中交广州港口物业有限公司、刘军云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.02.13
【案件字号】(2019)粤01民终23756号
【审理程序】二审
【审理法官】白小云赵云川刘卉
【审理法官】白小云赵云川刘卉
【文书类型】判决书
【当事人】中交广州港口物业有限公司;刘军云;王海燕
【当事人】中交广州港口物业有限公司刘军云王海燕
【当事人-个人】刘军云王海燕
【当事人-公司】中交广州港口物业有限公司
【代理律师/律所】许亮广东广大律师事务所;李晖广东度明律师事务所
【代理律师/律所】房改房买卖许亮广东广大律师事务所李晖广东度明律师事务所
【代理律师】许亮李晖
【代理律所】广东广大律师事务所广东度明律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】中交广州港口物业有限公司
【被告】刘军云;王海燕
【本院观点】本案的争议焦点在于：1、中交公司是否应向刘军云、王海燕赔偿逾期退还购房款的利息损失；2、如需赔偿，该利息损失的起算时间、计算标准如何确定。
【权责关键词】违约金过错第三人新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审另查明： 中交公司在一审中提交了日期为2003年3月3日的《出售公有住房缴款明细表》，该表仅记载了刘军云、王海燕的购房缴款信息，中交公司主张该表格为办理退购手续的表格，其中“市房改办意见"处加盖“电脑更正"及“广州市住房制度改革办公室财务专用章"的印章，加盖日期“2003年3月18日"。 二审中，中交公司主张其向一审法院提交的日期为“2001年3月26日"的《出售公有住房缴款明细表》，其中显示的“2001年3月26日"为递交资料的时间，“电脑已注销"“已办退购"的印章是在2003年3月18日办理退购手续后，由广州市住房制度改革办公室加盖，实际退购时间并非2001年3月26日。中交公司确认其已就涉案房屋的房屋占用费向广州市天河区人民法院提起诉讼，该案尚未审结。
【本院认为】本院认为：本案的争议焦点在于：1、中交公司是否应向刘军云、王海燕赔偿逾期退还购房款的利息损失；2、如需赔偿，该利息损失的起算时间、计算标准如何确定。 关于中交公司是否应向刘军云、王海燕赔偿逾期退还购房款的利息损失的问题。中交公司与刘军云办理退房手续后，刘军云负有返还房屋的义务，中交公司负有返还购房款的义务。现有证据无法证明在中交公司通知刘军云、王海燕领取购房款的情况下，刘军云、王海燕无正当理由拒绝领取，故中交公司主张因刘军云拒绝办理退款手续，导致未能退还购房款的理由不成立。同时，即使刘军云、王海燕拒绝办理退款手续，中交公司依法可以对应退购房款办理提存，但中交公司未对该款项进行提存，应依法承担逾期退款给刘军云、王海燕造成的资金占用期间的利息损失。中交公司主张刘军云拒不退房且所获租金收益远超利息损失数额，但因中交公司所负退还房款的义务与刘军云所负返还房屋的义务并无先后履行顺序，且中交公司已对涉案房屋的占用费另案提起诉讼，故对中交公司上述主张缺乏理据，本院不予采纳。一审法院认定中交公司应向刘军云、王海燕支付逾期退款的利息正确，本院予以确认。 关于该利息损失的起算时间、计算标准如何确定的问题。中交公司向一审法院提交了两份《出售公有住房缴款明细表》，其中显示日期为2001年3月26日的《出售公有住房缴款明细表》除刘军云、王海燕之外，还有其他职工的购房信息，
显示日期为2003年3月3日的《出售公有住房缴款明细表》仅有刘军云、王海燕的购房信息，结合广州市住房保障办公室于2014年12月1日作出《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》内容“……2003年，其又向广州市港口机械实业总公司房改购买了中山大道X路72号401房，套内建筑面积66.86平方米。王海燕、刘军云违反房改政策购买两套公有住房，已将中山大道X路72号401房办理房改房‘重购’退房手续"，可以认定中交公司有关广州市住房制度改革办公室登记确认退房的时间为2003年3月18日的主张合理，本院予以采纳。因此，返还购房款的利息损失应自2003年3月18日起计算，一审法院认定自2001年4月1日起算欠妥，本院予以纠正。中交公司于2017年6月22日收到刘军云发出的律师函，但中交公司在此之前仅履行通知义务，并未返还或办理提存，故中交公司主张自收到律师函的次日（即2017年6月23日）起计算利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于利息损失的计算标准，中交公司主张按照银行同期存款利率计算缺乏事实及法律依据，一审法院认定的利息计算标准合理，但表述不准确，本院予以纠正。 综上所述，中交公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对利息损失的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决第三项； 二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决第一项为：中交广州港口物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向刘军云返还40000元及支付利息损失（以40000元为基数，从2003年3月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决第二项为：中交广州港口物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向王海燕返还40000元及支付利息损失（以40000元为基数，从2003年3月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10000元，由刘军云及王海燕共同负担9091元，中交广州港口物业有限公司负担909元。二审案件受理费2072元，由中交广州港口物业有限公司负担1854元，刘军云及王海燕共同负担218元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 16:54:23
