郭清波、清远市朝南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审结日期】2021.10.09
【案件字号】(2021)粤18民终4167号
【审理程序】ARCTAN求导等于什么二审
【审理法官】dnf巴卡尔李慧玲禹莉杨玲
【文书类型】判决书
【当事人】郭清波;清远市朝南房地产开发有限公司
【当事人】郭清波清远市朝南房地产开发有限公司
五笔字根练习法【当事人-个人】郭清波
【当事人-公司】清远市朝南房地产开发有限公司
【代理律师/律所】潘雪广东德赛律师事务所;魏秀灵广东明典律师事务所;黄浩贤广东明典律师事务所
【代理律师/律所】潘雪广东德赛律师事务所魏秀灵广东明典律师事务所黄浩贤广东明典律师事务所
【代理律师】潘雪魏秀灵黄浩贤
【代理律所】广东德赛律师事务所广东明典律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】怪盗基德令人惊异的空中漫步二审维持原判二审改判
【原告】郭清波;清远市朝南房地产开发有限公司
【本院观点】秘书资格考试本案是商品房预售合同纠纷。根据查明的事实，朝南公司未能按约定时间办妥不动产权证系因案涉房屋所占地块涉及两块宗地，且两块宗地使用年限不一致，需要变更土地年限后才能完成办证，但商品房所占地块具体使用年限不一致系朝南公司在开发案涉商品房时即已存在的客观事实，朝南公司作为房地产开发企业，对于跨宗地带来的风险及后果理应进行预判，对跨宗地是否会影响房屋权属证书的办理亦应进行了解，且对于何时能够办妥产权证，是朝南公司可在合同中进行约定的事项，朝南公司在合同中约定720日内将产权登记在业主名下，该时间亦是朝南公司在对案涉商品房的开发办证进程作了综合评估后确定的时间，现朝南公司并无证据证明存在政策变动或。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定新证据证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院查明】另查明，朝南公司于2018年6月30日将涉案房屋交付给郭清波。
【本院认为】本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：1、朝南公司逾期办证的行为是否构成违约，如构成违约，是否应承担违约责任；2、如何确定违约的起算时间；3、合同约定的违约金是否过高，是否应予调整，如何调整。 关于朝南公司逾期办证的行为是否构成违约及是否应承担违约责任问题。案涉《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力，双方应恪守合同，全面履行合同义务。根据查明的事实，案涉房屋于2018年6月30日交付郭清波，但朝南公司于2020年9月30日才将房屋权属登记至郭清波名下，违反了合同关于交付之日(2018年6月30日)起算720日内(2020年6月20日)登记在郭清波名下的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。朝南公司上诉主张迟延办证非其自身原因导致，是属于无法预见与避免，其可据此免责。对此，本院认为，根据查明的事实，朝南公司未能按约定时间办妥不动产权证系因案涉房屋所占地块涉及两块宗地，且两块宗地使用年限不一致，需要变更土地年限后才能完成办证，但商品房所占地块具体使用年限不一致系朝南公司在开发案涉商品房时即已存在的客观事实，朝南公司作为房地产开发企业，对于跨宗地带来的风险及后果理应进行预判，对跨宗地是否会影响房屋
权属证书的办理亦应进行了解，且对于何时能够办妥产权证，是朝南公司可在合同中进行约定的事项，朝南公司在合同中约定720日内将产权登记在业主名下，该时间亦是朝南公司在对案涉商品房的开发办证进程作了综合评估后确定的时间，现朝南公司并无证据证明存在政策变动或政府行为导致的迟延履行，朝南公司以其无法预见为由主张其不承担逾期办证违约责任缺乏事实和法律依据。本院不予支持。此外，案涉合同约定的是房屋交付之日起720日办妥产权证书而非是提交办证资料，且朝南公司在提交办证资料时已经被告知不具备办证条件，故朝南公司认为其已经在约定时间内提交办证资料并具备办证条件的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，朝南公司未按合同约定时间办理产权证书，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。 关于如何确定违约的起算时间问题。郭清波上诉认为案涉办证期限应为房屋交付之日起90日，一审判决确定朝南公司违约的起算时间不当。对此，本院认为，案涉合同约定，朝南公司应于商品房交付之日起720日内将房屋权属登记在郭清波名下。本案中，朝南公司于2018年6月30日交付郭清波，因此，朝南公司应于2018年6月30日至2020年6月20日期间为郭清波办妥案涉房屋权属证书，逾期办证则违约。一审判决确定本案逾办证违约的起算时间为2020年6月21日，并无不当，本院予以确认。郭清波的该节上诉理由依据不足，本院不予支持。 关于合同约定的违约金是否过高，是否应
予调整，如何调整的问题。根据查明的事实，朝南公司于2018年6月30日将涉案房屋交付给郭清波，郭清波购买房屋的合同目的已实现。合同约定以日按已付房价款的0.1%计算逾期办证违约金的计算标准，实质为年利率36%，而郭清波未能举证证明逾期办证期间的损失，一审判决根据朝南公司要求调低违约申请，结合本案情况，酌情调整逾期办证违约金的计算标准为按年利率6%计算，相对合理，本院予以维持。郭清波上诉要求按日0.1%为计算标准计付逾期办证违约金理由，依据不足，本院不予支持。本案朝南公司主张因疫情免除违约责任，亦缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，朝南公司与郭清波的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 清远市朝南房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元，由清远市朝南房地产开发有限公司负担。郭清波预交的二审案件受理费2534元，由郭清波负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 20:43:36
【一审法院查明】一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。 本院二审期间，当事
人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
【二审上诉人诉称】郭清波上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持郭清波一审的全部诉讼请求；判令朝南公司支付以36%年利率标准的逾期办证违约金55739.07元；二、判令由朝南公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。 朝南公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回郭清波全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由郭清波承担。
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广东省清远市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤18民终4167号
当事人 上诉人(原审原告)：郭清波。
委托诉讼代理人：潘雪，广东德赛律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：清远市朝南房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区北江一路40号维港天悦花园1号楼24楼(自编之一)。
法定代表人：梁焕南。
委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄浩贤，广东明典律师事务所实习律师。
审理经过 上诉人郭清波与上诉人清远市朝南房地产开发有限公司(以下简称朝南公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2021)粤1802民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 郭清波上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持郭清波一审的全部诉讼请求；判令朝南公司支付以36%年利率标准的逾期办证违约金55739.07元；二、判令由朝南公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
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