2021年初,央行发布“银行房贷集中度管控”政策,监管层在设置了房企三道红线后,又给了房地产贷款“两道红线”。根据红线要求,各家银行个人购房贷款超标总额达到了1.5万亿元,面对万亿规模的个人购房贷款超标,房地产市场和行业会受到什么样的影响呢?
1 政策动因
本次房贷集中度管控制度的出台,是通过对房地产贷款设置“两道红线”,进而引导房地产信贷居于合理区间以“稳房贷”,并引导行业结构,在房地产贷款行业高集中度的格局下“防风险”。
1.1 稳房贷:房地产信贷合理区间
2010年以来,我国房地产贷款余额从10万亿元上涨至近50万亿元规模。从结构上看,长期以来房地产贷款占人民币各项贷款比重都处于较高位置,2016年,新增房地产贷款规模一度占据新增各项贷款规模的45%,目前这一比例约为27%。余额方面,房地产贷款余额占各项贷款余额指标长期保持上升趋势,目前占比约29%。房地产贷款的“两道红线”或将引导房地产信贷规模居于合理的区间,见图1。
“银行房贷集中度管控”政策分析
摘要:2020年12月31日,中国人民银行发布了“银行房贷集中度管控”政策,监管层在设置了房企“三道红线”后,又给了房地产贷款增加“两道红线”。房贷集中度管控制度出台的动因,主要是引导房地产贷款居
于合理区间,并防范行业集中度所带来的风险。整体看,影响相对可控,对购房端的影响会大于房企融资端,预计房贷集中度对房地产销售的影响约在3%~6%之间,且可能更低。该结果仅为粗算,实际的情况会受多种因素的综合影响,结果将有不确定的差异。但可以确定的是,房地产贷款增速将会压缩。
关键词:房贷;“两道红线”;监管
中图分类号:F293 文献标识码:B
文章编号:1001-9138-(2021)02-0027-30 收稿日期:2021-02-01
工商银行房贷文章来源:本文由保利投顾研究院供稿。图1:主要金融机构房地产贷款占金融机构人民币
贷款比值
备注:贷款数据为金融机构,房地产贷款数据仅为主要金融机构数据,实际占比情况或更高
数据来源:央行、保利投顾研究院整理
表
1:房地产贷款集中度管理制度内容
数据来源:保利投顾研究院整理
1.2 防风险:维护金融稳定性
关于情人节的歌曲当前我国银行业房地产贷款格局呈现出高集中度的特征。工农中建四大行房地产贷款余额高达22万亿元,再加上交行及邮储银行的数据,大型银行的房地产贷款占比高达54%,而其中个人购房贷款业务的集中度更甚,大型银行占比达69%,大中型银行合计占比超过85%,见图2。房地产“两道红线”或将引导银行房地产贷款结构合理分布,以避免发生风险时,局部区域的积聚爆发而影响金融稳定性。
2 房贷“两道红线”分析
2.1 具体要求
政策将银行业分为五档进行监管,考核银行的境内房地产贷款及个人住房贷款结构指标,虽
然要求各行1个月内报调整方案,但总体看,仍预留了较大的调整空间,表1为房地产贷款集中度管理制度内容。
2.2 达标情况
以2020年上半年上市银行披露的数据测算,约13家银行指标超标,整体呈现大行普遍超标,但越限点数低;中小行部分超标,但越限点数大的特征。大型银行中,仅农行及交行符合标准,建行及中行超标较多;中型银行中,招商及兴业银行均超过“两道红线”2个百分点以上;小型银行中,成都及青岛银行超标较多,大幅高于红线要求。表2体现了部分银行个人住房贷款和房地产贷款占比达标情况。
2.3 近期银行动态
根据近期对部分地区银行房贷业务调研来看,在个别地区的一二线城市中,已经出现超标银行开始收紧个人购房贷款的现象,具体措施包括提高审查标准、放款变慢、甚至暂停接单等,见表3。
图
2:银行房地产贷款(亿)格局
备注:仅统计各银行境内(内地)贷款情况数据来源:银行年报、保利投顾研究院整理
表
2:房地产贷款集中度管理制度内容
备注:仅统计各银行境内(内地)贷款情况,以银行年报披露数据为测算依据,因实际口径问题,与最终各银行上报央行指标有一定误差
数据来源:银行年报、保利投顾研究院整理
表3:1
月上旬部分地区银行房贷变化情况
lo
数据来源:保利投顾研究院调研反馈
3 政策影响分析
梦见房屋倒塌3.1 个人房贷端影响大于房企融资端
从绝对值上看,按各档银行指标要求不同,房地产贷款总额超标0.78万亿元,而个人购房贷款余额超标1.52万亿元。考虑到房地产贷款指标上限更高,0.78万亿元主要由个贷超标导致,房企贷款超标仅0.23万亿元,见表4。
从比例上看,个人房贷余额超标量级占我国主要金融机构贷款余额的3%,对整体贷款余额的影响较小;涉房贷款总额超标占我国主要金融机构贷款余额的1.7%,影响相对更小一些。
3.2 对房屋销售挤压3%~6%,新房影响小
根据要求,各银行要在2~4年内完成超标贷款的压降,也就是说,存量方面有1.28万亿需要4年内压缩,0.24万亿需要2年内压缩,同时考虑增量因素,在“两道红线”要求下,个人房贷仍有增量空间,但增速会有所回落,因此实际压缩额更小。据测算,实际每年需压降贷款额0.32~0.44万亿,对应每年住房销售额的影响约为3.3%~5.7%。
银行通常会对新房和二手房进行差异化信贷投放。由于新房房贷为银行的“标准件”,获取、审核成本相比二手房更低、人效更高,银行偏好于压缩二手房“非标”,因此,实际对新房销售的影响或低于3.3%~5.7%。
同时,各银行早有发行RMBS腾挪信贷额度空间的习惯,目前市场余额超1.8万亿元,2020年全年新发RMBS达0.4万亿元,其中80%为新房房贷。若银行采取多种方式综合应对,预计对新房销售额的挤压将低于每年3%。
此外,银行在贷款增速放缓的情况下,或将调整房贷政策,不排除提高利率,筛选客户的可能。并对不同地区进行差异化选择,优先投放风险小的一二线核心区域,三四线城市及非核心区域可能会有所惜贷。
4 结语
房贷集中度管控制度出台的动因,主要是引导房地产贷款居于合理区间,并防范行业集中度所带来的风险。
整体看,影响相对可控,对购房端的影响会大于房企融资端,预计房贷集中度对房地产销售的影响约在3.3%~5.7%之间,且可能更低。该结果仅为粗算,实际的情况会受多种因素的综合影响,结果将有不确定的差异。但可以确定的是,房地产贷款增速将会压缩。脸部皱纹怎样去除
此夜曲中闻折柳的意思表4:截至2020年上半年,各超标银行超标规模明细(亿元)
数据来源:银行年报、保利投顾硏究院整理
版权声明:本站内容均来自互联网,仅供演示用,请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198,我们将在24小时内删除。
发表评论