浅析住房公积金制度助推我国房地产业发展的作用及对策
浅析住房公积金制度助推我国房地产业发展的作用及对策
我国住房公积金制度建立以来，已历经了20多年的发展。对促进房地产业的发展，解决广大工薪阶层住房问题，改善其住房条件起到一定的作用。公积金贷款及公积金存款犹如一辆马车的两个车轮，支撑并推动着住房公积金业务协调发展。
住房公积金是强制缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。国家建立住房公积金制度的目的是借助公积金存贷款业务帮助广大公积金缴存人改善自身的住房条件，但目前住房公积金由于住房公积金缴交额低、覆盖面不广，经济驱动作用弱，在房价趋高的情况下，难以依托住房公积金业务解决广大缴存人的住房问题，推动我国以内需拉动的经济发展。笔者认为理想的住房公积金发展状态应是能大幅提升缴存人的购房能力，促进住房消费，进而拉动相关行业发展，并推进包括就业，养老在内的民生需求的解决。从这个意义上说，住房公积金是牵一发而动全身的关键经济要素，加大对发展住房公积金业务的投入，将能有效促进我国经济发展方式进一步转变，优化经济要素投入结构，优化收入分配体制，在房价日趋稳定的前提下，能很大程度上消化前期非理性增长造成的房地产泡沫，实现房地产调控的软着陆。
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1 现阶段，良好的住房公积金制度体系应具有的功能与作用
(1)直接提升工薪阶层住房消费能力，减轻其购房负担。
住房公积金具有显著的抵销房价的功能。以购买一套100平方米的住房，房价100 万元为例，按目前购买首套房的政策，首付30万元，贷款70万元，其中：公积金贷款45 万元，商业贷款25 万元，贷款期限20 年，按2012 年7 月6 日人民银行公布的基准利率计算，每月的贷款月还款额(以下简称月供)为4718.22元，如果其中的2000元由住房公积金每个月偿还，还款期限20年，可测算出相当于以公积金的形式提供了316130.87元的购房款，占总房价的31.61%，相当于房价直降了31多万元，具有显著的减价效应，而且根据本购房案例分析可知：当月缴额越高，减价效果就越明显，当公积金月缴额达到4000 元以上时，最高减价可达70万元。
由于冲抵房价的这部分资金由购房者每月缴纳的公积金支付，根据国家《住房公积金管理条例》,单位缴交的公积金的列支，机关事业单位在预算或费用中列支，企业在成本中列支，具有转移支付的功能，不涉及货币增发。通俗地讲，就是房价中有相当一部份由政府或企业来支付了，对消化房价泡沫有明显的作用，对房地产调控的软着陆有深远的现实意
义。当前部分商业银行与公积金管理中心合作开办的住房公积金自动委托提取还贷业务，更能很好地突出公积金抵冲房价的效果。在办理公积金委托提取还贷业务后，购房人每月的月供中有相当一部分自动由公积金抵冲，抵冲得越多，需要由借款人动用收入来支付的月供就越少，可用于生活消费的资金就越多，能带动并促进这些消费涉及行业的发展。认购费
目前我国社会中等收入的中产阶层比重小，我国基尼系数2010年以来均超过0.5，已跨入收入差距悬殊的国家行列，财富分配长期不均不利于构建和谐的小康社会。现阶段，影响中产阶层扩大的重要原因是准中产阶层不能轻负担地实现居者有其屋。住房房价高企，又缺乏冲抵房价的其他有效经济手段，一旦购房，有望步入中产阶层的工薪阶层即成为房奴而降低其日常消费能力，影响其生活品质，无法成为中产阶层的一员。这在当前金融危机持续，出口受阻，投资受限，需靠内需消费拉动经济增长的大环境下，无疑是雪上加霜。
温州大学是一本还是二本安居而乐业，小康的和谐社会不可能建立在大部分民众居无定所的情况之下的。正如美国社会学家迈克尔谢若登在《资产与穷人》一书中的精辟论述：收入只能维持消费，而资产则能改变人们的思维和互动方式。有了资产，人们开始从长计议，追求长期目标。也就是说，收入只能填饱人们的肚子，资产则能改变人们的头脑。资产可以给人一种稳定感，让
人有长期打算。资产会让一个家庭稳定，家庭的稳定是社会的稳定基础。通过住房公积金制度能解决不同层次的住房需求，最大程度让大部分人拥有住房资产。人拥有了住房资产，不再为租房与无法买房担忧，将会释放出很大一部分消费潜力，从而将住房变成促进消费的稳定剂，而不是绊脚石。
