房地产交易服务风险的防控对策
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来源：《今日财富》2022年第06期
本文从准房地产交易易发风险对象出发，针对交易易发风险对象，给出防控交易中“人”的风险、交易中“房”的风险、交易中“合同”的风险、交易中“操作”的风险以及交易中“政策”的风险等5个防控对策，并从5个方面规范谈判签约防控房地产交易风险。
房地产交易服务过程中存在很多风险，严重威胁房地产交易安全，干扰房地产经营环境。风险防控是确保房地产交易服务业务持续不断的基础工作。提早预防交易风险、及时控制风险、促进交易达成是做好交易服务业务的核心，可以让客户放心、满意，提高房地产交易服务质量。本文将探索房地产交易服务的风险防控对策。
一、准房地产交易易发风险对象
房地产交易服务风险，是指在房地产交易服务中，因种种因素导致未获得预期服务收益
可能性的大小。房屋交易易发风险防控对象，主要有5类：交易中“人”的风险;交易中“房”的风险;交易中“合同”的风险;交易中“操作”的风险;交易中“政策”的风险。
二、针对交易易发风险对象采取有效防控对策
（一）防控交易中“人”的风险
1.防控交易中自然人主体风险的措施。一是查验身份证，确认其法定年龄。未成年人的，要查看户口本及其父母的身份证。二是观察其行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人。精神病人需要查看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件。三是未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定代理人的名字。四是对特殊人要格外小心。例如黑社会、人士，遇到这类人要敬而远之。五是发现行为不正常的人，格外留意，有必要时上报相关公安部门。
2.防控交易中代理人风险的措施。必须要求代理人出具客户或业主本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书（如有需要）。在审核《授权委托书》时，应和客户或业主本
人联系核实，最好能做电话录音。有特殊情况不能当日提供的，让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》，经纪人必须提醒和催促代理人在5个工作日内补交《授权委托书》。
3.防控交易中继承人风险的措施。确定继承人有遗嘱的，按照遗嘱确定继承人及份额。确定没有遗嘱的，按照法定继承顺序确定继承人及份额。确定继承人后，办理继承权公证。
4.防控交易中共有权人风险的措施。一是确认房产证是否有“共有权人”登记。二是看户口本，房产证取得时间是否在结婚证登记时间之后。三是如共有权人无法到场，应要求其出具《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》。
5.防控交易中法人主体风险的措施。审核营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。买卖双方属于公司的，应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。二手房属于国家或集体财产的，应索要并审查政府主管部门的批准文件。
（二）防控交易中“房”的风险
1.确认房屋所有权性质。通过认真审核房产证原件，初步判断该房产证的真伪，如有疑问，请出售人提供购房合同、发票、契税票、借款合同、公共維修基金票等其他证明文件，或到房屋管理部门对房产证进行查询。商品房、已购公房、满5年的经济适用房可以出售，小产区房、使用权房屋和违章建筑不能出售。
2.确认已购公房（房改房）和央产房。
（1）普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权。
房改房买卖 （2）央产房的上市流程比较复杂，提前提醒买卖双方办理时效问题。
（3）需提前征得产权单位同意，补齐超标款。
（4）央产房要确认是否可以办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。
（5）将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中。
3.确认经济适用房。如实告知客户、业主双方。认真审核房产证原件或购房票据，确定购房时间是否满五年。
4.确认房屋是否存在权利限制（如抵押、查封）。了解出售人交易房屋的原因，并询问业主房屋是否存在抵押或查封的情况。同时，将了解到的情况如实告知客户。关注房产证上有没有抵押等权利限制的登记，如有，应问清情况，包括抵押的银行、机构或个人，还款期限，能否提前还款解押等。明确房屋是否正在出租，如是，问清腾房时间，并要求业主提供承租人签字的《放弃优先购买权的证明》，尽可能与承租人核实。
5.确认无产权证的房屋。必须签署《无房屋所有权证书风险告知函》。法律禁止出售的房屋无论是否已经办理房屋所有权证书，均不得上市交易。例如小产权房、单位禁止交易的央产房、已被查封的房屋等。签约前应提前核实双方需求及交易信息，确认符合“限首付、拿合同、要公证、办入住”的签约标准方可签约。
