潘琳琳、杜谒房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
潘琳琳、杜谒房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】安徽省淮北市中级人民法院 
【审理法院】安徽省淮北市中级人民法院 
【审结日期】2020.05.15 
房改房买卖【案件字号】(2020)皖06民终492号 
【审理程序】二审 
【审理法官】柏莉化启武王冬宁 
【审理法官】柏莉化启武王冬宁 
【文书类型】判决书 
【当事人】潘琳琳;杜谒;郭子墨;郭磊 
【当事人】潘琳琳杜谒郭子墨郭磊 
【当事人-个人】潘琳琳杜谒郭子墨郭磊 
【代理律师/律所】马磊安徽安港律师事务所;侯伟安徽安港律师事务所;李儒飞安徽律诚律师事务所;刘道宇安徽众星合律师事务所 
【代理律师/律所】马磊安徽安港律师事务所侯伟安徽安港律师事务所李儒飞安徽律诚律师事务所刘道宇安徽众星合律师事务所 
【代理律师】马磊侯伟李儒飞刘道宇 
【代理律所】安徽安港律师事务所安徽律诚律师事务所安徽众星合律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】潘琳琳 
【被告】杜谒;郭子墨;郭磊 
【本院观点】本案二审争议焦点是：涉案的三份房屋买卖合同应否予以撤销。 
【权责关键词】完全民事行为能力无效显失公平撤销委托代理合同新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点是：涉案的三份房屋买卖合同应否予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杜谒代理潘琳琳与郭磊、郭子墨之间签订《存量房买卖合同》时，杜谒既得到潘琳琳关于办理上述房产出售事宜的明确授权，又得到了潘琳琳关于办理上述房产抵押注销登记事宜的明确授权，且该两项授权均经过公证机构的公证，其与购买人郭磊、郭子墨签订的房屋买卖合同没有超出代理权限的范围，也不违反法律法规的强制性规定，故涉案的三份房屋买卖合同系合
法、有效的合同，潘琳琳作为合同一方当事人应当依约履行合同义务。潘琳琳上诉认为郭磊、郭子墨购买涉案三套房产的价格明显低于市场价格。但根据一审查明事实，郭磊代潘琳琳向高富春偿还了借款及利息合计194万元，又为涉案三套房产过户缴纳税费150391.2元，合计为2090391.2元，虽然低于涉案房产的交易时的评估价值248.8万元，但房产作为一种可自由转让的商品，其价格波动受到市场供求关系及其他各种因素的影响，在无其他证据相互印证的情况下，不足以认定涉案的三份房屋买卖合同显失公平，潘琳琳以此为由主张撤销涉案的三份房屋买卖合同缺乏事实及法律依据，且一审判决已赋予潘琳琳对于款项差额有异议时另行诉讼的权利，故对其该项上诉主张本院不予支持。潘琳琳上诉称郭磊存在套路贷的违法行为，但并未提供相应证据予以证明，其上诉主张安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的《房地产估价报告》评估基准日不当，且遗漏租赁费用和装潢装饰费用，不能作为认定涉案房产价值的依据，但一审法院在确定涉案房产评估的基准日期前已询问过潘琳琳的意见，潘琳琳表示无异议，潘琳琳在评估报告出具后亦未申请重新评估，且其该两项上诉理由均不足以证明涉案的三份房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可请求人民法院予以撤销的情形，故潘琳琳主张撤销涉案的三份房屋买卖合同的理由不成立，本院不予支持。  综上所述，潘琳琳的上诉请求不能成立，
应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费80元，由上诉人潘琳琳负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-04 01:11:14 
【一审法院查明】一审法院认定事实：潘琳琳及其前夫某某因向高富春借款190万元，潘琳琳将其名下位于淮北市相山区及淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢304室三套房产抵押给高富春，并于2017年7月8日办理抵押登记，并同时办理委托杜谒办理上述三套房屋的过户、出售等事宜公证书。其中2017年7月5日，委托人潘琳琳（甲方）与受托人杜谒（乙方）在安徽省淮北市国信公证处办理了一份委托合同的公证，委托事项为杜谒代表潘琳琳办理位于安徽省淮北市相山区（房地产权证号：淮房地权证相山区字第××号）房屋的下列事项：一、委托乙方为甲方的代理人，全权代表甲方前往不动产登记管理局、银行等相关部门办理下列事项，1、办理出售上述房产的所有相关手续【包括签订房屋买卖契约、收取定金、办理网签手续、办理核价事宜、撤销网签备案合同、签订资金托管协议（或不托管）
、申请房屋转让交易备案、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款）、到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及设涉及办理公证的相关手续】。2、办理上述房产的过户、清房手续。代为申请转移登记、填写登记申请书，签署有关笔录、文书，领取产权证书、领取告知单、领取房屋关联单等。3、到房管局代为领取上述房屋的售房款支票，并到银行部门领取现金。4、办理上述房产的水电、天燃气、电话、有线电视（数字电视）等一切相关设施的过户手续及物业交接（包括缴纳物业费、到物业公司和居委会开具结清证明）办理查询户口情况以及办理户口证明或户口迁移手续。5、申请办理上述房屋抵押交易备案、抵押登记、调取房产档案、领取告知单、不动产登记证明等相关证件、收据等相关手续。6、代为办理上述房屋的抵押登记事宜以新的不动产登记为准，代为签订房屋价格认定书及其他相关文件资料，代为领取他项权利证书或其他相关资料，并交给银行。7、办理上述房屋的相关资料以及接受询问和签署相关文件。8、在银行办理上述房屋二手房贷款的全部事宜（包括签字、填申请表、开设银行账户、收取贷款等、其他贷款无效）并代收房款。9、到不动产登记中心办理转本位登记、代签申请表、询问笔录、预抵押转为抵押登记的申请表、领取相关手续及产权证。10、代为缴纳上述房屋的土地出让金等相关费用。11、代为签订单身证明的保证书、婚姻状况声明书或接受关于婚姻状况、房产状况的询问。
