风把回忆摇落一地红是什么歌【操盘手】绿地费军：我眼中的地产行业未来与趋势
费军先生毕业于同济大学，现任绿地控股集团有限公司执行副总裁，兼任房地产事业一部总经理等职务，本文是其在同济大学的演讲：1、 对房地产市场总体形势的看法从去年以来，房地产市场进入了一个拐点，告别了过去的“黄金十年”，像包括万科在内的行业龙头企业，大家都面临市场困难情况。房地产行业从一个快速增长、野蛮增长的阶段，到趋于理性。目前的市场，呈现区域分化，许多城市背负着巨大的存量压力，我们也在想，房地产市场是不是真的不行了？
事实上，每一个国家，从最初的欠发达，到像中国现在的这种阶段，每一个行业都有一个高速发展期，时间段不一样而已。中国因为人口基数比较大，城市化进程原来欠账比较多，前十年房地产市场的发展比较快。而到了现在，发展速度降下来了，但对于我们房地产企业来说，从我们企业自身的实际发展情况，从国家的需求来说，都没有说我们不行。那我们怎么看当前的房地产市场？应该讲，市场在行业资源配置当中的决定性作用在进一步发挥，以前供不应求，去年起供需关系发生明显变化，现在大家都在积极调整。以前，
房地产有“政策市”，有大起大落，现在市场主导，政府给予相对稳定的政策环境，企业也以市场为导向转型调整，相信之
后房地产行业会进入一个比较平稳的发展阶段。最近媒体给出的数据表明，北上广深的房地产市场逐渐回暖，从刚需到改善类，都有回升。从最近上海的数据来看，六七万到七八万每平方米的住宅在前阶段有一个热销的过程，这表明，市场需求累积到一定阶段，客户有了一定的需求，市场就可以起反应。这也就是我们企业要把握、要预见的事，我们应该这样来看这个问题。去年以来，房地产企业开始主动适应新形势，“以价换量”，加快存量去化；同时积极转型，努力提升管理水平，从注重“规模发展”转为提升“经营效益”。企业的这些积极作为，对整个行业发展是有利的。以前大家说房地产是“暴发户”，现在从上市房企的数据来看，行业整体利润水平慢慢趋于一个合理的水平。这说明整个行业总体上在趋于理性和健康。也正因为如此，大家看待这个行业的态度也更加客观和全面。我最近跟平安做过一次交流，平安是比较多元化的，当然主要是以寿险、财险获得低成本的资金，然后大力地在发展房地产――按它的模式，作为一个产业链上游的金融企业，采取兼并、收购、合作等各种方式进入房地产，所以平安自主操作的房地产板块业务不大，但所控制的房地产业务规模是巨大的。去年，平安在大概两个月的时间内，投了一百亿到两百
亿的房地产业务，包括浙江的一些项目。我和他们的地产与投资部的老总交流，我说你们怎么对浙江省的市场这么看好？（因为浙江市场对于靠资
金高速周转运营的房地产企业来说，不是很好）他回答我，我听完以后觉得也很有道理。从他们做投资的角度来说，不像我们做房地产，他说他们首先看行业，房地产在中国的所有行业中最起码是排在前三位的，我不知道他把什么行业排在第一第二位；第二，他看与谁合作，优先选择上市公司前十位，从投资的角度来讲，相对风险小。从这个角度来讲，房地产作为一种投资标的，投行还是非常看好的。讲房地产好，主要源于我们的人口基数、城镇化。为什么像苏州这样的城市，它虽然不是省会城市，但它的房地产一样发展得很好？因为有产业支撑，有人口的增量，有人口的导入。但有人口的增量并不代表这个地方的房地产一定好，还要有产业的支撑――他有需求，但还要有钱买啊。所以这里是两方面：一方面是人口的增长，一方面是产业的支撑。同时，房地产的需求是持续的，以前强调“有房住”，十年后大家想要的是“住得好”，不仅房子住得舒适，还要有良好的物业管理服务、和睦的邻里关系、丰富的社区文化等，不仅硬件好，软件也要好。我想讲，房地产还是很有希望的一个行业，为什么？简单地讲，我们造的房子，从满足百姓生活水平提高以后，对住所日益增加的功能需求的角度来讲，还有很大距离。我们原来造高铁，高铁造
完造地铁，地铁造完现在没有东西造了，现在向海洋发展，这是国家保持经济增长的需要，我们看待房地产行业的发展，也要关注我们的国计，关注我
们的民生。国家要调整经济结构，同时又不能让经济增速下滑过快，这其中，就要保持房地产行业的稳定。 今年以来，房地产市场的各项数据总体是止跌回升的，我们也有专门的投资部和研展部门，对市场数据作分析，为决策提供参考。首先我们要判断整个市场怎么样，然后分析自己今年是什么样一个情况，明年我们总的规模控制在什么样的一个水平，我们想进入哪些城市？当然了，最简单的就是北上广深，但是现在大家都集中到这几个城市，造成地王不断的出现，这是不可持续的，现在不像十年前，你只要敢出高价拿地，你一定赚钱，因为市场单边上涨，远远超过预期。今年前三季度，全国商品房销售面积是很惊人的8.3亿平方米。放在全世界来讲，也是很可观的，这样的体量在国外是不可想象的。他们有的时候造个别墅就是两年、两年半甚至三年，他们每个工种结束都要让它闲置在那里，和我们不同。1-9月，国内商品房销售面积同比增长7.5%，比前面的1-8月增速提高0.3%，说明市场在逐步回暖。这里面有几个因素：一个是市场的反应，第二个是政府的主导。今年我们整个国家的GDP增速下滑得比较快，它需要拉动。前三季度商品房销售额5.67万亿元，也是非常可观的，同比增长15.3%。今年跟去年比，房地产市场在北上广
征召模式深和部分省会城市，还有中部的一些城市，都表现得非常好；当然也有不好的地方，长沙、贵阳、沈阳是省会城市，但都表现得比较差。这些城市，不是没有
需求，它人口也有增量，但它现有的房屋存量，即使今后三五年不再新开发建设项目，也去不掉。相比之下，北上广深的存量去化周期，一般在一年到15个月。2021年三季度，50个代表城市，我们的统计数据表明，住宅月均成交2750万平方米，同比增长近三成，绝对量创2021年以来同期的最高水平，说明最近的房地产市场表现不能说最如意，但也不能说差。比如上海的市场，比如普陀区的房价将近到7万块一平方米；在中山公园附近，2002年的时候才四五千块一平方米，现在到7万，像浦东这边一个楼盘均价要8万元一平方米。为什么最近房价涨得这么快？与公积金贷款，还有第二套房首付比例下调等，有关系，是政府无形的手在引领这个趋向。同时，与老百姓的预期也有关，很多人炒股亏本，炒期货亏本，觉得还是买房子比较保险。此外，大家预计人民币在未来的五年贬值速度可能会加快。这些因素让最近的房地产市场，尤其是豪宅，热销，四个一线城市的成交面积大幅提升，这也很可怕。三季度，北京的成交面积同比增长74%，上海同比增长了88%，广州同比增长了66%，深圳同比增长了108%，北上广深，以后有可能包括天津，非常厉害！这里面充分体现了市场的调节作用。前三季度，全国房地产的投资有7.05万亿元，虽
然因为市场上存量大，投资增速在下降，但也很厉害。2、房地产市场的几个新特点第一个是“去库存”成为一项长期的任务；第二个是区域分化加
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