福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
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原告:中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江市青阳崇德路，统一社会信用代码******************。
负责人：叶继沂，该分行行长。
委托诉讼代理人：黄泽沣，*。
委托诉讼代理人：陈亚行，*。
被告：田青，*，1990年10月1日出生，土家族，住福建省莆田市涵江区。
关于母爱的歌曲被告：詹志敏，*，1991年7月4日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
2022新年快乐祝福语被告：晋江龙翔置业有限公司，住所地福建省晋江市龙湖中山街中山南路33号，统一社会信
用代码9***********846330。
法定代表人：郝鹏，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司晋江分行（以下简称工行晋江分行）与被告田青、詹志敏、晋江龙翔置业有限公司（以下简称龙翔置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行晋江分行的委托诉讼代理人陈亚行到庭参加诉讼，被告田青、詹志敏、龙翔置业公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行晋江分行向本院提出诉讼请求：1.田青、詹志敏立即向工行晋江分行偿还贷款本金540245.3元及利息、罚息、复利2350.89元（暂计至2022年7月21日，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日），本息暂计为542596.19元；2.田青、詹志敏应在十日内协助工行晋江分行办理位于晋江市××镇××村××小区××期××幢××房产的正式抵押登记手续，并将抵押权人设定为工行晋江分行，龙翔置业公司应督促田青、詹志敏并配合办理抵押登记，抵押权设定后，或田青、詹志敏与其仍未办理抵押登记的，工行晋江分行有权对该房产进行拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；3.在工行晋江分行办妥
位于晋江市××镇××村××小区××期××幢××房产的正式抵押登记之前，龙翔置业公司对上述第1项付款义务承担连带偿还责任。事实和理由：2020年9月14日，田青、詹志敏向工行晋江分行借款570000元，用于购买位于晋江市××镇××村××小区××期××幢××房产，双方约定借款期限、借款利率、还款方式、违约责任等内容，田青、詹志敏以其所购房产为其借款提供抵押担保；并由龙翔置业公司提供连带责任保证担保。工行晋江分行依约发放借款，但田青、詹志敏未按照借款合同约定还款。该笔借款已累计逾期11期，且前述房产已被莆田市涵江区人民法院查封。根据合同约定，案涉借款将提前到期。
田青、詹志敏、龙翔置业公司均未作答辩，亦未向本院提交证据。工商银行贷款条件
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2020年9月3日，田青、詹志敏向工行晋江分行出具一份中国工商银行个人贷款申请表，申请表中载明申请人及抵押人为田青，申请人配偶及抵押物共有人为詹志敏，申请金额为570000元等事项。同日，詹志敏向工行晋江分行出具一份共同还款确认书，声明田青以位于晋江市××镇××村××小区××期××幢××房产作为抵押物向工行晋江分行申请的借款系其二人的共同债务等内容。2020年9月7日，工行晋江分行与田青、詹志敏、龙翔置业公司签订
中国石油加油卡一份《个人购房借款／担保合同》，约定田青向工行晋江分行借款570000元用于购买位于晋江市××镇××村××小区××期××幢××房产的房产，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款，每月1日为还款日；贷款利率以贷款发放日前全国银行业间同业拆借中心最新公布的5年期以上贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为基准利率加54个基点确定（一个基点为0.01%），据此确定的借款利率以借款凭证记载为准，调整周期为12个月；对未按约定日期偿还的贷款按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按借款利率加收30%确定；如发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等违约情形的，借款人有权宣布合同项下全部款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同约定，田青、詹志敏以其购买的前述房屋作为抵押物为前述借款提供抵押担保，抵押人应在能够进行房屋产权登记之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥产权登记，抵押人办妥所购房屋的不动产权属证书后，应在一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，双方就此办理了抵押权预告登记【不动产登记证明号：闽***********】。龙翔置业公司作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围为合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应付费用；如案涉抵押物的正式抵
节日高速免费押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2020年9月14日，工行晋江分行依约向田青指定的账户发放借款570000元，借款发放时借款执行年利率为5.19%。田青、詹志敏自2021年10月开始连续逾期，未能依约还款。截至2022年7月21日，田青、詹志敏尚欠工行晋江分行借款本金540245.3元及利息、罚息、复利2350.89元。
另查明，案涉房屋所在的房地产开发项目尚未办理初始登记。
上述事实，有当事人当庭陈述和工行晋江分行提供的《个人购房借款/担保合同》、不动产登记证明、借款凭证、个人住房贷款申请表、共同还款确认书、个人贷款借据余额信息、交易明细等在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可作为认定本案事实的依据。
本院认为，工行晋江分行与田青、詹志敏、龙翔置业公司签订的《个人购房借款／担保合同》，詹志敏向工行晋江分行出具的共同还款确认书均系各方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性、强制性规定，合法有效，依法应予保护。工行晋江分行依约提供借款，田青、詹志敏未能依约还款，工行晋江分行有权要求田青、詹志敏提前归还全部借款本息并
承担相应的违约责任。田青、詹志敏以其位于晋江市××镇××村××小区××期××幢××房产提供抵押担保,并办理了抵押权预告登记，但案涉房产尚未办理抵押登记手续，工行晋江分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条的相关规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。案涉房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。故对工行晋江分行主张对案涉房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，田青、詹志敏负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理正式抵押登记的义务,但案涉房产所在项目未办理初始登记,客观上不具备办理不动产权属登记和抵押登记的条件,故对工行晋江分行要求田青、詹志敏在十日内协助办理案涉房产的正式抵押登记手续的主张，不予支持。依据案涉《个人购房借款／担保合同》的约定，龙翔置业公司的阶段性保证免除的条件为正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到该不动产抵押登记证明，故龙翔置业公司在案涉房产的抵押登记手续办妥之前，应对本案借款本息承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向田青、詹志敏追偿。
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