孙美珍、张丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
孙美珍、张丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省威海市中级人民法院 
【审理法院】山东省威海市中级人民法院 
【审结日期】2020.12.23 
【案件字号】(2020)鲁10民终3335号 
【审理程序】二审 
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【审理法官】30万左右的越野车杨秀萍乔卉张燕妮 
【审理法官】杨秀萍乔卉张燕妮 
【文书类型】判决书 
【当事人】孙美珍;张丹;中国银行股份有限公司威海环翠支行;威海市第二机电设备总公司 
【当事人】孙美珍张丹中国银行股份有限公司威海环翠支行威海市第二机电设备总公司 
【当事人-个人】孙美珍张丹 
【当事人-公司】中国银行股份有限公司威海环翠支行威海市第二机电设备总公司 
【代理律师/律所】丛蓬勃山东东方未来律师事务所;韩颖琪山东东方未来律师事务所;马广路山东齐鲁(威海)律师事务所;许露露山东齐鲁(威海)律师事务所;姜晶瑜山东晓鸣律师事务所;刘毅山东晓鸣律师事务所 
【代理律师/律所】丛蓬勃山东东方未来律师事务所韩颖琪山东东方未来律师事务所马广路山东齐鲁(威海)律师事务所许露露山东齐鲁(威海)律师事务所姜晶瑜山东晓鸣律师事务所刘毅山东晓鸣律师事务所 
【代理律师】丛蓬勃韩颖琪马广路许露露姜晶瑜刘毅 
【代理律所】山东东方未来律师事务所山东齐鲁(威海)律师事务所山东晓鸣律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】孙美珍;张丹 
【被告】中国银行股份有限公司威海环翠支行;威海市第二机电设备总公司 
【本院观点】房地产工作总结范文根据查明的事实，案涉房产系经本院55号裁定准予第二机电总公司按3054150元的价格交付给中国银行环翠支行以抵偿威海市中外汽车销售公司所欠的债务，但因该房产项下土地登记在37015部队后勤部名下，无法办理产权的转移登记手续。 
【权责关键词】显失公平代理合同合同约定新证据诉讼请求维持原判执行和解拍卖诉讼时效 
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【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，根据查明的事实，案涉房产系经本院55号裁定准予第二机电总公司按3054150元的价格交付给中国银行环翠支行以抵偿威海市中外汽车销售公司所欠的债
务，但因该房产项下土地登记在37015部队后勤部名下，无法办理产权的转移登记手续。在此情况下，中国银行环翠支行委托佳创拍卖行将案涉房产以“对应的债权”予以拍卖，同时孙美珍、张丹与佳创拍卖行签订的《拍卖成交确认书》亦明确载明孙美珍、张丹竞得的为案涉房产“债权”。据此，不论上述将案涉房产表述为“债权”是否恰当，但该房产的权利在拍卖时具有明显瑕疵、是以房产的现状予以拍卖，对此双方应是明知的。同时，房产以3054150元的价格抵顶给中国银行环翠支行，而孙美珍、张丹仅以89.1万元的价格取得，亦可印证其取得的并非完整的权益，其应承担该权利项下的风险及实现完整权益所产生的费用，包括一定数额的土地出让金。孙美珍、张丹现要求将案涉房产先行办理至中国银行环翠支行名下，并由中国银行环翠支行自行承担房屋产权转移登记过程中所产生的费用，该主张与双方交易时房产的权利状况不相符，也显失公平，对此本院不予支持。    综上所述，孙美珍、张丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费100元，由孙美珍、张丹负担。    本判决为终审判决。 
