证券研究报告|2022年05月30日
核心观点
行业研究·行业月报房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷***************************************** ********************* S0980520040006S0980520030001联系人：王静********************************* 市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业双周报-基本面数据跌幅扩大，央行下调首套房贷利率》——2022-05-17《统计局4月房地产数据点评-求其中者得其下》——2022-05-16《央行首套房贷利率下调快评-态度比幅度重要》——2022-05-15《2022年首批集中供地观察-回暖仍需时日，国央依旧主导》——2022-05-13《房地产行业专题-地产股的“A 面”与“B 面”——华夏中证全指房地产ETF 投资价值分析》——2022-05-12
行业：销售持续低迷，土地整体回暖尚需时日。销售端，从城市角度，2022
年4月单月300城住宅销售面积2148万㎡，环比-32%，同比-64%；2022
年截至4月，300城住宅累计销售面积11049万㎡，同比-50%，景气度
仍低迷。从房企角度，2022年4月单月百强房企全口径销售额4924亿
元，同比-59%；2022年截至4月，百强房企累计全口径销售额21203亿
元，同比-50%，降幅再扩大。土地端，纵观2022年第一批集中供地结
果，从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、重庆顶价成交率均超
过20%；从流拍率的维度看，天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤
拍率均超过20%；从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、
重庆、南京七城的成交溢价率均超过5%。由此可见，各城市间土拍热度
仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵观今年首次集中供地
（22城与非22城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”
整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不
同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，
但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成
交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不
强，土拍市场整体回暖仍需时日。
公司：业绩下滑，分化明显。2021年板块共126家房企整体营业收入30428
亿元，同比增长8.3%；归母净利润303亿元，同比下降84.5%，业绩表现持
续下滑。板块业绩显著下滑的主要原因包括整体收入下降、毛利率下降、减
值损失大幅增加等。剔除亏损超50亿元的6家房企，剩余120家房企整体
营业收入28053亿元，同比增长15.4%；归母净利润1168亿元，同比下降
37.0%。仅看传统龙头房企（选取保利、万科、新城、招商、金地），2021
年归母净利润823亿元，同比下降24.1%，板块内表现分化明显。
世界杯夺冠次数排名板块：五月跑输大盘，估值仍处底部。自上期策略报告发布至今，房地产板
块下跌3.2%，跑输沪深300指数4.8个百分点，在31个行业中排第29名。
根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE 为5.4倍，比
2019年1月3日的底部估值水平低12.8%，仍处历史最低水平。
投资建议：买在基本面分歧时。本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不
再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和
企业的艰难程度，都是史无前例的。因此不必担心政策刺激会矫枉过正，继
续“托底式放松”，只会求其中者得其下。我们坚定认为当前是地产股的配
置良机，必须抓住近期基本面分歧造就的“黄金买点”。6月组合推荐保利
发展、招商积余。
风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。
重点公司盈利预测及投资评级
公司
公司投资昨收盘总市值EPS PE 代码
名称评级（元）（亿元）2022E 2023E 2022E 2023E 001914
招商积余买入17.341840.650.8226.721.1600048保利发展买入16.311952 2.43 2.61 6.7 6.3资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测
内容目录
行业：销售未见起，土地整体回暖尚需时日 (4)
销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大 (4)
土地市场整体回暖尚需时日 (4)
公司：业绩下滑，分化明显 (6)
板块：五月跑输大盘，估值仍处底部 (7)
投资建议：买在基本面分歧时 (8)
风险提示 (8)
免责声明 (9)
图表目录
图1：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） (4)周的拼音
房贷利率最新消息2022年图2：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） (4)
图3：21年第三批集中供地底价成交率 (5)
图4：22年第一批集中供地底价成交率 (5)
图5：21年第三批集中供地溢价成交率 (5)
图6：22年第一批集中供地溢价成交率 (5)
图7：21年第三批集中供地顶价成交率 (5)
图8：22年第一批集中供地顶价成交率 (5)
图9：21年第三批集中供地流拍撤拍率 (6)
图10：22年第一批集中供地流拍撤拍率 (6)笔记本无线上网需要什么
图11：21年第三批集中供地溢价率 (6)
图12：22年第一批集中供地溢价率 (6)
图13：房地产板块2021年营业收入及同比 (7)
图14：房地产板块2021年归母净利润及同比 (7)
图15：上期报告发布至今主流地产股涨幅 (7)
世界上最贵的摩托车图16：地产板块PE变化 (7)
图17：上期报告发布至今各板块涨幅 (8)
错误！未到图形项目表。
行业：销售未见起，土地整体回暖尚需时日
销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大
从城市角度，2022年4月单月300城住宅销售面积2148万㎡，环比-32%，同比
-64%；2022年截至4月，300城住宅累计销售面积11049万㎡，同比-50%，景气
度仍低迷。从房企角度，2022年4月单月百强房企全口径销售额4924亿元，同
比-59%；2022年截至4月，百强房企累计全口径销售额21203亿元，同比-50%，电子信息工程就业方向
降幅再扩大。
图1：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%）图2：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%）
资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理
土地市场整体回暖尚需时日
纵观2022年第一次集中供地结果，从顶价成交率的维度看，深圳、合肥、杭州、
重庆顶价成交率均超过20%，分别为100%、44%、38%、23%；从流拍率的维度看，
天津、福州、济南、南京、合肥的流拍撤拍率均超过20%，分别为80%、40%、40%、
30%、29%；从溢价率的维度看，深圳、合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京七
城的成交溢价率均超过5%，分别为15.0%、11.2%、6.8%、6.4%、5.9%、5.4%、5.0%。
由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。纵
观今年首次集中供地（22城与非22城），仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的
“龙头城市”整体热度较高，东莞、南京等此前房地产市场阶段性火热的城市均
有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正面结果反馈，但
或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维
持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回
暖仍需时日。
图3：21年第三批集中供地底价成交率图4：22年第一批集中供地底价成交率
资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理图5：21年第三批集中供地溢价成交率图6：22年第一批集中供地溢价成交率
资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理图7：21年第三批集中供地顶价成交率图8：22年第一批集中供地顶价成交率
资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞、国信证券经济研究所整理
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