公募REITs的税收制度安排
一、引言
目前，我国基础设施领域正在从“增量开发+粗放发展”向“存量运营+长效机制”方向转变，从最近出台的一系列文件可以看出，鼓励公众投资基础设施领域不动产投资信托市场已经成了政策导向。基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“REITs”）起源于20世纪60年代的美国，其核心特点是：底层资产以成熟不动产为主，收入来源以租金为主，强制分红比例，遵循税收中性原则。上述特点决定了它不仅可以吸引社会资本进入不动产领域，增加存量资产流动性，而且拥有比其他金融产品更高的收益率（根据NAREIT 的数据，权益型REITs 的绝对收益优于标普500指数）和更低的投资风险（根据NAREIT 的数据，1989-2018年权益型REITs 指数收益率与三大股票之收益率的相关性系数均低于0.6）。
根据Bloomberg 的数据，美国仍是持有REITs 产品数量最多的国家，相比之下，国内REITs 不仅起步晚（2005年越秀在中国香港地区上市），在产品属性、与不动产价格关系、法律法规、资产配置功能方面均存在认知不清，且我国租金收益率偏低，如何将优质底层资产更好地分享给广大投资者，给其带来更多利益，引发了各方热议。
本文主要聚焦于公募REITs 的税收制度安排。很多人提出来中国REITs 应该参照国外做法给予税收优惠，降低重复征税和土地增值税带来的巨额融资成本。其实，我国关于REITs 税收改制的声音一直存在，过去许多文章对于中信启航计划进行过深入剖析，虽然该计划作为成功的
典范被后续许多机构作为模仿的对象，但其本质仍为“类REITs”，存在标准化程序低带来的问题，而且采用私募基金还会导致投资者准入门槛高、资金流动性差的问题，而我国目前主推的公募REITs 投资属性更强，如果能严格遵守税收中性原则，给予额外税收优惠，实现标准化的税收法律制度构建，能大大减少交易成本，增加分红率，可以有效促进公募REITs 的推广。
二、案例分析
根据NAREIT 的数据，至今全球已有40个国家和地区推出了REITs，其中比较领先的有中国香港地区、新加坡、日本和美国，前二者采用信托模式，后二者采用公司模式。REITs 之所以能在欧美及亚洲个别国家和地区发展迅速且繁荣昌盛，税收优惠政策功不可没。作为兴起国，美国RETIs 的税收驱动模式 一直是各国争相学习的对象。目前我国试点采取的是“公募基金+资产支持证券”模式，该模式不同于美国的“公司”型，后者可以直接持有不动产资产，而我国采取“契约”模式。由于《证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）第二条规定，公募基金的投资标的仅限证券，并不能直接投资股权或不动产资产，资产支持证券（以下简称“ABS”）则没有这方面的限制，所以我国REITs 以公募基金为载体，投资标的为ABS 证券，即“公募基金+ABS”模式。此路径在现有证券投资基金经验较成熟的前提下，可以降低产品的设计难度、降低立法和监管成本。目前，比较流行的有单SPV 模式（主要
[摘要]2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。“公募基金+资产支持证券”模式在我国正式开始试点，本文采取比较研究和案例分析相结合的方法，通过案例研究公募REITs 在设立收购环节、持有经营环节和分红环节中存在的税收问题，并对比国外的做法，就税收优惠政策提出具体制度设想。
[关键词]不动产投资信托基金；税收；资产支持证券
公募REITs 的税收制度安排
文/徐菁
作用为资产风险隔离）和双SPV 模式这两种模式，主流的“类REITs”大多采取双SPV 模式，存在标准化程度低、多层监管不透明的问题，所以为了更好地贴近标准化公募REITs，本文选取单SPV 模式的REITs 进行分析，具体流程如图1所示：投资人认购公募基金份额（从逃避印花税角度出发，设计为封闭式公募基金），基金管理人设立并管理公募基金，公募基金认购ABS 证券全部份额，ABS 管理人收购项目公司100%股权，项目公司持有或运营基础设施不动产所有权或特许经营权。
图1 “公募基金+资产支持证券”模式结构图
如图所示，公募REITs 从设立到退出包括项目设立阶段、项目存续阶段和市场退出阶段，本文主要分
析项目设立环节、项目运营环节和分红环节，涉及多个纳税主体及应税环节，其中纳税层级包括项目公司、ABS 专项计划、公募基金、投资者等，应税环节包括资产重组、股权转让、取得目标资产收益、投资者分红、服务费收取等。（一）公募REITs 在设立环节存在的税收问题
