关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告
高情商回复节日快乐关于我市不动产登记历史遗留问题
的调研报告
关于我市不动产登记历史遗留问题的
成因及解决思路
不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实
施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或
依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记
的问题；狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各
种无法正常统一登记的问题。
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为提高不动产登记质量和效率，维护众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，
进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历
史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：
一、我市产权登记发证基本情况
我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。
实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，
房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记
由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析
历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包
括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权
利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造
等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审
批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例
如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等
问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记
山海经十大神鱼方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由
于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，
在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
１、用地手续不全;
２、欠缴税费;
３、擅自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;员工行为规范
５、没有办理竣工验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失; ７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;
８、项目跨宗地建设或界址不清;
９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办
公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;
１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。
在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠
缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的
有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作
１、2017年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗
留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门
天气的谚语机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。
２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2017]29号）文件。
３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进
一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。
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4、2017年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2013年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了东城雅苑等13个众反映强烈的项目登记办证问题。
５、2019年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。
四、
下步解决思路
１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障；同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别

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