其是在市场波动和
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政策调整的情况下，交易的不确定性和风险就会增大。这都是房东、购房者和中介等不愿意看到的。
“带押过户”模式的创新，至少关注到了这个问题，也在交易模式上做了突破和创新。这个工作的推进
也是一步步探索的。过去一些城市的操作仅仅停留在“让买卖登记同时进行”的模式，其前提是，房东已经偿清了贷款。而更为实质的问题即“如何让卖家不用筹集款项偿还贷款”并没有破解。真正得到破解的则是在今年，比较早的案例是在浙江金华，而后面包括昆明等城市创新的案例明显增多。此类模式具有两个积极的意义。第一，其破解了“如何让房东不筹钱偿还贷款”的问题。通过此类新操作，房东出售房产的顾虑和筹资压力减轻了，这也使得购房者的顾虑和担忧减少了，这样二手房的交易自然就变得容易和顺畅了。第二，此类模式下，交易流程也是在简化和优化的。甚至可以实现让买卖、过户、登记在一日内完成。类似政策和模式自然是亲民的、优化的、备受称赞的。
有助于提振市场行情
“带押过户”的政策，本质上是二手房层面的政策，或者说是二手房出售的政策。从政策的关注焦点看，可能关于购房的政策会比较多，而关于出售的政策则会比较少，所以更要重视此类新政策的重要性和意义。总结起来，今年包括“带押过户”、连环单交易、解除限售等，其实都是房屋出售方面的创新政策，其对于激活房东积极挂牌和出售二手房等具有积极的作用。
而二手房的出售信心和活跃度增加，其对于购房需求尤其是改善型购房需求的释放具有积极的作用。所以，该政策其实是盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要政策。其对于激活第四季度房屋交易市场、促进房企新房项目销售等都有非常重要的作用。
当然我们也需要看到，此类政策推进到现在，实际过程中落地的案例其实还不多。这有几个原因。第一，当前大环境相对来说对于交易是不利的，购房需求不强，卖房方面也会考虑到价格下跌的因素。所以房东还不会急于抛售，这会限制部分房东应用该政策。第二，这个政策的细节还需要探讨，包括中介等也需要加快学习此类操作的模式，积极做宣传，让购房者更多了解此类政策的情况。第三，部分“带押过户”会涉及跨银行的业务。所以目前更多还是体现在同一个银行的操作，后续跨行业务若是推出，则可以加快此类新模式的落地。
任何一个新政策或新模式的推进，除了要看到其积极的、有价值的一面，我们也需要关注其背后的风险点。只有这样，才能让政策推进更加顺畅，更好地保障购房者的合法权益。比如说，要注意交易中途撤销的风险。如果交易撤销了，其背后的风险是房东承担，还是下家承担，或者是中介和银行承担？此类潜在的风险确实需要注意。总体上，由于目前此类交易不多，所以风险暴露的情况也不多。但从制度建设的角度，一些潜在的风险需要积极研究，进而形成充分的应对措施。各地也需要积极建立“银行+不动产登记中心+公证处+卖家+买家+中介”的六位一体的制度，以更好发挥“带押过户”的政策效应。
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