项目设立期间包括对不动产资产进行资产重组、基金管理人设立公募基金并用公募基金购买资产支持证券和投资人认购公募基金，其中主要税负集中在第一项：资产重组——可以简单归结为项目公司收购不动产+REITs 收购持有不动产的项目公司股权。根据交易性质，设立环节REITs 涉及税种有增值税（原为营业税）、所得税、土地增值税、契税、印花税和房产税等。为了弄清楚设立成本到底有多高，本文采用案例分析法，发现现有税制模式中存在的问题。案例如下：某基础设施项目企业持有不动产80亿元，该不动产年租金收入5亿元，租期10年，经营管理费用约为租金收入的5%，不动产按直线法折旧，折旧年限40年，每年按净现金流分红，现拟以150亿元转让不动产，总结归纳如表1所示。表1 设立环节税收一览表
第一，项目公司收购资产环节。我国现有REITs 模式与美国最大的不同是，美国REITs 采用公司制，可以直接持有不动产，而我国采用契约制，为实现破产隔离，要求必须增设特殊目的载体（SPV），将不动产登记在SPV 名下。从税法的角度看，不动产的转让涉及转让溢价的所得税、销售的增值税、土地增值税、契税和印花税，由上表可以发现，资产重组过程中，资产增值约88%，土地增值
税、企业所得税和增值税的税负总计高达物业交易价格的26.78%，一次性税务成本较高，其中土地增值税（占比52.27%）和企业所得税（占比29.98%）是设立时重组环节的主要税收。一般来说，资产增值越多，税负也会越大，这使很多早期持有物业的企业没有动力参加REITs。不动产资产收购中税负过重可能会导致REITs 因交易成本太高而不能完成设立。为了合理避税，中信启航计划曾经通过构建复杂的金融框架，利用财税〔2016〕36号附件2的规定制造关联公司规避不动产、土地使用权转让行为带来的增值税和财税〔2018〕57号将不动产转让作成居民企业间资产划转解释成入股投资从而免征土地增值税。但中信启航计划作为“类REITs”具有标准化程度低的特征，很难被广泛应用。实务中对财税〔2018〕57号关于土地增值税的处理摇摆不定，可能因被认为是资产收购，不属于投资方式，而额外增缴土地增值税。因此，根据目前的税收政策可以做到的是，采取资产整体划转的方式免缴增值税，但是土地增值税的免税条件仍然有待商榷。
第二，REITs 收购项目公司股权环节。股权转让主要涉及企业所得税和印花税，根据财税〔2014〕109号和国税〔2015〕40号，对于百分百控股企业之间，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实
质性经营活动的，可以享受递延纳税待遇，为项目资产或
交易环节 纳税义务人
冬至祝福语大全交易行为
税种 税率 应纳税额（亿元）
项目公司收购不动产
发起人（卖方） 资产转让
增值税 9%    6.30 增值税附加 12% 0.76 土地增值税 30%-60% 21.00 印花税 0.05% 0.08 企业所得税 25% 12.04 小计（A1）
40.17 SPV 公司（买
方）
受让资产
契税 3%-5%    4.50 印花税 0.05% 0.08 小计（A2）    4.58 REITs 收购项目公司股
权
发起人（卖方） 股权转让 企业所得税 25% 0.00 印花税 0.05% 0.08 小计（B1）  0.08 REITs （买方）
受让股权
印花税 0.05% 0.08 小计（B2）
0.08 合计（A1+A2+B1+B2）
44.90
股权转让税收筹划留下空间。
（二）公募REITs在项目运营环节和分红环节存在的税收问题
项目运营环节主要涉及REITs通过项目公司持有和运营不动产，国内“公募基金+ABS”的形式下，通常存在投资者、封闭式公募基金、ABS证券和项目公司四个层级，各层级涉税主要包括：1.项目公司层面，通过直接持有经营不动产而获得收益需要缴纳增值税及其附加、印花税、房产税、土地使用税、
企业所得税等，如表2所示。2.ABS 层面，根据财税〔2017〕56号的规定，资产管理产品（含专项计划及私募基金）按取得收益的性质，判断是否发生增值税应税行为，基金专项计划属于非保本资管产品，无需缴纳增值税。根据财税〔2006〕5号的规定，非法人实体收益，全部分配的，不需要缴纳企业所得税。3.公募基金层面，根据财税〔2016〕140号的非保本收益不缴纳增值税。4.投资者层面，封闭式公募基金免印花税，主要涉及增值税和所得税。根据国家税务总局公告〔2018〕177号的投资者向公募基金交付资金属于投资或信托行为，不属于增值税的征税范围，因此，该收益不应该缴纳增值税。另外，根据财税〔2002〕128号，对投资者（包括个人和机构投资者）从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收个人所得税和企业所得税。
表2 持有运营环节税收一览表
第一，物业营运环节。从表中可以看出，在持有经营过程中，房产税和增值税较高，税负合计高达租金收入的23.89%，大大降低了分红收益率，其中房产税占比50.24%，增值税占比37.68%。国内商用物业租金收益率（本案为3.33%）本来就不高，过高的税负会导致产品收益率难以满足投资者的需求。如果采用鹏华前海万科REITs的业绩补偿机制，则会削弱开发商发展REITs的动力。相较而言，国外在REITs层面的税收优惠力度主要体现在免印花税（澳大利亚、日本）、房产税较低（日本1.4%）、免所得税（澳大利亚、美国、英国、法国、德国）等方面。
