房抵贷重磅新规,读这一篇就够了!
房抵贷重磅新规，读这⼀篇就够了！
⾦融监管研究院孙海波。
3⽉26⽇，为封堵经营贷流⼊房地产市场，银保监、住建部和⼈⾏联合出⼿！发布了《关于防⽌经营⽤途贷款违规流⼊房地产领域的通知》。其中明确：
•不得向⽆实际经营的空壳企业发放经营⽤途贷款。企业成⽴时间或受让企业股权时间短于1年，及持有被抵押房产时间低于1年的借款⼈尤其须谨慎。
•进⼀步加强借款主体资质审核，不得以企业证明材料代替实质性审核。
msxml•不得向资⾦流⽔与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。房屋按揭贷款
•不得因抵押充⾜⽽放松对真实贷款需求的审查。
•不得向资⾦流⽔与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
•不得以已开展受托⽀付为由弱化贷后资⾦管控。
•⼀旦发现贷款被挪⽤于房地产领域的要⽴刻收回贷款，压降授信额度。
•对存在协助借款⼈套取经营⽤途贷款⾏为的中介机构，⼀律不得进⾏合作。
前⾔：
本次⽂件的最主要的宏观背景在于，过去多年来积累的定向货币政策，在2020年达到巅峰。很多⼈⼀直在问”这个监管政策有没有效果“。其实，再严厉的政策（⽐如房地产两集中）长期都会失效，⽽短期则肯定能形成威慑。
这⾥还涉及⼀个基本问题，就是定向货币政策和定向信贷政策效果问题。再成功的定向货币政策，也只能限制货币创造循环第⼀轮的去向，⾄于后续货币的去向，⽆法管控。所以，要想控制央⾏基础货币投放后续货币创造资⾦不流向房地产，必须要有定向信贷政策出台。于是，2020年下半年出台了针对房地产企业的三道红线，同年年底出台了针对银⾏的房地产贷款两集中（尤其摁住住房按揭贷款），再加两道紧箍咒。
但是有如滚滚洪流般的信贷投放，真的就能不流向房企房地产领域么？此前⼀度⼤规模开展的房抵贷业务，在央⾏银保监会的强⼒按压之下，⾃然就逐步形成了⼀个向房地产输⾎的决堤⼝。
⼀、为应对疫情，央⾏2020年的货币投放举措
•1⽉31⽇，⼈⾏发布《关于发放专项再贷款⽀持防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情有关事项的通知》(
银发
〔2020〕28号)，向主要全国性银⾏和湖北等10个重点省市部分地⽅法⼈银⾏提供总计3000亿元低成本专项再贷款资⾦，⽀持抗疫保供。
•2⽉26⽇，⼈⾏发布《关于加⼤再贷款、再贴现⽀持⼒度促进有序复⼯复产的通知》（银发〔2020〕53号），央⾏提供5000亿元⼩微专项再贷款和再贴现，具体参见笔者⽂章《央⾏再放8500亿元！》，并明确银⾏如果按
LPR+50BP（4.55%）利率发放⼩微贷款可等额申请2.5%年利率的央⾏再贷款。
•2⽉28⽇，⼈⾏发布《关于运⽤⽀农再贷款专⽤额度⽀持扩⼤⽣猪养殖信贷投放的通知》（银发〔2020〕56号），安排⽀农再贷款专⽤额度200亿元，⽀持扩⼤⽣猪养殖信贷投放。