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【一审法院查明】一审法院认定事实：2000年10月20日，威海市中级人民法院作出55号裁定：准予第二机电总公司(被执行人)以其所有的坐落于威海市办公楼(建筑面积617ｍ2)及其关联占地289.2ｍ2，按威海市价格事物所认定的价格3054150元交付中国银行环翠支行(申请执行人)，以抵偿威海市中外汽车销售公司所欠的债务。    2002年11月7日，中国银行环翠支行与威海佳创拍卖行有限公司(以下简称“佳创拍卖行”)签订《委托拍卖合同》，合同约定拍卖标的名称为“统一路21号办公楼对应的债权，房屋建筑面积617ｍ2，关联占地面积289.2ｍ2”。后孙美珍、张丹与佳创拍卖行签订《拍卖成交确认书》(2002年第31期)，载明：孙美珍、张丹于2002年11月15日在佳创拍卖行举行的31期拍卖会上竞得拍品“统一路21号办公楼债权建筑面积约617ｍ2，土地约289.2ｍ2”，成交价89.1万元；孙美珍、张丹在接收成交拍品时，若发现成交拍品与展示的标的不符或数量有异，应当在交接当日与佳创拍卖行联系，否则，佳创拍卖行不承担责任。2002年11月16日，佳创拍卖行分别向孙美珍、张丹出具收款收据，载明的收款金额均为46.77万元，事由为“竞买统一路21号办公楼617ｍ2，各50%”。《拍卖成交确认书》签订后，孙美珍、张丹即接收了案涉房屋。    2017年5月25日，威海市中级人民法院作出55号协助执行通知书并送达威海市不动产登记
中心，通知55号裁定已发生法律效力，要求其协助：将第二机电总公司所有的登记在37015部队后勤部名下的座落于威海市-1房产及项下土地使用权，房产证号：00×某某6，过户到中国银行环翠支行名下，以抵偿威海市中外汽车销售公司所欠债务。    庭审中，孙美珍、张丹称，在拍卖前其通过查询相关资料，了解案涉房产系由威海市中级人民法院裁定抵顶给中国银行环翠支行，故确认中国银行环翠支行对案涉房产享有处置权，至于拍卖文件中记载的拍品名称出现的“债权”字样，仅属拍卖时相关文件的书写问题；对参与竞买时是否知晓房屋产权未登记到中国银行环翠支行名下的事实，记不清了。同时，提供1993年2月1日37015部队后勤部与威海市第二机电设备公司签订的《统一路21号、24号办公宿舍楼的合建协议书》，其中约定：工程竣工后，威海市第二机电设备公司分得办公用房面积617ｍ2及附属设施130ｍ2。以此证明第二机电总公司具备办理案涉房产产权证的能力。第二机电总公司认可该协议的真实性，其前称为威海市第二机电设备公司，但并未实际取得案涉房屋的产权。    中国银行环翠支行提交2002年11月14日向佳创拍卖行出具的拍卖声明(复印件)，内容：我行对委托你行拍卖的房产及债权有关事宜声明如下：统一路21号债权对应的房产及相应占地，我行是转让债权，而不是转让房地产，因此我行不负责办理债权对应的房产、土地手续，不负担房产过户费、契税等房产过户全部费用；不负担土地出
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让金、土地管理费等土地过户全部费用，如出现债权对应的房产和土地无法过户事宜，我行概不负责，对买受方已支付的款项不再退还。以此证实中国银行环翠支行已向拍卖行声明其转让的是债权，而不是房产，其不负责办理债权对应的房产、土地手续，且不负担房产、土地过户所产生的全部费用。孙美珍、张丹对该拍卖声明的真实性不予认可，称从未见过该拍卖声明，房产过户过程中产生的税费应由各方当事人按照法律规定承担。