房屋不动产历史遗留问题化解初探
房屋不动产历史遗留问题化解初探
摘要：2016 年不动产统一登记制度全面实施，一定程度上规避了以往分散登记可能造成的产权交叉或缺漏，更好地维护了当事人的不动产物权，减轻了企业和众的办证负担。同时，分开登记时形成的历史遗留问题在统一登记时显现出来。鉴于此，文章结合不动产登记实务工作，全面梳理房屋不动产历史遗留问题，剖析其产生的各类成因，并在此基础上提出有针对性、差异化的解决办法，以期为今后在办理不动产登记过程中解决类似历史遗留问题提供有价值的参考。
关键词：房屋不动产；历史遗留问题；化解
1　历史遗留问题的成因
房屋和土地登记历史遗留问题的成因复杂，历时较长，情况多样，往往涉及多个部门的工作职能和政策规定，主要反映在以下几个方面：
1.1分散登记、材料不齐
房屋和土地分散登记时期存在的矛盾问题随着不动产统一登记的深入推进逐步显现出来，由于法律法规不完善且各个部门各自为政、没有实现信息有效共享，导致有些项目仅办理了房产证或土地证，两证不齐。最常见的是土地、房屋权属来源和审批材料缺失。比如无土地合法审批手续，未批先建，无法办理土地证。有些虽已办理土地证，但因项目竣工验收手续不全（含质量、消防、人防、绿化验收等）、未经规划条件核实等问题造成无法办理房产证、不动产权证。
1.2违法建设、主体缺位
首先是实际建设与审批不一致的问题。例如自建房批少占多、批少建多；开发企业没有严格按照规划和土地出让条件依法开发建设，擅自改变规划条件、改变用途、超占用地红线、提高容积率等。项目业主欠缴土地出让金及税费，也没有依法依规接受处罚，导致无法办理不动产首次登记和转移登记。其次是责任主体缺位的问题。比如开发建设单位注销、资金断裂无力继续履行开发义务、企业法人代表失联或拒不配合办证等等，导致本该由开发企业履行义务申请配合办证的，变成无人牵头、没有责任主体，无法办理首次登记或购房人无法办理转移登记（分户办证）。
1.3审核不严、档案缺失
相关部门及工作人员在登记时未严格依法依规审核把关，致使部分房屋登记存在权利性质、用途、权利人不一致、产权范围相互矛盾等错登、漏登的情形。例如房产证是父亲的名字，土地证的产权人是儿子；房产证的用途是住宅而土地证的用途则是商铺。此外，因不动产登记发证历史跨度较长、涉及审批发证部门多、登记资料归档不齐全，审批材料、图纸、权属来源证明材料等历史档案缺失现象较为严重，给确权登记工作带来一定的难度。这些问题的存在导致业主迟迟无法办理不动产权证，不仅众切身利益得不到保障、带来相当大的社会隐患，政府部门信访维稳压力较大。
2　历史遗留问题的现状
2.1单打独斗、联动不足入党之后可以出国吗
水费查询鉴于不动产登记历史遗留问题的复杂性、差异性以及关联性，一个项目的开发建设，涉及用地、立项、工程规划、施工许可、竣工验收、规划核实、税费缴纳、不动产登记等各环节；一宗历史遗留项目的解决，涉及规划、土地、住建、消防、人防等诸多部门，不动产邓超好看的电视剧
登记机构仅是末端环节，绝大多数无法登记的原因题是前置法定要件不齐，因此仅靠登记机构的工作人员是无法妥善解决的。现实中，有的部门对解决历史遗留问题的能动性不足、部门协同性不够，登记机构要“单挑”的多，配合部门“抬轿”的少。有的业主单位、代建单位对历史遗留问题办证的认识不到位，等靠要思想严重，不推不动。例如缴税慢、送件速度慢、资料不齐、错误较多，造成办件超期，需退件注销业务重新收件，整体效率不高。
2.2产权不明，登记争议
目前，根据《不动产登记操作规范》的规定，关于建筑区划内的物业服务用房、公用设施、其他公共场所、道路、绿地是属于全体业主共有的，首次登记时在登记簿上记载。但关于社区服务用房登记在谁名下仍没有明确，各地不动产登记机构做法不一，产权人有登记为住建部门的，也有民政部门，还有向来没有登记的。再比如地下室等建筑，特别是地下人防车位是否可以销售，有独立产权还是只有使用权？是登记在购买（租赁）人名下还是登记为全体业主所有？这些都没有明确统一的规定，各地登记机构横纵向做法各异，也存在一些争议。