•3⽉16⽇，⼈⾏实施普惠⾦融定向降准，对普惠⾦融领域贷款占⽐考核达标银⾏给予0.5或1.5个百分点的存款准备⾦率优惠，并对此次考核中得到0.5个百分点存款准备⾦率优惠的股份制商业银⾏额外降准1个百分点。
•2020年3⽉底，⼈⾏进⼀步增加中⼩银⾏再贷款再贴现额度1万亿元，进⼀步实施对中⼩银⾏定向降准，引导中⼩银⾏将获得的全部资⾦以优惠利率向中⼩微企业贷款，扩⼤涉农、外贸和受疫情影响较
重产业的信贷投放。⽀持⾦融机构发⾏3000亿元⼩微⾦融债券⽤于发放⼩微贷款。
•4⽉3⽇，⼈⾏决定下调农信社、农商⾏、农合⾏、村镇银⾏和仅在本省级⾏政区域内经营的城商⾏存款准备⾦率1个百分点，分4⽉15⽇和5⽉15⽇两次实施。
•4⽉7⽇起，⾦融机构在央⾏超额存款准备⾦利率从0.72%下调⾄0.35%。
•6⽉1⽇起，⼈⾏通过创新货币政策⼯具使⽤4000亿元再贷款专⽤额度，购买符合条件的地⽅法⼈银⾏2020年3⽉1⽇⾄12⽉31⽇期间新发放普惠⼩⽤贷款的40%，以促进银⾏加⼤⼩微企业信⽤贷款投放。
•7⽉1⽇起，下调再贷款、再贴现利率。其中，下调⽀农再贷款、⽀⼩再贷款利率0.25个百分点。调整后，3个⽉、6个⽉和1年期⽀农再贷款、⽀⼩再贷款利率分别为1.95%、2.15%和2.25%。下调再贴现利率0.25个百分点⾄2%。下调⾦融稳定再贷款利率0.5个百分点。调整后，⾦融稳定再贷款利率为1.75%，⾦融稳定再贷款（延期期间）利率为
3.77%。
⼆、⼩微企业贷款指标压⼒下，银⾏做房地产抵押经营贷动⼒充⾜
关于经营贷中的房抵贷问题，还是要从⼩微指标压⼒说起。
⼩微指标为何让多数银⾏头疼，就是因为从2014年开始，⼩微指标年年增。⽽经历6年的增长后，商业银⾏继续增加⼩微贷款余额或增速的难度与⽇俱增，加上对⼩微企业⼩微企业主发放的经营贷，普遍存在企业流⽔不真实、税务信息不可靠、公司治理混乱、业务模式单⼀等问题，风险很难控制。
笔记本散热器哪个牌子好最好的抓⼿仍然是企业主的房⼦。各⼤⾏优质⼩微客户争夺激烈，尤其存量⼩微企业主的住房追加贷款成为竞争的关键点，对抵押率、资⾦⽤途审查就不知不觉放松，新增抵押物难以⽀撑增量⼩微贷款增量要求。
本次规范主要是经营贷包括⼩微企业主和个体⼯商户，以及流动资⾦贷款（制造业和商贸为主）。笔者认为，个体经营贷问题更严重。
何为普惠型⼩微贷款？
1、银保监会⼝径
高考分数查询根据2019年3⽉银保监会颁布的《关于2019年进⼀步提升⼩微企业⾦融服务质效的通知》，对⼩微企业贷款门槛认定为：“单户授信总额1000万元以下（含）⼩微企业贷款和普惠型其它组织及个⼈经营性（⾮农户）贷款”。门槛从500万提⾼到1000万，⼤幅度放松了⼩微企业贷款门槛。
2、央⾏⼝径
根据《关于对普惠⾦融实施定向降准的通知》（银发[2017]222号）以及2019年1⽉份进⼀步修订单户授信的⼝径，当前普惠⾦融领域贷款包括：
•单户授信⼩于1000 万元的⼩型企业贷款
•单户授信⼩于1000 万元的微型企业贷款
•个体⼯商户经营性贷款
•⼩微企业主经营性贷款
•农户⽣产经营贷款
•其他等
