央产房不能上市交易,并非买卖合同无效的法定理由
央产房不能上市交易，并非买卖合同无效的法定理由
焦某君上诉请求：
房改房买卖
撤销一审判决，依法改判支持我一审诉讼请求。事实和理由：1.503号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权登记单位为北京北方车辆集团有限公司（以下简称北方车辆公司），我在一审判决之前，仍无权处分涉诉房屋，我与程某之间的《楼房产权及所有权转移合同》因侵犯他人利益而无效；2.北京市规划委员会丰台分局答复，涉诉房屋没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，说明涉诉房屋截至2017年10月26日处于非法状态，《楼房产权及所有权转移合同》因此无效；3.一审法院适用法律错误，我认为我对涉诉房屋自始至终无处分权，而从未以在和程某签订《楼房产权及所有权转移合同》时没有所有权或处分权为由主张合同无效；4.一审法院审理程序违法，久拖不判。
程某辩称：
同意一审判决，请求二审法院驳回焦某君的上诉请求。
焦某君向一审法院起诉请求：
1.要求确认焦某君与程某于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效；2.诉讼费用由程某承担。
一审法院认定事实：
2000年3月21日，焦某君（甲方）与程某（乙方）、吴某媛（中保人）签订《楼房产权及所有权转移合同》约定：一、今将位于51号（现为503号房屋，即涉诉房屋），焦某君从六一八厂购置的该楼财产及所有权同意一次性转移给乙方程某永久所有（因甲方购楼款是乙方交纳的）。二、在该楼产权没变更前涉及以后向厂方交纳的任何费用（水电费等）仍继续由甲方代交。三、如以后该楼产权厂方变更给甲方，甲方必须将产权变更手续无条件的转移给乙方永久所有。四、甲方永久不允许以任何理由索要或干涉乙方对该楼房的产权及所有权的使用或变更。五、双方依平等、自愿、互利、互让、平等交易原则，一经转移永不反悔。六、此合同一经双方签字具有同等法律效力，并受中华人民共和国《合同法》及有关法律保护。七、此合同一式三份。甲、乙方及中保人各执一份。
在案件审理过程中，北方车辆公司向一审法院回复函称“一、涉诉房屋是我司职工住宅属于央产房，产权登记单位为北方车辆公司，房屋性质为已售标准价的房改房，但没有给职工
办理房产证。二、涉诉房屋1994年由我司分配给焦某君，焦某君是该房产的使用权人。我司对登记在本公司名下的房产进行日常维护和管理。三、我司属于在京中央企业，隶属中国兵器工业集团公司，具有国家一级保密资质，我司住房档案已在“在京中央和国家机关住房交易办公室”进行登记备案，我司管理的所有房屋不得进行上市交易，员工个人无权将我司管理的房屋转让给他人。四、根据向焦某君本人核实，现涉诉房屋的现居住人为程某。”在京中央和国家机关住房交易办公室向一审法院复函称“经查询住房档案备案情况，该诉争房屋未在我办建档，是否属于可上市交易房屋需与原产权单位核实”。一审法院向北京市国土资源局丰台分局调查，该单位经查询涉诉房屋无房屋登记信息。
一审庭审中，焦某君主张，首先，依据《城市房地产管理法》第三十八条，权属有争议的房屋不得转让。该法律条文是《城市房地产管理法》作为专项特别法规的禁止性规定，属于法律法规的强制性规定。依据《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效合同。本案中，涉诉房屋属北方车辆公司所有，焦某君对于涉诉房屋不享有任何所有权，更谈不上对涉诉房屋与他人有权属争议，因此焦某君与程某签订的《楼房产权及所有权转移合同》应为无效合同。其次，涉诉房屋归北方车辆公司所有，该公司属于央企国有公司，焦某君对涉诉房屋无转让处分权，双方签订的《楼房产权及所有权转移
合同》损害了国家利益和社会公众利益。同时，焦某君未因涉诉房屋受益，程某亦不具备在京购房的资格。综上，焦某君要求确认双方于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效。
一审法院认为：
依法成立的合同，受法律保护。现焦某君起诉要求确认双方于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效的诉讼请求，法院从以下几方面考虑：第一，《城市房地产管理法》第三十八条第（五）项“权属有争议的”、第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让，但该规定属于行政管理性质，并不属于关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第十四条规定中的效力性强制性规定，焦某君以此主张双方协议无效，依据不足，法院不予支持。第二，依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第三，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第八条规定，涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为
不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。上述管理办法第十一条规定，凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售。依据现有证据，涉诉房屋为央产房，系北方车辆公司分配给焦某君，房屋性质为已售标准价的房改房，虽然北方车辆公司认为涉诉房屋现不得进行上市交易，但《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》不属于效力性强制性规定，焦某君以此主张双方协议无效，法院难以采纳。综上，现涉诉房屋不属于国家保障性住房，又无第三人向法院主张侵害其合法权益。焦某君与程某签订的《楼房产权及所有权转移合同》，现没有相应证据证明该合同存在合同无效的法定事由，故对于焦某君要求确认焦某君与程某于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
一审判决：
驳回焦某君的诉讼请求。
二审中，焦某君提交日期为2017年10月26日的北京市规划委员会丰台分局出具的《信息公
开申请答复告知书》，欲证明涉诉房屋无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，其与程某之间的《楼房产权及所有权转移合同》因此无效。程某认为上述证据不属于新证据，且对该证据的证明目的不予认可。一审法院查明的事实，双方均未提出异议，本院予以确认。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
焦某君上诉称涉诉房屋无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，其与程某之间的《楼房产权及所有权转移合同》因此无效。但是根据北方车辆公司的回复函，涉诉房屋属于央产房，产权登记单位为北方车辆公司，系该单位分配给焦某君的，房屋性质为已售标准价的房改房，北方车辆公司隶属中国兵器工业集团公司，具有国家一级保密资质，故仅根据焦某君提交的北京市规划委员会丰台分局的告知书，故难以认定其与程某之间的《楼房产权及所有权转移合同》因该理由无效。关于焦某君所述其自始无权处分涉诉房屋而致
合同无效的问题，依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定可知，出卖人在订立合同时对合同标的无所有权或处分权，不影响合同效力。本案中，焦某君对涉诉房屋无处分权，不导致其与程某订立的《楼房产权及所有权转移合同》无效。且现涉诉房屋不属于国家保障性住房，亦无第三人向法院主张侵害其合法权益。经查，一审法院在审理中扣除了审理期限，不存在严重违反法定程序的问题。

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