中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究_百度文 ...
国外房地产发展研究
探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征,探索其发展经验与借鉴启示,对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象,分析其房地产市场发展历程及特征,对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE
1 中美住房价格比较的挑战
随着中国经济近40年的快速发展,在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上,甚至大有超越之势。关于中美房价的探讨亦众说纷纭。囿于房地产市场具有复杂性,中美房价比较面临诸多困难。从统计方法来看,较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响,使得刻画欠缺客观性。另外,由于统计口径的差异以及避税等行为的影响,统计价格不一定能反映真实交易价格。这导致中美房价比较可行性降低。从房屋制度来看,中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同,中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。尤其是中美土地和税收制度差异较大。一方面美国土地私有制度,房屋产权为永久产权;而中国普通住宅房屋产权为70年,这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同;另一方面,美国房产税和物业费较重,房屋持有成本高。而中国房屋交易税
费集中在交易环节,而且较低。这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。从房屋产品来看,房屋特征值多个维度的差异,住房并非均质化的商品,住房的属性存在多个维度,其中很多属性并不容易进行量化,例
中美房价比较分析
——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究
付强  邱永辉
摘要:在中美贸易摩擦的背景下,基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性,采用重点城市对标法,利用Numbeo国际房价统计数据库,对中美房价及其背后的因素进行比较研究。研究发现,(1)美国房屋持有成本更高,但是中国的平均房价超过美国。(2)中国的房价收入比是美国的八倍多。美国的房屋租金收益远远高于中国。(3)北京的平均房价高于纽约,但是纽约房屋最高价格达到北京的三倍以上,市中心外围的房价明显低于北京市中心外围。这些实证结果廓清了中美房价的高低,体现出中国房屋资源与收入的极端不均衡性,背后则暗藏中美房屋制度与文化的巨大差异,这为政府稳定房价政策提供了新思路:降低房屋交易环节成本,增加房屋持有环节成本;充分利用现有租赁房屋,加强租赁房屋设施设备和公共服务建设,完善相关制度体系,从而抑制房价。
关键词:中美房价;平均房价;房价收入比;租金房价比
中图分类号:F726 文献标识码:A
文章编号:1001-9138-(2019)04-0010-19 收稿日期:2019-01-16
作者简介:付强,数据架构师,对外经济贸易大学统计学院在职人员高级研修班学员。
邱永辉,中国经济体制改革研究会博士后。
雨的诉说本期专题好店铺
CHINA REAL ESTATE
如公寓与别墅不同产品的异质性,这些都为比较中美房价增加了难度。
1.1 中美房屋市场差异
1.1.1 住房文化差异
由于农业国家安土重迁的文化传统,每个中国人都渴望有一套属于自己的房子。由于住房承载了教育、医疗和社保等众多资源,又进一步推升了中国人住房拥有率。中国社会科学院社会学研究所于2013年6月至10月,开展了第四次“中国社会状况综合调查”,调查结果为家庭住房自有率达到93.5%。
而美国房屋拥有率从20世纪80年代以来一直维持在63%-69%。个人住房拥有率的不同对中国和美国住房租赁市场产生影响。美国租赁需求的旺盛推升了租金收益。
1.1.2 区域差异
中国区域经济发展极为不平衡。中国的城市和农村、东部和西部、学区和非学区差异较大。东西部经济发展相差较大,房价也相差较大,西安作为西部较大的城市之一,平均房价也只有8488元/平方米,而东部大部分三四线城市的房价都已经超过1万,南京的平均房价更是超过2万。美国城市和乡村以及各个区域经济发展较为平衡。美国除西部旧金山硅谷一带,中西部经济较东北部发展相对较差,因此美国房价东北部高于中西部,但是这种差异完全没有中国那么大。除了纽约、旧金山等大城市房价较高以外,其他城市房价普遍较为均衡。这就导致在比较全国平均房价受到个别极端值的影响,使得刻画不客观。
1.1.3 中美房屋面积计算方法不同
中国是按照建筑面积计价;美国是按照使用面积计价。例如,在美国,别墅的地下室如果没有装修过,就不能作为居住面积计算在内,阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。而在中国房子面积计算的是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词:得房率。所谓得房率就
是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的
得房率越来越低,上海等地新房很多也只有70%。
而且很多时候,中国房子把阳台等地都要算入总
面积之内。
由此可见,如果要比较中美房价,那么中国的
单位每平方米房价,必须除以得房率。一套100平
方米中国公寓,只能和美国一套70平方米的公寓
相比。从价格上来算,一套中国公寓价格是单位每
我们一起学猫叫平方米20000元,得房率为70%,按照美国以及世
界其他地区通用计算单位面积标准,中国单位面
积房价应该为20000/70%=28571元。以世界通用统
计算法来看,中国的每平方米单位房价从面积角
王者荣耀自走棋最强阵容
度来说,至少被低估了30%。因此对比中美房价的
时候,按单位面积房价/70%计算中国单位面积真
实房价。
1.1.4 中美土地制度和税收制度差异
从产权上看,中国普通住宅房屋产权为70年;
美国房屋为永久产权。这一基本事实之差异决定了
中美房价比较起点和背后逻辑的不同。
从交易成本和持有成本看,买房的实际成本
是房价加税费,中国的税费主要在流通交易环节,
美国的税费主要在持有环节(见表1)。所以后者
看上去便宜,可能未来支出很大,实际购房成本被
低估。
一方面,中国现行的房地产税制体系一共就9
个税种组成,其中只有2个(房产税和城镇土地使
用税)是针对房产持有环节的,剩下7个都是针对
流转交易环节。而且房产税也只是在上海和重庆试
点,并没有全面推出。对于中国购房者,税费成本
主要集中在契税、增值税及附加和房屋维修基金
如何修改路由器密码等交易环节。另一方面,美国有房产税,也就是持
有环节的税费,这部分税负负担不容小觑,应该纳
入房价对比的重要考虑范围。
本期专题
CHINA REAL ESTATE
养老保险可以退保吗
1.1.5 房屋特征的差异
由于房地产市场具有复杂性,住房并非均质化的商品,住房的属性存在多个维度,其中很多属性并不容易进行量化。例如,位置、大小和年龄是可以观测得到的属性,而建筑质量和设计、对客户的吸引力和舒适度等却无法直接观测。这增加了中美房价比较的困难性。
从房屋类型来看,中国城市住宅包括板楼、高层、联排和独栋四种类型,以高层为主,板楼次之,联排和独栋较少;美国城市住宅则以独栋别墅为主,占近75%的比例,联排占9%左右,公寓占11%左右。
可以看出在美国买房子,别墅是主流,而非公寓。因为美国城乡经济发展水平差距不大,交通设施完善,所以大部分人选择在郊区买别墅或者建别墅。一部分工薪族住在市中心的公寓楼。由于美国土地是永久产权,因此美国公寓楼的产权性质一般为共有产权。公寓楼出租的情况较为普遍。而美国独栋别墅至少三卧起,联体别墅两卧起。卧室越多,自然价格也就越大。同一个区域内,房子价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算,而是和卧室数量成正比。此外,别墅外的花园土地面积越多,总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有,因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。
从新房和二手房来看,由于美国现代城市发展早,大部分房屋建筑年代久远,二手房比新房多。2016年,美国新建筑增加了117万套,比2015年增
1:中美房屋交易税费差异
资料来源:根据公开统计数据整理,时间截至2018年5月25日。本期专题

版权声明:本站内容均来自互联网,仅供演示用,请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198,我们将在24小时内删除。