第二，REITs分红阶段。项目公司向ABS分红，ABS 向公募基金分红，公募基金向投资者分红。财税〔2017〕56号规定资管产品管理人为增值税纳税人，其运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。根据财税〔2016〕36号附件1和附件3，笔者认为资管产品中的增值税应税行为是资产管理人在提供金融服务过程中自己获得的归属于资产管理人的收入，资产管理产品的收益不属于增值税的征税范围。公募基金管理人运用基金买卖股票、债券的收入免征增值税，是国家对于公募基金的税收鼓励政策。此外，从税收理论来看，增值税是对销售商品、提供服务征税的税种，买卖股票、债券不属于增值税的征税范围。但资产管理人取得的收入属于提供服务所得，属于增值税征税范围。从法理来讲，投资者把资金交付给公募基金，是一种信托行为，公募基金把资金交付给资产支持证券，也是一种信托行为，信托财产独立，信托财产也不是一个法律主体，而只有法律主体才有纳税义务。信托财产的收益归委托人或信托受益人，信托财产的管理人不应该是纳税主体。
三、具体制度设想
目前我国REITs的市场前景是巨大的。自2011年开始，我国货币政策开始由适度宽松向稳健增长转型。之前许多基础设施不动产领域均由地方政府牵头银行买单，随着银行放款向紧缩转变，许多基础设施不动产其实处于“资金荒”的状态。由于新冠疫情，国家要刺激经济内循环，许多银行的利率都不高，许多想要投资的民间资本无处可去。银行期望通过资产证券化吸引资金，民间资本者总规模大但
资金分散。此时提出REITs为二者搭建一座桥梁就显得十分及时，既可以向投资者提供分红稳健增长的金融产品，又可以解决基础设施不动产领域资金流动性差的问题，而且由于其底层资产往往标的额巨大，REITs创设过程可以为我国的财政带来巨大的税收收入。REITs的推出不仅可以开拓税源，也对建立规范的税收制度起积极作用。同样，作为一种融资手段，REITs必须在法律法规的监管下运行，如我国香港地区在《房地产投资信托基金守则》中对投资资产的用途进行了严格限制，美国对不符合要求的REITs规定了惩罚性税收。由于REITs系长期价值投资且具备较强的专业性，所以一旦放开为公募基金，就必
交易环节纳税义务人交易行为税种税率应纳税额（亿元）物业营运项目公司物业出租增值税9% 0.45
增值税附加12% 0.05
印花税0.1% 0.005
企业所得税25% 0.09
持有物业房产税/
物业值
12% 0.60
土地使用税  1.5-30元/
平方米
分红机构投资者资本利得增值税、企业
所得税封闭式证券
逆境成才的名言
投资基金分
红免增值
税、所得
税、印花税
个人投资者资本利得增值税、个人
所得税
0 合计> 1.19
须有相应的国家监管和公司制度与之配套，这样才能达到保护广大投资者、扩大规模、优化资产组合、刺激投资并购的目的。但是正如前文所述，当前我国在实践中主要存在两个问题：1.税收成本过高，难以推进资产证券化在我国的进一步实施；2.国家没有明确与REITs相关的税收政策。若以REITs持有并经营资产的税负重于投资者自行持有并经营资产的税负，则不会有投资者愿意购买REITs 份额。因此，借鉴相关经验，贯彻税收中性原则，本文具
体针对项目设立、持有经营、分红环节给出以下建议。
（一）项目设立环节
在创设REITs的过程中，发起人往往需要对资产进行重组，如将标的资产注入项目公司中。实践中，除国有资产划拨外，其他动作都有可能被视为交易，从而产生大量的增值税、土地增值税、所得税以及契税等税费负担。由于发起人往往会在REITs中持有较大比例的份额，标的资产的实际投资主体和控制权并没有发生实质变化，该行为可视为企业内部重组。建议允许适用与企业内部资产重组相关的税收政策、规定，如财税〔2015〕5号、国家税务总局公告〔2015〕48号、财税〔2015〕37号等，以分立、新设等形式，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，该过程没有产生增值而无需缴纳增值税、土地增值税和所得税。尽管重组分离行为导致了资产转移，但其计税基础并未发生变化，未来资产真的被出售给第三方时，仍可按照计税基础征税，不会导致税源流失。