（三）防控交易中“合同”的风险
1.明确合同约定事项。签订合同前，做好合同的相关约定。例如，家具家电是否赠送、租户的腾房时间、租户是否放弃优先购买权、居间代理费是否打折、客户资质、客户付款方式、支付定金后的签约时间等问题。
2.明确合同签署细节。
（1）合同必须完整签署，切忌留有空白，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除。
（2）合同最后的签字处，应由本人亲笔签名，并签署与本人身份证一致的姓名全称。
（3）合同上有涂改的地方，必须有客户业主和经纪人的三方签字确认。
（4）签署方的联系地址和一定要留，以方便邮寄相关函件。
（5）合同签署的日期必须填写，这些日期往往和履行期限有关联。
（6）合同备件齐全，收齐客户、业主所有证件后再签订合同。
3.明确定金缴纳细节。
（1）严格按照委托支付定金协议约定转定流程操作，不得擅自代理客户在租赁定金协议书上签字。
（2）接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管。
（3）定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金授权的授权委托书，否则一律不予转定。
（四）防控交易中“操作”的风险
1.接待客户时，一定核查客户是否有资质，并为客户提交资质审核。
2.签约前一定核查客户资质是否过期，若过期及时再次提交客户资质，以免签约后不能及时过户。
3.不对客户做不当承诺，承诺一定做到。
4.保留相关证件及复印件，并进行存档留存。例如，收款支款证件、欠条原件等。
5.物业交割应全程陪同，并尽量控制在付清尾款前进行，合同中必须明确附带物品的种类、数量、新旧程度等相关信息，此等物品皆为购买而绝非赠送。
（五）防控交易中“政策”的风险
1.关注新闻及公司内网通知，了解最新的交易政策，如实告知买卖双方。
2.如因政策原因确实无法履行合同，及时向客户、业主反馈信息，并积极协调交易各方协商解约，已收取的房款予以退还，并签署解约协议。
3.政策发布前夕，稳住客户、业主情绪，向客户、业主解释，不要恐慌。
4.在交易完成后，不能拖拉，及时跟进，应抓紧完成所有后续工作，避免政策变化带来的风险。
三、规范谈判签约防控房地产交易风险
规范谈判签约防控交易风险，经纪人要做好签约商谈的准备工作，居中协调、协助交易双方就房屋交易条件进行商谈并取得共识，合法合规签署合同及其他相关法律文件，万无一失规避风险。
（一）规范签约信息背调
1.重视签约信息背调。加强签约信息背调非常重要，有助于促成交易并能够有效防控交易风险。对客户而言，如果购房资质没有调查，则可能造成网签合同无法签署、合同无法备案，最终导致交易无法完成，发生交易风险，产生经济纠纷。
2.签约信息背調内容，要调查两个方面：
（1）房屋产权信息调查。调查房屋产权是否明晰，是否交易不受限制。房屋产权信息调查的内容：房屋是否抵押;房屋是否被查封;房屋是否异议登记;房屋是否被占用;房屋是否为限制销售房，如因落户带来的限售房、其他原因带来的限制销售。
（2）客户购房资质调查。调查限购城市的客户是否具备购房资质，确保购房客户在限购城市有限购资格。客户购房资质需要调查的内容：是否本市户籍，在本市的社保是否符合购房要求，本市的纳税是否符合购房要求。
（二）规范策划商谈
1.重视策划商谈。策划商谈是谈判成功的重要保证。凡事预则立不预则废，如常见的商谈意外情况有：交易双方信息变更未及时知晓、谈判时办公设备出现故障、工作人员角不清晰导致现场混乱等。出现这些意外时，客户与业主体验感差，会导致谈判不利、交易失败。所以，做好全面细致的谈判策划工作，可以保证谈判顺利进行，规避交易风险。
2.策划商谈内容。主要包括：
（1）复核双方达成房屋交易的必要信息。
（2）布置签约场地。
（3）分配谈判签约时配合同事的角和任务。
（4）告知房屋交易双方需携带的证件等。
3.策划商谈的步骤。
（1）复核双方交易信息。
（2）安排商谈时间、地点。确保时间、地点信息的一致和准确。
（3）告知客户、业主携带相关证件签约。
（4）分配商谈与签约过程中的任务。不同的人员适合分配不同的任务，可以参与商谈与签约过程的人有客户维护经纪人、房源维护经纪人、资深经纪人、商圈经理或门店经理、业主维护经纪人、其他同事、门店助理等。
（5）准备签约材料。
（6）布置签约场地。
（三）规范签约商谈
房地产交易的关键环节是签约商谈，所以，要控制商谈的流程、讲解房屋交易流程、协调解决好双方就交易条件发生的分歧。
1.签约商谈方式。包括：客户直接与业主见面商谈，客户委托经纪人代为与业主商谈。
2.签约商谈内容。包括：房屋交易价格，客户购房方式，付款方式，交房时间，物业交割时间，业主户口迁出时间等。
3.商谈的流程。
（1）介绍业主、客户、商圈经理或门店经理三方认识。
（2）查验证件。查验与双方交易相关证件和文件。重点查验双方提供的证件的有效性，双方提供的证件和文件的一致性。
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