以畸高房价为特征的房地产泡沫经济，犹如经济领域的一种海啸，蓄积了巨大的杀伤力，可以轻易催毁我国改革开放以来取得的经济成果。从这个意义上说，房地产泡沫的危害犹甚于高通胀。中国经济能否软着陆，房地产价格如何理性回归是关键。国家近年来大力推进保障房建设，显示了解决高房价问题的坚定决心。房地产价格大幅下跌会引发诸如银行不良贷款剧增，地方财政收入减少及已购房体成为负资产人士等种种弊端。因此，任何促使房价大幅下降的政策，犹如猛药，可能弊大于利。而利用公积金抵冲高房价是一种有效消化前期房价非理性增长产生的房价泡沫，是房地产价格的一种变相的理性回归方式，是一剂温和药，甚至是补药，无疑可以避免房价大幅下跌引发的次生灾害。
综上所述，住房公积金恰恰具有的抵冲房价作用，有利于拉动内需;有利于培养我国的中产阶层;有助于构建橄榄型和谐社会，更快地实现小康社会;有助于房地产调控软着陆。
(2)为城镇化及中小企业的高速发展保驾护航
我国目前在迅速推进的城镇化及中小企业的高速发展为公积金业务进一步发展提供了广阔的发展空间，而大力发展公积金业务是城镇化及中小企业发展的内在需要。
近年来，我国农业机械化与水稻等农作物高产的农业科技研究与产业化已步入一个较高层次，可以预见，我国还会继续将农业科技进一步深化作为发展重点。随着农业科技的进一步深化发展，将有更多的农村劳动力从农业领域解放出来，为中小企业的发展提供充足的劳动力，促进中小企业的高速发展，也加速了城镇化进程。而人数众多的劳动力转换为城镇居民后，需解决的重大问题之一就是居住问题，安居方可乐业，因此妥善解决安居问题将是决定这个发展阶段成败的关键。居者有其屋，成为提升百姓幸福感的关键。
另一方面我国近年来高校扩招虽然颇受非议，但不可否认也为我国的经济发展蓄积了大量受到不同层次高等教育的劳动力资源。大量吃苦耐劳、聪明能干、文化素质较高劳动力，日益完善的基础设施配套、日臻完善的工业体系等制造业强国的必备条件。我国是完全具备的，劳动力条件与发达国家相比还有较大优势，这也是我国发展经济发展的重要资源之一。如何用好这一优势，让逐步壮大的制造业大军能解除安居的后顾之忧，投身于打造真
正的制造业强国历史潮流中，高房价导致的住房问题始终是绕不过去的一道坎，也需要运用住房公积金这一法宝来化解。
(3)作为准社保基金，提供养老保障。五一去哪里旅游比较好
我国目前已经进入老龄化社会，随着劳动力人口逐渐减少，退休人口逐年增多，由社保基金支付的养老金可谓是捉襟见肘，急需寻求养老金的其他补充资金来源，而住房公积金正是这种有效的资金来源。根据《住房公积金管理条例》，逐月缴纳住房公积金的职工退休时，可全额支取其个人公积金帐户内的公积金存款余额，在公积金缴交额较大的情况下，这无疑是一笔可观的养老资金。如果退休前，缴存人已借助公积金贷款购房，拥有资产，并还清了贷款，则可以在退休后，以资产作抵押，发放逆按揭养老贷款，也能缓解我国步入老龄化社会后的养老问题，同时促进银行业个人信贷业务的发展。从这个意义上讲，住房公积金又相当于准社保基金，为养老问题提供解决渠道。
(4)减轻高房价导致的生活压力，产生良好的边际效益。
新硬盘如何分区住房需求是在解决温饱问题的另一高层次需求，是我国进入小康社会前需要跨越的一个障碍。
目前许多家庭由于存在住房消费的刚性需求，迫不得已购买了住房，往往需要耗尽几代人多年的积蓄，背负沉重的房贷。而未实现住房需求的家庭始终生活在买房还是租房的忧虑之中，在工作压力日益增大的当今社会，还需承担住房问题带来的生活压力，民众的幸福感势必会大打折扣。住房公积金的注入无疑让广大工薪族能借力摆脱高房价带来的生活压力，轻装上阵，激发自身潜力为单位与社会多做贡献，同时，也能继续培养并保护强劲的住房需求源动力，促进我国房地产市场的可持续发展。住房需求是房地产市场健康发展的发动机。在当今世界经济处于颓势，缺乏动力的情况下，这是我国独有一种难能可贵的经济发展动力。
2 深入发展住房公积金业务的对策
(1)建立健全公积金立法机制，保障公积金制度的执行力度。
必须强化公积金制度顶层设计，将其上升到战略的高度进行探究，提升住房公积金的立法规格。目前，我国的公积金制度的推行依赖于国务院颁布的《住房公积金管理条例》，虽然规定了无故不缴交住房公积金的各种制裁措施，但其效力远不及国家法律，且执法力度弱，导致公积金覆盖面还不够广。如果国家将公积金制度上升到立法层面，以国家法律形曲线行驶技巧视频
式固定下来，加以推行，同时加大公积金监管与执法力度，将能有效扩大公积金缴交覆盖面，使住房公积金制度能惠及更多人。

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