3　历史遗留问题解决思路和工作建议
本着尊重历史、实事求是、依法处理、分类施策、确保实效的原则，笔者提出以下处理历史遗留问题的基本思路和工作建议。
3.1解决思路
①尊重历史，肩负担当责任；②堵为疏，维护众权益；③民生为本，打造高效平台；④创新举措，实现问题解决。
3.2工作建议
3.2.1厘清问题症结、摸清项目底数
对辖区内不动产登记历史遗留问题，特别是多年没有办证、业主信访反映强烈的项目，通过调档分析、众走访、实地查验的方式深入调查摸底，进行全面梳理。认真分析成因，厘清工作症结，按问题进行盘点分类。例如存在超层、超占、改变用途，无法办理规划核实的为一类；无用地审批手续、无建设审批手续，但已建成并销售的为一类；开发企业资
金链断裂、欠缴税费或债务纠纷等原因，造成无法办理验收手续或开具不动产发票的为一类。分门别类建立清单台账，摸清底数。
3.2.2建立会审制度，实施部门联动
一是在登记机构和自然资源主管部门内部建立登记业务会审机制。由用地、规划、地籍、不动产登记、土地监察等相关科室组成，对解决历史遗留问题工作中遇到的一些疑难问题、共性问题或需集体研究解决的问题，由业务科室提出处理意见，提交业务会讨论研究。二是由上级政府牵头组织成立处理历史遗留问题联席会议，由自然资源、住建、消防、人防、城管等部门组成，着重解决需由政府协调各职能部门的重大疑难问题。相关部门提出切实可行的具体解决方案提交联席会议研究决定。三是相关部门密切配合、各司其职、主动作为、形成合力。同时坚持改革创新思维、坚持依法处置的底线，敢于担当，吃透政策文件精神，及时帮助企业众补齐登记办证的法定要件。
3.3依法分类施策，限时承诺办结
根据问题清单，分门别类精准施策。关于规划核实部分：结合项目的竣工时点以及依据竣
工当年度的法律法规，结合原审批用途和现状的建筑层数、面积予以核实，并将项目的违法违建情况函告城市管理局；涉及补缴土地出让金的，依法依规提出出让金补缴方案报上级政府批准。关于部分项目无用地审批手续、无建设审批手续，但已建成并销售的，涉及补办土地审批及建设审批手续，情况较复杂，则按照“一事一议”的原则，由各职能部门依职责提出处理方案报上级政府研究决定。
3.4总结经验不足，细化完善政策
及时总结解决不动产登记历史遗留问题的经验与不足，进一步补充完善细化相关政策。如：针对个人自建房登记问题，针对无用地审批材料、未办理建设工程规划审批手续，无土地证和房产证的国有土地个人自建房，成立产权认定小组，由自然资源、住建、城管、消防等相关部门组成，按照提出申请、权籍调查、实地查看、对外公告、审查认定、办理登记等程序解决个人自建房不动产登记问题。
3.5开拓创新履职，杜绝新问题产生
解决历史遗留问题的同时，还要防止产生新问题。目前多地登记机构，推出了新建商品房
微波炉烤鸡摘抄好段项目“交房（地）即交证”创新举措，鼓励开发企业申请实行“交房即交证”，使购房人在交房时即可领取不动产权证书。此举旨在明确开发企业的主体责任，督促开发企业严格按照原审批的规划设计方案、经济技术指标进行建设，有效杜绝新的不动产登记历史遗留问题的产生。同时最大限度保障购房人的合法权益、降低信访风险，促进房地产市场规范健康发展。
4结束语
全面厘清历史遗留问题与不动产登记之间的关系，并在此基础上提出针对性的解决办法，有利于众充分了解不动产登记的本质，更加全面客观地了解不动产登记工作。此外，也为众和登记机构在处理类似历史遗留问题需办理不动产登记时提供了解决方法。
参考文献：
[1]张竞强.不动产登记历史遗留问题分类及解决方法[J].上海房地,2022(02):56-58.
[2]郭锋,张舰.采取并行完善、征办分离的办法 山西加快解决不动产登记历史遗留问题[J].华北自然资源,2020(01):2+1.
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