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感恩教师节的话930地产政策密集出台释放了怎样的利好？
中央接连两日释放重磅利好。9月29日~30日，央行接连两日出台首套房信贷放松政策，一方面，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主；另一方面，全国范围内下调公积金贷款利率，商贷、公积金贷款全方位推进，主要针对首套房购房体，预计将有效带动刚性住房需求释放。财政部、税务总局跟进落实的个人所得税政策，更加侧重支持居民换房改善性需求。传统“银十”即将到来，在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9月底中央接连两日释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。我们预计四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。
9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建
商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
我们认为政策具有一定的覆盖广度，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。根据我们的统计，70大中城市中有23个城市满足相关调整条件，满足政策条件的城市占比三分之一；该23个城市2020年商品住宅销售面积合计1.23亿平，占全国的比例约8%。城市具体为：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。主要集中在中西部地区，三分之一为二线城市，其余为三四线城市。若考虑房价压力相对更大的低能级城市，预计符合条件的城市范围更广。本次政策落地以6-8月新房价格同环比连续下降的城市为主，我们认为，对于市场承压的城市来说，政策执行过程中或有一定空间，未来或有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限。
图表1. 70大中城市中有23个城市满足条件
资料来源：国家统计局，中银证券
图表2. 70大中城市中有23个城市新建商品住宅销售均价同环比连续三个月负增长
资料来源：国家统计局，中银证券
图表3. 23个城市2020年商品住宅销售面积合计1.23亿平，占全国的比例约8%
芙蓉楼送辛渐意思资料来源：克而瑞，中银证券
我们认为，金融数据持续走弱、地产销售景气度持续低迷、房价预期持续走差、微观居民房贷“掏兜比例”仍然不低是调整的主要原因。本次新政与我们此前反复提出的“如果要加速需求的释放，必须要在信贷上做明显的宽松调整”契合。我们认为十一期间还会有“因城施策”类的政策，但我们预计仍然以信贷上的为主。今年以来，5年期LPR累计下调35BP至当前的4.3%；5月央行曾统一下调房贷利率下限，首套房下限调整为不低于LPR减20BP。若按照当前5年期LPR来看，首套房房贷利率下限为4.1%。此次调整意味着符合条件的城市首套房贷利率下限可以在4.1%的基础上进一步下调。
qq怎么解除限制我们认为，此次调整具有一定信号意义，将有助于增强市场的信心及后续政策进一步调整的预期。1）有助于降低购房成本，缓解购房者臵业压力，支持特定城市的刚需释放。同时，由于时间期限定为2022年底前，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。2）对特定城市，政策明确首套房贷利率下限可以取消，政策空间被打开，有利于提振市场情绪。3）有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策、带动房贷利率下行。9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为25天，与上月基本持平。
图表4. 9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点
图表5. 9月贝壳研究院监测的103个重点城市平均放款周期为25天，与上月基本持平
时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调是在2015年8月，本次下调后，5年以下（含5年）和5年以上公积金贷款利率分别降至为2.6%和3.1%，分别均下调了15BP。由于没有限定新发贷款，预计存量首套个人住房公积金贷款或也将对应调整。商业贷款利率持续下降，公积金贷款和商贷的利差逐步缩小，为避免公积金贷款的吸引力下降，客观上也需要公积金贷款利率进行下调。
图表6. 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%
9月30日，财政部、税务总局发布支持居民换购住房减免个税政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，予以出售现住房已缴纳的个人所得税退税优惠。
我们预计本次二手房交易个人所得税征收调整对城市的财政收入影响较小，但能够在一定程度上激发购买信心。现有二手房交易个人所得税税率为1%~3%，自用5年以上且是家庭唯一用房的免征。根据贝壳研究院数据，2021年我国二手房市场销售金额约7万亿元，假设50%免征个税，剩余50%均按照住房转让收入1%计税，二手房转让个税规模也有350亿元，我国个人所得税税收一年大约在1.4万亿元，二手房转让个税占比在2.5%，此次调整预计对城市的财政收入的影响较小，但能够在一定程度上激发购买信心。
企业年审此条措施并非第一次提出。为鼓励个人换购住房，早在1999年12月，财政部和税务总局就曾发布通知：“对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税”。直至2010年，面对主要城市房价上涨幅度较大的情况，财政部、国家税务总局、住建部发布新政，自2010年10月起废止以上条例，指出“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”，政策延续至今。本次调整可视为时隔12年后重启该政策。
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此前的个税减免以地方微调为主，本次为全国性的调整，具有信号意义。我们认为政策将会产生以下几点影响：1）直接降低房屋交易和臵换成本。2）提升二手房市场的流动性，市场活跃度将有所提升，通过二手房交易来带动新房，特别是臵换需求，起到鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动改善型住房消费的作用。3）此次个税减免约定了期限与地点（2023年底前、出售和新购住房在同一城市），一方面有助于仍在观望的需求在一年内陆续释放，另一方面也避免了个别高能级城市需求过分涌入或低能级城市过度抛售的行为。4）此前征税对于“满五唯一”个税免征，因此此次个税减免更利好多套房持有者及购入未满五年的房屋持有者臵换房产。
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