中国银行环翠支行则主张，55号裁定准予其与第二机电总公司以案涉房产抵顶3054150元债务的执行和解协议，房产初始登记在37015部队名下，土地使用权性质为国家划拨土地，该房产和土地使用权至今仍为初始登记状态，没有办理转移登记，按照当时的政策和法律规定，军队财产不具备办理产权过户的条件，中国银行环翠支行无法取得房产的物权，使抵债协议处于待履行状态，为变现只能通过拍卖程序将房产对应的债权出售；房产以3054150元价格抵顶给中国银行环翠支行，孙美珍、张丹以89.1万元超低价取得该债权，是因当时房产不具备过户条件，不得不低价转让，故孙美珍、张丹无权要求其协助办理过户手续。    在一审审理过程中，中国银行环翠支行申请向威海吉富拍卖行有限公司(佳创拍卖行更名后的名称)调取拍卖过程中的《拍卖权利义务告知书》及拍卖声明原件。一审法院根据中国银行环翠支行提供的二位联系人的电话进行了询问，二位联系人均称因时间久远，
其处现未保存相关拍卖资料。另，经一审法院向威海市不动产登记管理部门核实，案涉房产现具备办证条件，该房屋产权未实际办理至第二机电总公司或中国银行环翠支行名下。 
【一审法院认为】一审法院认为，案涉房产在中国银行环翠支行委托拍卖前，已经威海市中级人民法院裁定交付中国银行环翠支行用以抵偿欠款，故中国银行环翠支行享有的相应债权因房产抵顶而消灭，且从中国银行环翠支行提交的其向拍卖机构出具的拍卖声明内容来看，亦提及房产过户问题，因此中国银行环翠支行委托拍卖的标的应为房产，只是案涉房产在委托拍卖时未实际登记至其名下，其主张系委托拍卖债权，明显于常理不符，故该项抗辩，不予采纳。中国银行环翠支行作为出卖人，委托中介机构拍卖案涉房产，孙美珍、张丹通过拍卖方式成为买受人，因此中国银行环翠支行与孙美珍、张丹之间成立房屋买卖合同关系。根据55号裁定及协助执行通知书，中国银行环翠支行现为案涉房产的实际产权人，且房产现具备办证条件，其作为出卖人应当履行协助孙美珍、张丹办理房屋产权转移登记手续的附随义务。因孙美珍、张丹要求中国银行环翠支行协助办理过户登记的诉讼请求，具有物权请求权性质，不应受诉讼时效限制，故中国银行环翠支行关于孙美珍、张丹该项诉请已超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。    孙美珍、张丹虽称未见到过中国银行环翠支行向拍卖机构出具的拍卖申明，但自述在竞买前知晓案涉房产系由威海市中级人民
法院裁定抵顶给中国银行环翠支行，且从签订的《拍卖成交确认书》中记载的拍品名称及在房屋交付多年后其才要求中行环翠协助办理案涉房产过户手续来看，其对房产在拍卖时产权尚未办理至中国银行环翠支行名下是明知的，即孙美珍、张丹以89.1万元价格所竞买的标的为产权尚未办理至中国银行环翠支行名下的房屋，因此孙美珍、张丹在竞买了案涉房产后，应自行承担房屋产权转移登记过程中所产生的费用，现要求将房屋产权先行办理至中国银行环翠支行名下，无法律依据，不予支持。第二机电总公司现并非案涉房产的权利人，已实际不能将房产办理至己方名下，且其与孙美珍、张丹之间就房产并未发生任何法律关系，因此孙美珍、张丹要求第二机电总公司先行办理房产产权证并协助办理产权转移登记手续，无合法理由，不予支持。    综上，孙美珍、张丹诉讼请求合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国拍卖法》第五十五条之规定，判决：一、中国银行股份有限公司威海环翠支行于判决生效后十日内协助孙美珍、张丹办理威海市-1不动产权转移登记手续；二、驳回孙美珍、张丹其余诉讼请求。案件受理费50元，由中国银行股份有限公司威海环翠支行负担。    二审中，当事人没有提交新证据。同时，双方认可现案涉房产项下土地的使用权性质为划拨土地，但双方对办理土地使用权出让需缴纳出让金的数额陈述不一，孙美珍
、张丹主张约需40多万元，而中国银行环翠支行则主张，经了解有关部门约需100万元。 

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