全县解决不动产登记历史遗留问题实施意见(最新)
全县解决不动产登记历史遗留问题实施意见（最新）
为切实解决我县不动产登记中划拨用地存在的单位集资建房、统建房、经济适用房、老旧小区等划拨土地两证缺失、出让年限不一致、房产和土地用途不一致、划拨土地未办理出让手续等历史遗留问题和出让用地中房地产开发企业未经审批擅自改变规划条件开发建设，超容积率、配建商业等问题，稳妥处理这些历史遗留问题，化解社会矛盾，推动不动产统一登记工作顺利开展，结合我县实际，制定本实施意见。
一、工作目的和原则
坚持尊重历史、依法依规、便民利民的原则，按照“国土提交、政府决策、部门承办”的流程，依据法律法规和相关政策要求，及时解决我县不动产登记中存在的历史遗留问题，维护社会稳定，解决众困难，保护善意权利人的合法权益。
鸡年春晚沈腾回归二、法律法规和政策依据
主要依据《土地管理法》《城乡规划法》《房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》《不动产登记暂行条例》和国土部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔X〕31号），自治区国土资源厅《关于X不动产登记工作中有关问题的指导意见》（X国土资
发〔X〕542号），自治区国土厅、财政厅、住房和城乡建设厅《关于稳妥处理国有建设用地上不动产统一登记有关问题的指导意见》（X国土资发〔X〕474号），自治区国土
资源厅《关于进一步加快住房用地登记发证工作的通知》（X国土资发〔X〕24号）精神。
三、分类办理方法和程序
（一）历史划拨土地用于商业、住宅开发建设的。
1.办理范围、出让年限、出让金核算。
（1）办理范围：属于原国有企业、行政、事业单位集资建房、政府统建、经济适用房、原县沿路办开发的商业、住宅用房，城镇居民自建房；
（2）出让面积：以住户房屋建筑面积和楼层数确定土地出让面积。住户有单独院落的，以独有面积和分摊面积之和计算。
（3）出让年限：住宅、商业出让起始时间都按照第一位房屋所有人办理出让手续（或房屋建成）时开始或按照政府土地出让批复时间，统一按照住宅70年、商业40年出让;
（4）土地性质：把原划拨用地转为出让用地；
（5）出让金核算：X年前办理的，以2012年县城城区基准地价，商业一级485元/平方米，住宅一级395元/平方米为基价；X年后办理的，以X年县城城区基准地价，商业一级574元/平方米，住宅一级451元/平方米为基价；补交年限为最高出让年限减已出让年限。按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[X]31号）文件精神，综合考虑区位、容积率、年期等系数修正，以及缴纳比例≥10%的要求，缴纳比例确定为40%。计算公式简化为：
补交出让金=基准地价×40%×（房屋面积/楼层数）×（补交年限/最高出让年限）
已是出让用地但出让年限不是法定最高年限的，补缴土地出让金参照以上执行。
2.办理程序。
（1）对全县单位集资建房、统建房、经济适用房、沿路办开发的商住楼等进行摸底，报县政府审批同意由划拨转出让。般组词100个
（2）房屋所有人到原房屋建设单位开具房产建设情况说明，作为权属来源证明。
（3）住户持土地、房屋权属来源证明，补交一定年限出让金，签订土地出让合同。
（4）住户持缴款单到财政部门缴纳土地出让金，出让金发票注明缴款人、交款时间、面积等。
（5）自然资源部门依据出让金发票、原土地证或房产证、本人身份证复印件、权属来源证明、出让合同办理不动产证。宗地范围内的土地为共有，备注中注明出让面积。
由于历史原因个人不能提供权属来源证明的，由自然资源、住建、财政、原用地单位等部门联合进行权属来源调查，如权属合法且无争议，出具调查意见，自然资源部门报政府批准后进行办理，如权属来源不合法或有争议的，则不予受理。
（二）出让土地开发企业擅自改变规划条件的。
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1.办理范围、出让年限、出让金核算。
（1）办理范围：改变规划条件的房地产开发项目
（2）出让面积：土地出让合同确定的面积
（3）出让年限：以开发企业签订出让合同时间为出让时点，住宅70年、商业40年；
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（4）土地性质：把原住宅出让用地转为住宅、商业出让用地，补缴土地出让金。
（5）出让金核算：由中介评估公司根据容积率和商业用地面积确定补交土地出让金金额。
2.办理程序。
（1）由建设单位提出改变规划条件申请，县城市规划管理部门出具改变规划条件的文件。
（2）房地产开发企业聘请有资质测绘中介机构对本小区范围内所有建筑面积进行测绘，核算商业、住宅建筑面积比例，出具测绘报告。
消息发怎么操作（3）县城市规划管理部门对擅自改变规划条件的建设单位依法做出处罚，并出具小区整体变更后新的容积率、商住比、土地用途等规划条件的函。
（4）县自然资源局请评估中介进行评估，按取得土地使用权时为评估时点，核定补交的出让金金额。
（5）县自然资源局报县级人民政府批复，用地者补交出让金，签订补充协议。
（6）不动产登记部门依据政府批复、补缴出让金发票、补充协
议，办理不动产登记。
由商业变商住的，经中介评估商业地价高于住宅地价的，不补交出让金，不签订补充协议。由城市规划管理部门出具同意规划变更文件，自然资源部门报县政府批准，可办理不动产登记手续。道德与法律的关系
（三）商业、工业用地出让到期。
权利人提出续期申请，自然资源部门委托第三方中介根据申请续期年限评估应缴纳的土地出让金，经县人民政府批准，与权利人重新签订土地出让合同，在权利人交清土地出让金和相关税费后，权利人持权属来源证明材料向不动产登记部门申请办理登记。
四、工作措施
1.加强组织领导，成立以分管县长为组长，县财政局、审计局、自然资源局、住建局主要负责人为成员的领导小组，并设立办公室，办公室主任由县不动产登记中心主任担任。各成员单位尤其是住建局、自然资源局要加强协调，紧密配合，对特殊宗地问题报政府研究集体解决政策，切实维护广大善意购房者的合法权益。
2.对不配合办理变更手续的建设单位，停办所属小区不动产权证和抵押登记等业务。住建部门依据《城乡规划法》对开发企业依法查处，并将开发企业违规行为记入“诚信档案”，直至吊销开发资质。
3.城市规划管理部门要严格规划管理，提前介入，加强对房地产开发企业的规划审查、过程监管和竣工规划验收，确保建设单位严格按规划条件进行开发建设，杜绝违规超容积率和擅自改变规划用途的行为。

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