某某地区购物广场项目立项申请书
一、总论
1、项目实施背景与依据
1.1 项目实施背景
改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。
进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，
社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为享有国际盛誉的零售商业巨子??美国××××集团于1996年进入中国市场，相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。经过几年的积累,××××本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入
新世纪,××××重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益，争取到2005年将××××连锁店在中国发展到200家。
苍井空作品全集作为中国地产业的龙头企业??××集团股份有限公司抓住了这一契机，在××全面挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场。两强联盟，签署了长期战略合作协议，双方将在资金管理、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以××等五个城市作为首次合作对象，在各地商业黄金地段，兴建××购物广场。该项目是首次合作项目之一。
1.2 项目实施依据
××购物广场是××集团股份有限公司与××集团签署的一揽子合作项目之一。此次项目还包括××购物广场等5个城市的四个项目，各地项目均由××集团下属各地产公司分别施工建设。该项目得到了××市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实施依据主要有:
●××集团有限公司与××咨询(深圳)有限公司签署的《房屋租赁协议》
●××中国有限公司与××集团的会谈纪要
●××中国有限公司与××集团的关于在××选址兴建××购物广场的确认函
●××××集团有限公司与××市国土管理局签署的《国有土地使用权转让合同》
2、项目概况
●项目名称:××购物广场
●项目地址:××市××区××路
●建设内容：购物商城、餐饮及配套设施
●项目建筑指标:
占地面积15915.04平方米
建筑面积59738.8平方米
覆盖率73%
容积率2.9
●投资与收益概况
该项目总投资35895.68万元，其中，建设投资35252.86万元，流动资金100万元，正常营业期销售(营业)收入11341.23万元，年均利润总额9876.85万元，年均税后利润6617.49万元。主要技术经济指标如下表所示:
序号指标指标值
1 投资利润率 27.69%
2 投资利税率 55.38%
3 资本金净利润率 50.83%
长春购物4 借款偿还期 1年8个月
5 Pt税后全部投资 1年11个月
6 Pt税前全部投资 1年6个月
7 FNPV税后全部投资 58726.89万元
8 FNPV税前全部投资 94128.68万元
9 FIRR税后全部投资 63.90%
10 FIRR税前全部投资 135.96%
11 FNPV税后自有资金 59298.03万元
12 FIRR税前自有资金 123.88%
3、开发商概况
●名称:××集团股份有限公司
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中国当代作家●法定地址:
●法人代表:
●注册资本:
●经营概况
××××集团股份有限公司成立于1988年,1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的××房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉保证”，受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。公司先后在××建设开发了××等居民小区;××等精品楼盘以及××大厦、××国际饭店等项目。为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化,××集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括了××等精品住宅小区，还包括北京××等综合项目。到2001年底，集团房地产开发将拓展到全国12个城市，年开发量超过150万平方米，销售额超过50亿元。
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该集团公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连市高等学校、小学校、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会、大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业的投入额达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。
该集团公司近期的发展目标是：到21世纪初，成为资产超百亿元，年经营额超过百亿元的中国一流的大型企业集团。该集团公司拥有一支具有开拓精神的
领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。
●美国××集团
狂战怎么加点美国××集团成立于1962年，以单一经营日杂食品超市为起点，经过近40年的运营，现已发展成为具有传统的百货公司、超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国企业集团。从创业至今，公司始终坚持“低价格、低成本、低利润”的零售经营理念，恪守“天天平价、满意服务”的营销战略；注重管理，信奉“公仆领导”、“门户开放”的政策，讲究沟通、沟通、再沟通，仅用了40年的时间，就实现了全球化扩张。截至2000年底,××已经在全球10余个国家开设了近4000家连锁店，利润增长始终保持强
劲势头，年增长速度高达20%。1998年,××从上一年度世界500强第7位，跻身第4位，年营业额为1392亿美元，利润44亿美元。2000年，又攀升至第2位，年营业额为1862亿美元，利润62亿美元，下属员工超过100万人。1996年,××××进入中国，选择深圳作为其进军中国市场的桥头堡，此后，又相继在东莞、北京、大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。××××凭借其雄厚的资金实力、先进的管理经验、庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国,××××的加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。
4、编制依据与研究范围
4.1 编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有:
●国家外经贸委颁布的《外商投资商业试点办法》;
●国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》;
●项目所在地城市总体规划;
●辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准;
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