12、代为填写、签署、领取《淮北市已购房改房、集资房、自建房、经济适用房转移登记审核表》。13、办理在房地产管理部门调阅上述房产档案等相关自老以及接受询问和签署相关文件。14、办理上述过户的房屋以现有的不动产权证登记为准的抵押登记、抵押交易备案手续事宜，并领取不动产登记证明。二、委托期限为上述事项办理完毕之日止。三、乙方在其权限范围内签署的一切有关文件，甲方均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均由甲方享有或承担。四、本合同签订后，认可乙方未经另一方同意不得撤销。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 
【一审法院认为】一审法院认为，潘琳琳与郭磊签订委托书，载明潘琳琳委托郭磊将190万元借款还于高富春，还款后，由郭磊处置淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢304室、淮北市相山区相山南路Ａ-2幢116室、淮北市相山区三处房产。在潘琳琳委托郭磊还款并处置上述三套房屋的同时，通过公证的形式在授权杜谒代为办理上述三套房屋过户的基础上，再次授权杜谒代为办理上述房屋的抵押注销事宜。杜谒与郭磊签订的三份存量房买卖合同均系潘琳琳授权所为，双方签订的存量房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。郭磊代潘琳琳向高富春偿还了借款及利息合计194万元后，杜谒才协助将三套房屋过户给郭磊、郭子墨。加上郭磊、郭子墨为房屋过户缴纳的税费150391.2
元，郭磊、郭子墨至少为上述三套房屋交易过户支出对价2090391.2元。而涉案房屋的交易时的评估价值为248.8万元，差额为397608.8元，差异率约15.73%。故，在未能偿清郭磊代为支付的借款本息194万元以及房屋过户交易税费成本150391.2元的情况下，潘琳琳以房屋过户价值过低要求撤销该房屋买卖合同，没有事实及法律依据，不予支持。但对款项差额部分，潘琳琳可另行主张。判决：驳回潘琳琳的诉讼请求。案件受理费80元，由潘琳琳负担。 
【二审上诉人诉称】潘琳琳上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持潘琳琳一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由杜谒、郭子墨、郭磊承担。事实和理由：1．安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的《房地产估价报告》评估基准日为2017年10月、11月，与潘琳琳2019年2月提起一审诉讼相差一年多的时间，必然导致对涉案房产的评估价格偏低，并且遗漏了郭子墨、郭磊占有涉案房产期间的租赁费用和装潢装饰费用，故《房地产估价报告》不能作为认定涉案房产价值的依据；2．郭磊分别于2017年10月16日、2017年10月20日和2017年11月8日，代潘琳琳偿还了194万元的本息。而在转款当天，杜谒就将涉案三套房产以签订《存量房买卖合同》的形式出卖给郭磊和郭子墨。即使涉案房产的价值以《房地产估价报告》认定的248.8万元为准，该数额与郭磊的代偿数额和税费数
额之和也相差397608.8元。如将该差额部分算作代偿款的利息，计息标准明显高于我国法律保护的最高标准。郭磊存在变相收取潘琳琳高额利息的行为。郭磊在为潘琳琳代偿借款之前，已将委托书等相关材料备好，明显符合“套路贷"的特点。潘琳琳向郭磊借款后一直正常地支付借款利息，郭磊却依据借款时持有的委托书直接办理房屋的过户手续，显然是恶意占有潘琳琳的房屋；3．潘琳琳与杜谒之间的委托事项仅限于办理房产过户相关手续，并不包含对涉案房产价值的确定。故在未经潘琳琳同意的情况下，杜谒无权以其自行确定的涉案房产的出售价格与郭磊签订《存量房买卖合同》；4．涉案房产的评估价值为248.8万元，该评估价值并不包含房产的相关税费，仅仅是房产的本身价值。所以郭磊为购买涉案房产所支出的税费也不应算作其为购买涉案房屋所支出的对价款，郭磊为购买涉案房产所支出的对价款应为194万元，明显低于市场价格。涉案房产的评估价值与郭磊支付的购房款相差54.8万元，差异率已超过22%，明显符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的可撤销的情形。郭子墨、郭磊共同辩称，潘琳琳的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。1．潘琳琳认为《房地产估价报告》认定的价格偏低，但并未申请重新评估，所以《房地产估价报告》可以作为涉案房产价格的参考依据。因此对方对于评估报告的观点是不成立的；2．本案不存在套路贷情形。潘琳琳与郭磊之间的借贷纠纷系在淮北市
相山区人民法院另案诉讼中，本案中潘琳琳与郭子墨、郭磊之间不存在借贷关系，本案发生原因系因潘琳琳无力偿还他人到期借款，主动到郭磊以处置房产的方式让郭磊代为还款。郭磊除代为偿还194万以外，还承担了涉案房产过户的税费、水电费、物业管理费等，共计超过220万，与评估价格之间差异率没有超过法律规定的30%，是合理的价格，不属于显失公平，不在可撤销范围内；3．同意杜谒的答辩意见，潘琳琳在实施相关民事行为过程中具有完全民事行为能力，杜谒系基于潘琳琳的委托实施的相关民事行为，其委托事项真实合法有效；4．可撤销的民事行为，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，潘琳琳起诉关于撤销民事行为已超过法定期限。综上所述，潘琳琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 

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