购买指标房有风险 签好合同很关键 |
房价猛涨政策变化 “指标房”买卖纠纷案增多
□记者 林辉 通讯员 李建涛
核心提示
几年前，很多单位为了改善职工住房条件，组织内部职工集资建房、团购买房，而一些不想买房的职工就将购房指标转让给他人。可几年后等房子盖好，因房价猛涨、购房政策变化以及购房人资格等因素，出现了很多指标房买卖纠纷。
指标房买卖纠纷案增多
油价涨 A
◆转让单位福利商品房后反悔 法院判卖方败诉
案情：
2006年，陈某所在单位委托开发商在郑东新区农业东路附近建房，尽管价格不到3000元/平方米，但已有两套住房的他觉得自己不需要，就以2万元的价钱将购房资格转让给了张某。
交房时，那个地段的房子涨到了每平方米8000多元，陈某反悔了。可是购房发票在张某那儿，领钥匙要凭发票。陈某就在报纸上刊登公告称其购房发票丢失，然后将房屋钥匙领走，一直拒绝向张某交付房屋。
得知此事后，张某当然不依了，在多次交涉无果后，将陈某起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院。法院审理后，最终支持了张某的诉求。
刘冰泉法官：一些单位在进行集资建房时，会与开发商合作，办理建设用地有偿使用手续，拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》，所出售的“集资房”具有预售许可证，属于预售商品房。因此，虽然此类“集资房”在销售时员工可优先购买并在价格上享受一定的优惠，但这并不改变该房的商品房性质。
驼铃朱之文本案签订的房屋转让协议内容不违反法律法规的强制规定，系双方真实意思表示，所以协议合法、有效，双方均应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。张某如约支付陈某房屋转让费并交纳了所有购房费用，房屋满足交付条件后，陈某应当及时交付房屋。虽然涉案房屋属单位福利性质，但其商品房的本质不能改变，只要具备上市交易的条件，就可以依法交易。
◆私下转让经适房号引纠纷 法院认定协议无效
案情：
三年前，郑州西郊一经济适用房小区即将开建。符合购房条件的王某经过摇号，取得了经济适用房购买权。但是，看完楼盘后，那套房子并不合他的心意。好不容易获得的购房权，浪费了又嫌可惜，于是，王某希望能卖了这个房号赚点儿钱。
不久，在陈某的介绍下，王某把房号以8万元的价格卖给了李某，陈某也得到好处费2万元。
虽然多花了10万元，但买了一套70多平方米的房子总价才20万元左右，远远低于市场上的商品房，这让李某高兴不已。可是，当李某拿着转让的房号去购买房子时却遭拒，因为他和王某签订《经济适用房买卖合同》之前，未经过有关部门的购房资格审查。
李某忙到王某和陈某，让他们想办法把房子“要”回来，但这是根本不可能完成的任务。李某只好诉至法院。
经审理，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还李某购房名额转让金8万元、中间人陈某返还李某2万元。
滑明勋法官：对购买经适房的人，国家有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件。经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让协议无效。
◆集资房当商品房卖，产权证遥遥无期
案情：
买房那年，郑州市区一般商品房的市场价在4000元/平方米，而这个小区的“商品房”价格为2080元/平方米，这让吴某以为捡了个大便宜。
2007年，吴某以超低价格购买了郑州花园北路某小区的一套房屋，并与开发单位签订了“商品房买卖合同”。对方承诺，过1年后给所有住户统一办理房屋产权证。可是，过了几年都没有房产证的消息，吴某到了开发单位，开发单位的人告诉他这是单位集资房，所占用土地属国家行政划拨的土地，他作为非本单位人员无法得到产权证。
冯彦辉律师：由于历史原因，一些国有企业、事业单位或多或少都拥有国家行政划拨的土地，有些房地产开发商借这些单位联合建房之名，建成后将多余的房屋卖给单位职工以外的人。按照国家有关政策，联建住宅必须由本单位自用或职工投资购买居住，不得出售给外单位人员，更不能当商品房出售。如开发公司欲出售此类房屋，则需要先补交地价款并补办有关手续。买房人在购买此类房屋时，首先要弄清是否给国家交了土地出让金，有无
土地出让相关手续，规划许可证、施工许可证及有关售房手续（预售许可证或商品房销售许可证）是否齐全；其次，要弄清产权归属。目前，针对这种类型的房屋郑州市房管部门成立了专门的“疑难办”解决房屋无法登记问题，凡是于2004年4月1日前，在本市市区范围内国有土地上建成的、产权有争议的、手续不全或买卖、拆迁一方不存在的房屋，均可以向该机构咨询。
◆限购令后卖方被诉违约，法院驳回诉讼请求
案情：