设立REITs时，发起人会将项目公司转让给REITs，同时持有REITs的一定份额，该过程涉及股权转让行为，一方面会涉及征税部门是否会采用穿透式处理，对转让房地产缴纳土地增值税，另一方面，发起人需要按股权转让所得缴纳所得税。首先，该股权转让亦属于REITs设立过程中的重组行为，不应当被视同房地产销售，建议对其性质予以认定，明确其不适用征收土地增值税。另外，该股权转让行为是REITs设立的基础，具有合理的商业目的，建议对该行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理。即便征收所得税，也应该考虑纳税人仍在REITs中持有大量份额，该份额并未实际变现，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。相对于设立项目公司直接购买不动产的方式而言，采用股权收购方式可使买卖双方的税负都显著减少很多，可从降低买方交易成本的方面鼓励REITs的运作，如表3所示。
（二）持有经营、分红环节
如前所述，不同主体持有资产并经营适用的税率差异很大，而REITs在持有经营环节中税负较重，建议在一揽子税收方面试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。尤其是租赁住房类的资产，建议税收政策向REITs类机构倾斜，培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
本文选取了中国香港、新加坡、澳大利亚、日本和美国为研究对象，其中前三者采用的是信托模式，后二者采用公司模式。尽管税收架构等存在差异，但仍可通过研究其税收优惠政策，对我国税收制度改革提供借鉴。本文主要从REITs层面分析本土企业REITs运作流程中的税收政策，不涉及代扣所得税/预提税以及海外资金，详见表4。
通过对美、日、澳、新四国和中国香港地区税收政策的对比，不难发现中国香港对投资人的保护最大，在物业交易、持有和REITs交易环节均不征税，美、日、澳、新四国对投资者征税时会区分个人投资者和机构投资者，二者按不同税率缴纳所得税，并且分红可以适当免税。反观中国内地，目前不动产的交易和经营环节税负仍然较重，唯一可以明确的是公募基金分红环节不额外征税，基础设施REITs设立环节、资产处置或收购环节、经营环节均未有税收减免政策落地，只能暂时通过股权交易、资本结构设计等方法优化税务筹划，特定类型基础设施能否获得税收优惠，也有待观察。这客观上影响了投资者参与的积极性与REITs投资收益的形成。而且，目前试点区采取“公募基金+ABS”产品结构，存在投资者、公募基金、专项计划和项目公司四个应税主体层级，还有可能在项目公司和专项计划之间添加私募基金。由于结构的复杂性，多层级之间可能会存在重复征税的问题。建议进一步明确增值税的处理，避免流转过程中重复征税。建议对REITs结构内的资管产品给予免税待遇，对于从项目公司向上分配并最终给到投资者的分红，明确给于各层级所得税的免税待遇。
四、结束语
经过分析，本文认为REITs在设立和持续经营环节均有较重的税务负担，造成发起人的动力不足、投资者的收交易方式买方缴纳税收种类卖方缴纳税收种类
资产交易
方式
契税（3%-5%，可优惠至
1.5%-2%）、印花税（不动产
金额的0.05%）
增值税（11%，简易计税为5%）、附加税（增
值税的12%）、印花税（不动产金额的
0.05%）、土地增值税（土地增值额的30%-
60%）、企业所得税（利润的25%）股权收购
方式
印花税（不动产金额的
0.05%）
企业所得税（净所得的25%）、印花税（不动
产金额的0.05%）
表3 不同资产重组方式征税对比表
益率不高，有必要予以解决。REITs 的设立过程可以产生大量的税收增量，这些增加的税收在不设立REITs 的情况下通常不会即时产生，因而为制定优惠政策提供了空间。该类税收优惠一般不会改变资产的计税基础，因而在未来发生出售等应税行为时，不会引发税收的减少和流失。另外，REITs 有助于提升不动产投资市场的活跃度，优化投资市场结构，从而在一定程度上起到开拓税源和增加税收
的积极作用。期望可以尽快出台专门的REITs 法规，解决税收政策散落在各个文件中难以寻的问题，参考相关国家和地区的税收优惠政策，明确我国的税收支持优惠，建议由点及面地加以推广。税收优惠也可能导致恶意避税的现象，应在积累经验的过程中不断修正、平衡税收优惠和反避税政策，待其成熟之后再全面推广，对推动基础设施不动产领域发展和税收制度完善均有积极作用。（作者单位：华东政法大学法律硕士教育中心）
注释
财税[2004]173号 财政部 国家税务总局关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知。
2019年财政部、国家税务总局关于《中华人民共和国增值税法(征求意见稿)》。
财税[2002]128号 财政部 国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知。
财税[2004]173号 财政部 国家税务总局关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知。
参考文献
[1]赵静文.发展REITs 市场的他山之鉴[J].未来与发展, 2019, 43(11).
