近期楼市双涨现象极不正常
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近期楼市“双涨”现象极不正常
莫开伟
近期，我国楼市凸现了“双涨”怪象：一是房价总体呈上涨趋势，山西省太原市邮编1看的偏旁部首月份70个城市中有38dnf史诗个上涨；最高涨幅达4.1%，尤其北上广深一线城市房价更呈现了疯涨状态，平均同比涨超20%；一线城市二手房更是价量齐升。一是居民购房情绪呈上涨趋势，甚至购房“发烧”程度达到了令人费解程度。如上海、杭州、深圳、南京等地出现购房者连夜排队参与抢房大战现象。 商帮
楼市出现“双涨”局面，在笔者看来，是一种极不正常现象。因为尽管“双涨”对缓解我国房地产被动局面会起到一定作用，也会为不少地方政府所乐见，但从长远看，这不利于房地产业走出困局：一方面，这种“双涨”是建立在房地产高库存基础之上，即总供给大于总需要之上，会形成假象，让房地产开发商形成一种房地产新一轮发展高潮到来的错觉，会诱使开发商再次做出加速拿地、房产开发及待价而沽等错误决定，这对当前全国拥有库存高达6.96亿平方米的商品房去库存显然不利，会导致去库存陷入“边减边增”恶性循环怪圈。另一方面，这种“
双涨”是建立在目前政府财政困难与银行业房地产贷款高企基础上，楼市价格和销量短期内急剧扩大，会加剧政府土地拍卖冲动，加深地方政府对土地财政依赖性；同时也会促动地方政府怂恿银行及银行自身再次对房地产信贷扩张，使中国房地产业再次“脱轨”狂奔，并加剧过剩危险，最终距离房价结构性崩塌和系统性金融风险不远太远。再一方面，这种“双涨”是建立在房地产价格已相当畸高基础之上，如果再次出现量价短期内快速上涨，一是会让地方政府和开发商二者形成房价仍有巨大上涨空间错误判断，推动高房价再次降临。如北京土地市场是最近两宗地块成交价惊人，虽然位置处于北京南五环外，但折合楼面地价高达4.7万元。几月几号过年二是一线城市房价快速上涨，既会增加这些城市购房者恐慌心里，诱发新一轮抢房潮，增加住房需求者购房负担，又为炒房者提供空间，对三、四线城市去库存不利。
据分析，导致这种极不正常现象发生的原因，除了近期央行出台降低个人住房贷款首付款比例及财政部等三部委出台的房地产契税、营业税下调等政策有关之外，病在地方政府、根在商业银行：一来不少地方政府心里打着小算盘，不想让楼市降低，怕影响财政收入及政务债务安全。表现为“开发商想降房价但自己说了不算数”的窘境，有时降价会遭到地方政府反对。因为目前在县市级地方政府，房地产成了当之无愧的支柱产业，这是造成中央
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要求“取消过时的限制性措施”和央行降息等去库存政策初衷，在很多地方没法落到实处的根本原因。二来，各级地方政府土地储备中心和地方债务平台尚未开发的国有土地，很大一部分已抵押给了商业银行；而若房价出现大跌并引发土地估值跟跌，必然会引起地方政府财政连锁反应，商业银行对此也难以承受，这表明地方政府与银行仍难摆脱对土地财政及房地产信贷依赖，形成了地方政府与商业银行之间、开发商与商业银行之间难以解开的债务死结。
显然，诱发楼市“双涨”现象值得警惕，应推出切实可行措施来消除这种虚假繁荣景象：一是建立房地产去库存问责机制，从行政层面严禁地方政府明里暗里抵触房地产降价行为，把中央政府去库存政策落到实处。二是强化商业银行市场化意识，做到“长痛不如短痛”，对地方政府的国有土地抵押贷款和开发商房地产抵押贷款立即收紧，对地方债务不能展期展期再展期，对抵押物该处置的就处置，该列入坏账准备的就列入，打消地方政府任何侥幸心里，增强债务硬约束。三是增强各级政府遵循市场规律意识， 避免人为推搞房价的行政性手段或措施，让房价理性回归，避免房价结构性崩塌。 

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