二手房交易流程卖房注意事项
海绵宝宝歌词*二手房交易流程卖房注意事项，卖房作为出让房屋产权的一方也存在存现，那么在交易过程中应该注意哪几方面的风险呢?
  二手房交易流程中，大多数人都关注买房者的利益，忽略了卖房者其实也存在一定的风险，这其中就要注意一下四个环节，维护自身的合法权益。
  明确方式期限
  卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
  谨慎收取定金
  二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
  签约注意三点
  一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，
即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
  取得放款承诺
  签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺
*个人之间私下交易的确有很大的风险。但是要之前做好一切准备工作，就能把风险化为最小。
首先签定协议是必须的，在协议上你们要协商好付款方式，在你这边，你必须要求全款，而且是先打款后交易，既然是朋友介绍的，就让朋友给你做个担保，如果还不放心，就到中介，让中介为你们做个担保，一般费用就是每人500最多了，我们这是300.在中介建立第三方帐户，就和通过中介交易是一样的安全，区别是手续什么的你们自己去办。当然委托中介担保要写好协议，就是如果在未确定交易成功之前，中介不提擅自放款给卖方或是将收件收据给买房人，否则一切损失归中介。（我的两次交易都是这样做的，只要协议写
清楚没有任何问题）。
当然你可以为了让对方也避免风险，你要理解对方感受，所以可以同意将预算你将上的税费同等的钱作为第二次付款，在房证办下来时，共同到房产中心由他为你上税，其实效果是一样，但对他来说就少一点风险。
至于你委托的中介，在委托协议上有时限，如果在限期内，你最好拖延一下，把时间晃过去就好了，虽然你没有押金什么的，但如果中介知道你私自交易，如果是难缠人，很有可能就要告你违约，起诉你。我们这曾经就发生过这样一个事，房东赔了4万（买房定金的1倍啊），法院判的。加上诉讼费亏大了。当然绝大多数中介会不了了之的。但你也要小心为妙。
很多人在关心买房，也有很多人在关心卖房。那么，对于有意卖房的人来说，应该什么时候卖房？如何才能卖好房？如何才能规避风险？针对这些问题，记者邀请了两位房产中介公司的负责人和一位有卖房经验的业主来共同探讨。
嘉宾：
金信联行总经理 罗凤
启富置业总经理 张霞
二手房业主 秦林
东莞日报：作为二手房的卖方，你卖房最关心哪些问题？
秦林：三个方面。一、交易的安全性，由于房产交易涉及金额较大，而且相对交易时间较长，因此我对于房屋交易安全性最为在意；二、价格的合理性，如何在交易过程中获得合理的市场价格也是我十分注重的问题；三、交易的时效性，办证、过户、办贷款等，不想这些事情所花时间过长，所需精力过多。
东莞日报：从专业角度出发，中介公司对卖房者都有哪些建议？
张霞：建议卖房者在交易过程中，最好选择有正规资质、规模较大、信誉良好的放心中介进行委托交易。他们熟知二手房买卖所需材料、手续和办事流程，并与房管所、银行等机构有良好合作关系，因此客户选择大型的中介公司代为办理过户手续、申请贷款等事宜，可提高买卖过程中的办事效率，并且能有效降低或控制交易、贷款过程的风险。特别是对于卖房者来说，早日过户成功，便可早日拿到买房客户获批的贷款，也就是最终房款。
罗凤：有些卖房者为了省去一部分中介费，甩开中介，自己单独与买房者联系，看似占了一些便宜，实则中间存在很大的风险，因为卖房者毕竟不是专业人员，不熟悉交易流程，也不了解如何签订一份严谨的合同，日后可能麻烦不断。因此，选择比较大、口碑好的中介公司才是明智之举。不仅有相当专业的合同审理员控制风险，还可以保证买卖双方的公正性。另外，在选择了合适的中介后，与经纪人保持实时且紧密的联系是非常关键的，这可以减少买卖双方因信息不对称而产生的不必要矛盾，确保交易的高效与愉快。
东莞日报：如何选择卖房的时机？
张霞：这个问题不好回答，根据需求而定，从整体市场来说，按照以往的习惯，1、2、3月份购房的人相对少一些，不是出手的好时机。另外，装修不错的二手房在过年前相对卖得好一些，因为结婚的人较多，婚房需要即刻入住；而毛坯房则4月份相对好卖一些。
东莞日报：任何买卖都有风险，如何规避卖房的风险？
张霞：第一，产权一定要清晰；第二，签订合同一定要周全；第三，费用一定要核实。
罗凤：当的部首首先到一个口碑好的中介公司，合同签订要清晰，付费的约定、手续办理的约定
要严谨，付款条件、首付比例、交房时间一定要控制。
东莞日报：以前卖过二手房，你都有了哪些心得？
秦林：首先，选择合适的时机和合适的中介，我当时选择的时机很不好，太急于出手了，在市场稳定的时候出手最好；选择口碑信誉好的中介很重要，因为出了事能够很快到对方。其次，防止房子被吃差价，一定要当着中介与买主面对面地谈。最后，要了解清楚卖房的流程，因为很多人卖房子的理由是需要钱，但是卖房过程比较长，特别是等对方贷款的时候。
东莞日报：近年来，针对中介机构的投诉时有发生，从中介、卖房者、买房者三方来看，问题主要出在哪些地方？又当如何处理？
张霞：有几个地方容易发生纠纷，一是房源的真实性，比如某些中介公司或者卖房者隐瞒房子的真实信息，所以我们2009年就开始要求网上放盘房源要真实；其二是交易当中的纠纷，在合同签署环节买房者不了解，经纪人不专业，有些中介公司口头承诺的内容最后没有写进合同。
罗凤：中介与卖房者之间的关系非常简单，卖房者委托给中介，只有在签了合同之后才有可能产生矛盾。比如卖房者看到市场出现变化，价格走高，反悔了；比如政策等出现变动，费用增加了，卖房者与买房者都不愿承担。买卖双方之间不确定的因素太多，最好是一些实力强、协调能力好的中介来处理。
二手房买卖合同
甲方(出卖人)：    身份证件号码：
乙方(买受人)：      身份证件号码：
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议： 
