张彬与美高梅（北京）物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2022.06.30
薛之谦为什么离婚【案件字号】(2022)京02民终5497号
【审理程序】二审
【审理法官】王艳芳李蔚林王琪
【审理法官】王艳芳李蔚林王琪
【文书类型】判决书
【当事人】跨行转账手续费张彬;美高梅(北京)物业管理有限公司
【当事人】张彬美高梅(北京)物业管理有限公司
【当事人-个人】张彬
【当事人-公司】美高梅(北京)物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】张彬
【被告】美高梅(北京)物业管理有限公司
【本院观点】公民、法人的合法权益受法律保护。
【权责关键词】柯尼塞格价格欺诈撤销代理违约金合同约定证据不足合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判发回重审执行
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【本院认为】碧螺春产于本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 本案中，张彬作为榴景秀苑小区业主于2017年11月1日与顺义新城公司、美高梅物业公司签订案涉《协议》，张彬在该协议落款处签名，本院据此确认该物业服务协议系各方当事人真实意思表示。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张彬上诉主张美高梅物业公司在签订合同时存在欺诈行为，鉴于张彬对此并未提交证据予以证实，本院对张彬该项主张不予采信。张彬所述资质问题、物业管理区域四至不符问题不影响《协议》的合法有效。 依据本案查明的事实，美高梅物业公司在签订案涉物业服务协议后，为榴景秀苑小区提供了物业服务，张彬作为业主应当依照合同约定标准缴纳物业费，张彬亦依法履行了2018年度及之前的交费义务。一审法
院判决张彬依约支付拖欠的2019年及2020年物业费，事实依据充分，本院对此不持异议。张彬上诉主张美高梅物业公司提供的物业服务不达标，应减少收费，但其对此并未提交充分证据予以证实，故本院对其该项主张不予支持。张彬上诉主张重新评估物业费收费标准，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。 综上所述，张彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张彬负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 21:40:48
【一审法院查明】一审法院认定事实：张彬为北京市丰台区榴乡路84号院榴景秀苑27号楼2单元2602号房屋业主，该房屋建筑面积为85.14平方米。2017年11月1日，张彬(合同甲方、业主)与北京顺义新城建设开发有限公司(合同乙方、建设单位，下称顺义新城公司)、美高梅物业公司(合同丙方、物业公司)签订《鲁能石榴庄榴景秀苑2某、3某楼物业服务协议》，约定：根据甲乙双方签订的前期物业服务合同相关约定，乙方选聘了丙方承担本项
目的前期物业服务，甲方对此表示认可；丙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；丙方按北京市《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准，提供住宅的前期物业服务；甲方按照房屋产权证上标明的建筑面积向丙方交纳物业服务费，物业服务费标准为3.58元/月/平方米，首年度物业费于办理入住手续时缴纳，后续年度的物业服务费由甲方于每年的到期日前十日内向丙方交纳，每逾期一日，应向丙方支付应付金额每日0.1%之比例的违约金等。上述协议签订后，美高梅物业公司依约提供物业服务，张彬依约交纳了2018年度及之前的物业费，尚欠2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费7315.22元未付，故形成一审本诉。 另查，美高梅物业公司原名称为钓鱼台美高梅(北京)物业管理有限公司，后变更为现名称。 审理中，张彬认可美高梅物业公司提供了物业服务，但提交了照片和视频，用以证明美高梅物业公司服务质量不符合要求。美高梅物业公司认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张彬与美高梅物业公司签订物业管理服务协议，美高梅物业公司提供了物业管理服务，张彬应依约交纳物业管理费。故美高梅物业公司要求张彬支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。张彬虽提交了证据，用以证明美高梅物业公司提供的物业服务质量不达标，但其证据不足以证明其主张，故法院对其答辩意见不予采纳。关于张彬的反诉请求，由于美高梅物业公司与张彬签订的《鲁能石榴庄榴景秀苑2某、3某楼物业服务协议》应属有效，且张彬已经依约履行了2018年度及之前的交费义务，应当认为其已经充分知晓并履行了上述合同。关于张彬要求美高梅物业公司交付物业服务协议原件的诉讼请求，美高梅物业公司同意交付，法院对此不持异议。关于张彬要求美高梅物业公司提交其他材料并重新评估收费标准的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、张彬于判决生效之日起七日内给付美高梅(北京)物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费7315.22元；二、美高梅(北京)物业管
怎么办理基金定投理有限公司于判决生效之日起七日内向张彬交付双方于2017年11月1日签订的《鲁能石榴庄榴景秀苑2某、3某楼物业服务协议》一份；三、驳回张彬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，为证明其主张，张彬提交前期物业服务合同、案涉小区2某3某楼物业服务协议、关于案涉小区成立业主大会的回复、(前期)物业服务费用评估摘要报告、2017年物业服务项目收支情况报告、丰台区房屋管理局以及园林绿化局的信访事项处理意见书、小区生活用水许可证照片、物业关于小区在建施工的通知等证据予以证明。美高梅物业公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，主张其公司已经备案，业主大会未能成立非出于物业资质原因，其在服务上亦不存在瑕疵，其公司已完成了协议中的约定，并提交物业巡逻、小区安保以及环境照片予以证明。张彬对照片的真实性认可，证明目的不认可，主张照片只能显示一个阶段的状态，物业服务长期来看存在瑕疵。
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