其中占⽐最⾼的是单户授信1000万以下的⼩微，个体⼯商户和⼩微企业主经营贷。定义普惠⾦融之后最主要的⽬的是为了界定存款准备⾦率。此外央⾏MLF，信贷资产⽀持再贷款合格质押品中的⼩微指：单户授信1000万元及以下的⼩微企业贷款。
三、按揭贷款转向房抵贷？家乐福卡余额查询
房贷集中度新规落地后，6⼤⾏+国开⾏个贷上限是32.5%，股份制银⾏+2家政策⾏+3家⼤型城商⾏个贷上限是20%。这道紧箍咒下来之后，建设银⾏、中国银⾏都是贴近或略超限额；招商银⾏、兴业银⾏、成都银⾏、青岛银⾏都是较⼤幅度超过警戒线，未来2年需要逐步压降。即便是已经达标的或者按揭贷款⽐例⾮常低的银⾏⽐如宁波银⾏，平安银⾏，因最近增速过快，可能也会⾯临限制，控制增速。
如何将部分长期限的按揭贷款置换为短期限的经营贷，同时利率也更低？据银保监会统计，2020年上半年普惠性⼩微贷款的平均利率6%，其中分为信⽤贷和抵押贷款，抵押贷款平均⾄少再低60-80个BP，按照5.2%房屋抵押经营贷计算，也略低于⼆套房的房贷（和⾸套房⽐肯定没有优势，故不在分析之列）。
更为关键的是⽐例和持有时间。如果⼆套房持有时间1个⽉，刚购买就做房屋抵押的经营贷，实际上和按揭贷款差异不⼤。但是从投资⼈⾓度，显然房抵贷可以做到7成，但是⼆套房按揭贷只有3成。当然期限上房抵贷更短，⼀般1-2年，需要不断滚动，按揭⼀次性20-30年。此次如果真的严格执⾏下去，部分投资客流动性可能存在问题，⽆法继续滚动下去。
从银⾏⾓度，经营贷可以完成⼩微企业贷款的指标压⼒，不论是⼤⾏还是股份制银⾏，都有充⾜动⼒做房地产抵押的经营贷，⽽做房地产按揭贷款就需要占⽤房地产贷款额度指标。
四、市场上⼩微贷款，房抵贷情况
2020年初因为疫情爆发，国家加⼤对⼩微的扶持。
建⾏的经营贷产品抵押云贷去年2⽉底就曾加⼤营销⼒度，对抵押率等条件进⾏放松（完全合规的放松）：
五、对融资⼈的约束：纳⼊征信
通知明确“将企业和个⼈违规挪⽤经营⽤途贷款的相关⾏政处罚信息及时纳⼊征信系统”。可以说这次整顿也换了全新的⾓度，不仅仅对⾦融机构及从业⼈员施压，也不仅仅是对房地产中介施压，⽽是对融资⼈也有⼀定威慑。
尤其需要注意，住建部和银保监会没有权⼒对挪⽤经营⽤途贷款的相关企业和个⼈进⾏⾏政处罚。这⾥应该意思是发现挪⽤之后，对⾦融机构失职⾏为进⾏⾏政处罚；但与此同时相关处罚对应的个⼈或者企业挪⽤纳⼊企业和个⼈的征信记录。
其实对资⾦挪⽤纳⼊征信⼀事，2017年就已经被强调过——《关于规范购房融资和加强反⼯作的通知》（建房〔2017〕215号）⾥已经明确：“加⼤对银⾏业⾦融机构违规⾏为的查处⼒度。银⾏业监督管理部门各级派出机构要加⼤对银⾏业⾦融机构个⼈住房贷款、个⼈综合消费贷款、经营性贷款、
信⽤卡透⽀等业务的监督和检查⼒度，依法依规严肃处理各类违规⾏为。银⾏业⾦融机构要加强⾃查和相关制度建设，对发现个⼈综合消费贷款、经营性贷款、信⽤卡透⽀等资⾦违规⽤于购房的，要依法依规严肃问责相关责任⼈员，妥善管理相关风险，并依法将借款⼈失信违约情况录⼊征信系统。”