[2]谷方圆，韦颜秋.房地产REITs 发展现状及趋势研究[J].上海房地, 2018(11).
[3]李智.房地产投资信托(REITs)之功能演绎与成因探析[J]. 当代法学, 2008(02).
[4]吕明伟.房地产投资信托基金(REITs)法律制度比较研究[D].重庆：西南政法大学, 2018.
[5]李浩宸.国内房地产投资信托基金各交易环节税收研究[J].今日财富, 2019(04).
[6]曹汉霖，刘杰.公募基金行业所得税问题研究及政策建议[J]. 税务研究, 2020(01).
[7]王志宇.中国税制下的REITs 设立困境探析——以中信启航为视角[J]. 金融法苑, 2015(02).
[8] 李燕超.论我国房地产投资信托(REITs)之运行模式及其法律规制[D].上海：上海交通大学, 2017.
[9] XU Y H, YIN C Y. The Impacts of Tax Reforms on REITs. An International Empirical Study[J]. Academic Journal of Economic Studies, 2017, 3(01).
[10]吴婧.基础设施公募REITs 税收问题初探[J].现代经济信息, 2020(14).
[11]姜昊.企业不动产证券化融资相关问题研究[D].上海：上海国家会计学院, 2018.
做什么生意比较赚钱表4 不同国家和地区的税收制度对比
资料来源：EPRA-European Public Real Estate
国家和地区 （分红比例）
法律依据
在REITs 层面的税收处理
美国 （租金收入的
食品经营许可证办理需要哪些材料90%）
国内税收法规
- 分红部分免所得税，资产转让税：0.5%-1% - 机构股东：资本利得、出售物业利得和资本返还
收益按21%缴税。
- 个人股东：最高23.8%，对于合格的REITs 股息
可以申请20%的减免。
日本 （租金和出售收入的90%）
投资信托和投资公司法律
- 企业所得税：35%，满足一定的条件下，分红部分
免所得税，租金收入征1.4%的房产税，5.3%的营业税，出售收入征印花税，固定资产税费和城市规划税费
- 机构型投资者：股利分红按15.315%（2037年之
后21.5%）进行代扣所得税缴纳。股利收益与其他收益加在一起，按照现行的34.59%的公司所得税纳税。
- 个人投资者来说，股利分红按20.315%（2037年
之后20%）的综合税率进行代扣所得税缴纳。
澳大利亚 （100%）
单位信托和股权法规、1953税收管理法规、ITTA1936第6章
- 免印花税和所得税，但不分红部分按最高税率征
税
- 公司类型的单位信托证券持有人：30%，无CGT 折
扣
- 个人投资者：最高47%， CGT 折扣50%
开车省油技巧
新加坡 （租金收入的孕早期营养
90%）
证券期货法律、集体投资方案法规、地产基金指引、所得税法律
- 房产税：10%，分红部分免所得税，出售收入免所
得税，印花税：0.2%-34.2%
- 公司类型的单位信托证券持有人： 17%，在信托
受托人层面已经对相关收入缴纳了税收，则分配给公司类型持有人的收益可以免除新加坡的相关税率。
- 个人投资者：除非把该证券交易作为主业，不用
纳税 中国香港  产品免交利得税，征收15%房产税
纳税
中国香港
房地产投资信托
-REIT 15%房产税

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。