今年1月，经中介介绍，孙某得知王某在郑州市黄河路附近有一套房产要出售，便与王某签订了购房协议，但房子一直没有交易。
不料，两个月后政策发生变化，郑州市开始施行住房限购政策，已经在郑州有两套住房的孙某没有购房资格了。双方都不愿让这桩交易黄了，经过商量，决定以孙某亲属徐某的名义购买该房屋。
在买方缴纳了相关契税款后，卖方王某却反悔了，迟迟不愿办理房屋过户手续。眼看到手的房子快“飞”了，孙某就以王某不履行合同义务为由起诉至法院，要求其承担违约金。经审理，法院发现主体资格不对，驳回了孙某的诉讼请求。
赵钰涛律师：本案原合同双方主体为王某、孙某，后因政策发生变化，孙某不具备买房条件，经双方协商，孙某的亲戚徐某成为合同当事人，徐某与王某在房管局签订合同后，王某和孙某原来签订的合同已经解除，孙某已经和该房产的交易无关。因此，孙某提起违约之诉，未得到法院支持。
交易
B
购买指标有风险
可请律师拟合同
房价居高不下致使房产纠纷层出不穷，如今，法院房产庭受理案件的数量呈逐渐攀升状态。
关于房产的转让，双方自愿签订的合同是否合法有效？购房指标转让究竟应该注意哪些法律问题？接下来就请本期嘉宾为您一一解答。
◆属期待利益转让 指标转让有效
法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。虽然《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房名额，并非物权范畴。因此，也不能作为合同无效的法律依据。
职工按单位政策享有优惠购房的权利，在与单位签订协议时，职工尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。换言之，此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人利益，协议有效，双方应继续履行。
◆确认合同无效时 卖方应补偿买方
在转让合同被确认无效后，如果买方为此受到经济损失，可以向卖方索赔。卖方未取得房产证就出卖房屋，对造成合同无效应承担主要责任，应按房屋现行市场价的一定比例补偿买方，而买方购买没有房产证的房子，具有一定的过错，也应自担部分责任。
◆购买指标有风险 须留意房产性质
由于集资房建设单位的土地使用权大多是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完全产权。因此，单位集资房的出售范围仅限于该单位职工，不包括单位以外人士，不得向单位以外人士出售，除非他们已办理建设用地有偿使用手续，拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》。
此外，因建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。还有一些建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。
所以，购房者须留意，集资房与普通商品房有一定的差别，不要贪图便宜而忽视将来的风险。
法律专业人士提醒，购买指标首先要查清房产性质。例如经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致合同无效。
郭敬明励志语录 ◆草拟合同要详细 权利义务要明确
“在签订合同时要使用详细版本，对双方权利义务进行明确，特别是违约责任要写得详尽。”河南英泰律师事务所赵钰涛律师说，购买前一定要看该单位是否明确禁止外部人员购买，或者转让只限于内部人员之间进行，防止交易后和建房单位陷入无休止的纠纷，因为住房后这样的楼盘物业一般受该单位管理。
“购买别人转让的单位集资房，由于未办理房屋所有权证书，不能完成法律意义上的过户，所以不能取得物权，若因房价上涨对方反悔，极易造成纠纷。”真心话犀利问题河南英泰律师事务所赵
钰涛律师表示，同时，由于未取得法定物权凭证，不能抵押，物权法上规定的相关权利受到极大限制，“建议签订合同的时候相关条款必须严谨且必须有违约责任，加大对方违约成本。”
对于购买别人转让的经济适用房或者经济适用房购房资格，不建议购买。因现在政府房管部门对该事项审查相当严格，若申请资料会被追究法律责任，同时取消购房资格。若在购买该种房屋后，过户需缴纳相当数量的土地出让金以及配套的费用，且要在法律规定的冷冻期后才能过户，风险相当大。
此外，购房属于重大投资，要慎重，要充分了解房屋的性质、结构，是否涉及诉讼、抵押等，不仅要现场查看，还要到房屋管理部门查询相关信息。同时，要区别“订金”和“定金”。
本期嘉宾
刘冰泉（郑州高新技术产业开发区人民法院民二庭庭长）
滑明勋（郑州市惠济区人民法院法官）
赵钰涛（河南英泰律师事务所律师）
冯彦辉（河南经纬律师事务所律师）
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