不过这4年来，该要求是否被执⾏依然不得⽽知。⽬前来看，征信仍然只记录融资违约相关记录，对于挪⽤则并没有执⾏；如果此次能执⾏到位也算是⼀个很⼤的进步。
当然反过来说，这也给银保监会的⼯作提出了更⾼的挑战，因为企业和个⼈⾏政复议的概率要远远⼤于⾦融机构，检查过程中的程序和事实确认严谨性都需要更加注意。
六、⾦融机构建⽴⾃⼰的合作机构“⽩名单”。住建部建⽴房地产中介机构和⼈员违规⾏为“⿊名单”
其实⼀般⽽⾔，房地产中介机构不太可能对违规⾏为起到决定性作⽤。只有长期⾼强度定向政策的实施作⽤下，政策导向和市场需求出现强烈反差，通过钻政策空⼦的利润空间变得⾜够⼤，中介才能够成为看起来⾮常关键的⼀环，帮助融资⼈打政策擦边球。
因此，今年以来银保监会才不得不持续强化资⾦流向和⽤途管理，防范房地产领域⾦融风险。重中之重是坚决遏制个⼈消费贷款、经营性贷款等违规流⼊房地产市场。
本次新规虽然量化指标不多，但若各个⾦融机构严格从企业成⽴时间、持有抵押房地产时间、和信贷
书信的格式
需求等严格审核，并在贷后管理等多个维度进⾏控制，⾄少短期会对房抵贷流⼊房地产市场有⼀定的遏制作⽤。
附1
经营贷流⼊房地产相关监管处罚
附2
经营贷资⾦流向问题的检查
重点1：确定拟查的借款⼈名单
检查⼈员对已经报送监管标准化数据的机构，借助EAST，批量筛选是否存在挪⽤于证券投资、银⾏承兑汇票保证⾦、房地产开发等政策限控和⾼风险⾏业领域的企业关联个⼈客户名单是最有效的⽅式，可以确保⼀定时间段内基本覆盖被查机构的所有客户。为确保名单精准，建模时可以进⼀步精确锁定资⾦流向，筛选出资⾦最终流⼊的账户名称，从名称上或者信贷资⾦的最终⽤途上判断是否与合同约定相同。将能够明确从资⾦流向上就能定性为挪⽤的客户筛选出来。对
上或者信贷资⾦的最终⽤途上判断是否与合同约定相同。将能够明确从资⾦流向上就能定性为挪⽤的
客户筛选出来。对尚未报送标准化数据⽆法使⽤EAST的机构，则可先⾏要求被查机构报送其全部授信客户名单，在查前充分收集信息，利⽤信访核查透露信息、客户预警系统等多⽅⾯渠道，于名单中确定拟查的借款⼈。
重点2：调阅借款⼈授信及信贷档案
对借助EAST筛查的疑点名单客户，根据EAST筛查的合同号、借据号等信息，精确调阅每笔信贷业务档案。在查阅资料时，对借款⼈申请材料、贷款资⾦⽤途佐证材料、诚信状况及还款能⼒的真实状况逐⼀进⾏调查核实，查实借款⼈的贷款申请⽤途、信贷⼈员如何核实借款⼈的有关信息特别是借款⽤途信息，是否建⽴并严格执⾏“⾯测、⾯试和居访”制度，是否实⾏了双⼈实地核查，贷款合同的约定⽤途等，以明确对应信贷资⾦的约定⽤途。
重点3：⽐对信息以发现不尽职问题
检查⼈员应利⽤从被查机构之外的其他渠道收集的信息与授信调查报告中的信息进⾏⽐对，如可以从其他机构调取对应业务的合同、发票、客户财务数据、项⽬资料等。⼀般的可疑情形是：贷款资料之间内容不符或⽆法相互印证；信贷资⾦最终⽤途与申请及调查时的描述不符；客户实际情况与调查⼈员描述的不符；授信调查未按照流程实施等。

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