【一审法院查明】一审法院认定事实： 中交公司持有广州市国土资源和房屋管理局颁发的《广州市房地产权属证明书》，房屋座落于广州市天河区X路70、72、74号，建筑面积4624.36平方米。2014年11月6日，广州市房地产交易中心受理中交公司分割其中的广州市天河区X路72号401房的申请。 1988年11月26日，中交公司发出《关于下发广州港口机械实业总公司上社职工宿舍（集资）分配及调房方案的通知》，称在东圃上社村集资兴建的职工宿舍已基本完工，制定方案。1999年1月6日，中交公司发出《关于公布上社职工宿舍（集资）分调房第三榜名单的通知》，刘军云为入围名单人员之一。1999年1月14日，刘军云向中交公司支付购房集资款80000元。同年，刘军云入住使用广州市天河区X路72号401房（以下简称401房）。 2001年3月18日，刘军云及王海燕、刘颖（刘军云和王海燕女儿）以家庭为单位申请购买401房，刘军云所在单位（即中交公司）及王海燕所在单位（粤海中心）盖章证明。 2001年3月26日的《出售公有住房缴款明细表》（加盖广州市住房制度改革办公室房改指导处）的显示，刘军云和王海燕购买的401房产“已办退房"、“电脑已注销"。 2001年4月25日，刘军云、中交公司办理解除劳动合同关系，处理生活补助、违约金等事宜。 2014年12月1日，广州市住房保障办公室作出《广州市住房保障办
公室关于核查房改房情况的复函》，内容为：2001年，王海燕、刘军云向广东粤海四维发展公司房改购买了东兴北路61号101房（夫妻两人房改时均为科级），套内建筑面积为75.87平方米；2003年，其又向广州市港口机械实业总公司房改购买了中山大道X路72号401房，套内建筑面积66.86平方米。王海燕、刘军云违反房改政策购买两套公有住房，已将中山大道X路72号401房办理房改房“重购"退房手续。 据广州市房地产档案馆查册单显示，王海燕曾于2001年4月向广东粤海四维发展公司房改购买了东兴北路61号101房产，广州市房管局向王海燕颁发房地产权属证书，登记附注为房改售房，房款付清；2005年2月4日，冯勇超申请买卖。该房档案资料显示，王海燕与刘军云及双方女儿以家庭为单位申请购买，刘军云和中交公司所属单位均在《广州地区干部、职工公有住房申请书》盖章确认。 2014年6月，中交公司向天河区人民法院提起诉讼，要求刘军云搬出并交还广州市天河区X路72号401房。广州市天河区人民法院2015年1月15日作出（2014）穗天法民四初字第1748号民事判决书，其中认定“依据权属证书显示，广州港口机械实业总公司系涉案房屋的所有权人，依法享有上述法定权利，《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》及涉案房屋购买资料、档案查册资料显示，涉案房屋曾作为福利性质房屋分配给刘军云，但因与王海燕购买的房屋存在重复购买福利房情况故办理“退房"手续，现涉案房屋不
属于福利房范围，刘军云抗辩其合法取得房产缺乏事实依据及法律依据，不予采纳……至于刘军云已付款项，由当事人另寻途径处理，本院不作调处。"并判决：“刘军云自本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区中山大道X路72号401房屋腾空并交还给广州港口机械实业总公司"。判后，刘军云不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）穗中法民五终字第1519号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2014年11月，刘军云向天河区人民法院提起诉讼，要求：1、确认广州市天河区X路72号401房的产权属刘军云所有；2、中交公司立即将广州市天河区X路72号401房的产权过户至刘军云名下并将产权证交付给刘军云。广州市天河区人民法院于2015年6月23日作出（2014）穗天法民四初字第2590号民事裁定书，以刘军云、中交公司因福利分房而引起的纠纷不属于平等主体之间的纠纷为由，裁定驳回刘军云起诉。刘军云不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年11月2日作出(2015)穗中法民五终字第5150号民事裁定书，裁定准许刘军云撤回上诉。 一审另查，刘军云与王海燕于1984年10月11日登记结婚，双方离婚纠纷经广州市海珠区人民法院于2013年6月5日作出（2012）穗海法民一初字第2593号民事判决书，该判决其中查明：“王海燕提供了广州市天河区中山大道棠下上社同乐花苑2号401房的购房集资款收据，证明王海燕和刘军云为购买该房屋支付80000元。刘军云对该收据不
予确认，但承认其向妹借款80000元用于交纳该房集资款，单位将该房屋交由其使用；该房并无产权，单位现要求退还，所以该房屋及集资款均不应进行分割。王海燕提供了该房的租赁合同复印件及照片，证明该房屋自2005年开始已用于出租至今，均由刘军云收取租金，该租赁合同显示每月租金为1000元。刘军云对此表示上述证据均没有原件，故不予确认。一审庭审中，王海燕称购买该房屋的80000元是来源于夫妻共同存款，刘军云则表示来源于其向妹的借款。"判决内容为准予刘军云、王海燕离婚等。王海燕不服上诉，广州市中级人民法院于2013年11月14日作出（2013）穗中法民一终字第5444号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审另查明，原广州港口机械实业总公司现已改制为中交广州港口物业有限公司。 一审庭审中，经法院释明，刘军云明确表示不申请对涉案房屋的增值损失部分进行评估。
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