样本一：
甲方(出卖人)： 身份证件号码： 
乙方(买受人)： 身份证件号码： 
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议： 
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： 
(一)座落于 ，建筑面积为 平方米;套内建筑面积_______ ___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米; 
(二)出售房屋的所有权证证号为          ; 
(三)房屋平面图及其四至见房产证; 
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。  该房屋的相关权益随该房屋一并转让。  出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋交响乐名曲 的价款中，不再另行支付价款。 
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。胸围尺寸尺码对照表 
第三条计价方式与价款  按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币 元整;房价款的支付方式、支付时间为：  乙方在 年 月 日前付给甲方定金(人民币)，(大写)      元，(小写)    元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。  上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 
第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：  第一期：在年月日，付人民币 万元;  第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款 万元。 ;  第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元。  每期付款，甲方收到后出具收据。 
第五条  1、甲、乙双方定于  年月日正式交付该房屋好车主卡;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。  2、双方定于  前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。  3、甲方应在  前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。  4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任： 
第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依  法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。 
第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起 日内到房地产主管部门办理过户手续。  在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不 论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时， 甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。  该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：  该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。  该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担乙方承担 。  除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 。 
样本二：
出卖人(甲方)： 
买受人(乙方)： 
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本房产买卖合同，以资共同遵守。 
第一条 甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下：  (一)甲方依法签订的房地产权证号为__________________;  (二) 房地产座落在____市__________【区/镇】__________【路】_________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。(部位___________)房屋类型：____________;结构____________;  (三) 房屋建筑面积__________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。  (四) 房屋平面图和房地产四至房屋(附件一); (五) 该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得;  (六) 房屋内附属设施状况及室内装饰情况(附件二跳步);  (七) 甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。  甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转
让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。 

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